Является расписка договором купли-продажи

Когда исполнен Договор купли-продажи, нужна ли Расписка?

Долгие поиски квартиры окончены, договор купли-продажи подписан, право собственности покупателя квартиры зарегистрировано, Свидетельство о государственной регистрации права получено. Казалось бы, можно заниматься приятными и радостными хлопотами: въезжать в свою новую квартиру, покупать мебель и праздновать новоселье. Однако, так ли все безмятежно? Ведь даже при идеальном варианте, когда документы на квартиру «прозрачны»; у квартиры был только один собственник, только он был там зарегистрирован, детей у него нет, ничьи права не нарушены — факт регистрации права собственности покупателя на квартиру не означает, что покупатель может чувствовать себя спокойно.

Конечно, проверка юридической чистоты квартиры является важным шагом на пути к тому, чтобы её будущий владелец был уверен в том, что никаких проблем в будущем не возникнет. И от добросовестности специалистов, к которым обращался покупатель, зависит многое. Но нельзя остановиться на проверке документов на квартиру при подготовке к сделке, грамотно составленном договоре купли-продажи и государственной регистрации права собственности покупателя. Необходимо полностью исполнить все условия, которые предусмотрены в договоре: от передачи денег продавцу, до выписки всех зарегистрированных в квартире и передачи квартиры от продавца к покупателю. Это — основные условия, которые оговариваются в каждом договоре. Закон не запрещает сторонам договора предусмотреть и иные условия (например, условие, что квартира продаётся с мебелью или, что продавец останется зарегистрированным в квартире).

Только при исполнении всех условий, договор купли-продажи квартиры можно будет считать исполненным и право покупателя полным и неоспоримым.

Как закон определяет договор купли-продажи? Договор купли-продажи — это свободное волеизъявление сторон, выраженное в письменном виде, совершить определённые действия. Договор купли-продажи – возмездная сделка, поэтому основным и существенным условием договора является цена, и, как следствие, условия и сроки оплаты продаваемой квартиры, то есть когда и какую сумму покупатель передаёт продавцу. В абсолютном большинстве сделок на вторичном рынке жилья, договор купли-продажи заключается между физическими лицами, денежные средства передаются и получаются наличными, как правило, с использованием индивидуального сейфа банка, условия доступа к которому оговариваются в специальном договоре. Однако следует понимать, что способ взаиморасчётов (например, с использованием сейфа банка или безналичный расчёт между продавцом и покупателем) ещё не означает, что взаиморасчёты по договору купли-продажи состоялись. В первую очередь, это связано с тем, что в договоре об аренде индивидуального сейфа (ячейки) банка, как правило, не указана сумма, которая помещена в сейф покупателем под определённые условия доступа к этому сейфу продавца (государственную регистрацию права собственности покупателя на квартиру).

Подтверждением выполнения обязательств по договору будет являться сам факт выполнения таких обязательств, подтверждённый отдельным письменным документом. Например, распиской о получении денежных средств в счёт оплаты по сделке купли-продажи квартиры. Если же такой расписки не будет, а продавец окажется мошенником, то тут покупателю не избежать больших неприятностей. Продавец может заявить, что никаких денег он в счёт оплаты за квартиру по договору купли-продажи не получал. Следовательно, покупатель не выполнил своих обязательств. А значит, основное условие договора не выполнено, сделка недействительна, покупатель может освобождать только что купленную им квартиру. Подобные случаи, к сожалению, не редки; в судах рассматривается множество исков от обманутых покупателей. Суд может принимать во внимание показания многочисленных свидетелей факта передачи денежных средств, зафиксированного на видеоплёнку, факт снятия денег с банковского счёта покупателя и появление такой же суммы на счёте продавца, сам факт того, что продавец добровольно выехал из квартиры. Однако даже если суд будет лоялен к покупателю, примет во внимание все представленные им доказательства – это совершенно не означает, что решение будет принято в пользу покупателя.

Единственным существенным доказательством для суда, подтверждающим факт передачи покупателем и получения продавцом денег является расписка, собственноручно написанная продавцом квартиры. Суд правомерно руководствуется статьёй 162 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой — несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания.

Расписка является подтверждением того, что продавец получил деньги за проданную квартиру в полном объёме. Чтобы расписка являлась неоспоримым фактом того, что покупатель выполнил свои обязательства по оплате цены квартиры, расписка должна быть составлена в грамотной и юридически правильной форме, не позволяющей её двоякого толкования. Например, продавец напишет, что «от такого-то им такая-то сумма получена». Правильно ли это? Конечно, нет, потому что не понятно, за что эта сумма получена.

Закон и сложившаяся правоприменительная практика предъявляют к правилам составления расписок определенные требования. Во-первых, продавец должен написать расписку собственноручно. Не следует печатать расписку на компьютере. Чем больше текст расписки, написанный продавцом лично, тем проще будет, в случае оспаривания факта получения продавцом денег, провести экспертизу, которая докажет, что почерк принадлежит продавцу и даже может свидетельствовать о том, что в момент написания расписки продавец не был в том состоянии (например, алкогольного опьянения), в котором не осознавал суть совершаемого им деяния.

В грамотно составленной расписке обязательно должны быть указаны: место и дата составления расписки, паспортные данные продавца и покупателя, за что получены деньги (например, «за проданную мной квартиру, находящуюся по адресу…»), точный адрес проданной квартиры, её характеристики (количество комнат, общая и жилая площадь); закончить расписку можно фразой о том, что деньги продавцом получены полностью, претензий к покупателю продавец не имеет.

Именно оригинал расписки, а не копию, покупатель должен приложить к своим документам на купленную квартиру и бережно хранить. Расписка является неотъемлемой частью договора купли-продажи, подтверждающей, факт выполнения покупателем обязательств по оплате цены квартиры.

Ещё одним, не менее важным, чем расписка, документом при покупке квартиры является акт приёма-передачи квартиры или передаточный акт. Статья 556 Гражданского кодекса Российской Федерации чётко гласит, что при продаже недвижимого имущества, стороны в обязательном порядке должны передать и принять недвижимость по подписываемому ими передаточному акту. Это требование закона. Однако на практике отношение к передаточному акту бывает легкомысленным. Ведь акт составляется в простой письменной форме, на государственную регистрацию не требуется (хотя, является неотъемлемой частью договора купли-продажи), и иногда собственник квартиры вообще не знает, где передаточный акт на его квартиру. Думается, что такое отношение к акту передачи абсолютно не правильно.

Если вы — покупатель квартиры — ваше право принять квартиру в тот срок, который оговорен в договоре купли-продажи и в том состоянии, в котором квартира была на момент заключения договора. Не спешите поверить обещаниям продавца или недобросовестного риелтора, которые просят «быстренько» подписать передаточный акт до того момента, когда квартира фактически передаётся. Такие случаи бывают: когда только подписали договор купли-продажи, ещё не сдали документы на государственную регистрацию, а продавец (или его риелтор) раздают обещания, что «всё будет хорошо, квартиру освободим, только акт передачи давайте сейчас подпишем». Торопиться в таком вопросе не стоит. Во-первых, если акт уже подписан, то признаётся, что покупатель уже принял квартиру, а, следовательно, принял и все риски, связанные с повреждением имущества. На практике это может выглядеть так: пока идёт регистрация права собственности (а этот срок — 14 дней), в купленной квартире может произойти пожар, или прорвать трубы отопления в ещё не ставшей вашей квартире. Кто должен отвечать за последствия и делать ремонт в квартире? Ответ очевиден – покупатель, ведь он уже принял квартиру, а, следовательно, и ответственность за сохранность квартиры должны нести сам. Подобная ситуация может сложиться и с оплатой коммунальных и иных обязательных платежей. Хотя закон гласит, что с того момента, когда покупатель стал собственником квартиры, он принимает на себя обязанность оплаты коммунальных платежей, но на практике, подписав акт передачи квартиры до того, когда произошла регистрация права собственности покупателя, последний рискует, что бремя платежей ляжет на него, а продавец откажется оплачивать коммунальные платежи, мотивируя это тем, что квартира им уже передана покупателю, и он (продавец) ей уже не пользуется, а, следовательно, и платить за неё не должен.

Подводя итог вышесказанному, покупателю необходимо, кроме договора купли-продажи квартиры, Свидетельства о государственной регистрации права иметь на руках расписку, подтверждающую факт оплаты квартиры и передаточный акт, подписанный в тот срок, когда квартира фактически была передана от продавца к покупателю.

Надеемся, наши советы помогут вам избежать ошибок при приобретении квартиры и обезопасить себя от возможных рисков и претензий, как со стороны продавца, так и со стороны третьих лиц. В любом случае, при принятии такого важного жизненного решения, как приобретение квартиры, вы можете обратиться к профессионалам, имеющим хорошую репутацию и длительное время работающим в сфере рынка риелторских услуг.

Специалисты нашего «АГЕНТСТВА НЕДВИЖИМОСТИ «МОИ СТОЛИЦЫ» всегда готовы помочь вам в решении жилищного вопроса, дать бесплатную юридическую консультацию по вопросам приобретения, продажи недвижимости, налогообложения, получения ипотечного кредита, а также провести анализ правоустанавливающих документов на недвижимость, справок и документов, необходимых для проведения сделки и дать юридическое заключение по вопросам безопасности проведения сделки купли-продажи квартиры.

Мы работаем для Вас. Готовы начать сегодня!

Статья подготовлена руководителем юридического отдела Агентства недвижимости «Мои Столицы» Екатериной Пановой.

Бесплатную консультацию юриста можно получить по тел. (495) 644-4508

moistolitsy.ru

kosopuzy lawyer.ru

рязанский правовой портал

Может ли расписка считаться договором купли-продажи недвижимости

Продолжение. Начало смотрите тут
Теперь поговорим о покупке по расписке как «аналога» договора купли – продажи, что до сих пор нередко случается.
Как водиться, вновь обратимся к первоисточнику. В нашем случае это будет Гражданский кодекс РФ из статьи 550 которого следует, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. А расписка по своей сущности является односторонним документом, составленным должником типа «я взял». Кроме того, согласно ст. 554 Гражданского кодекса договор купли-продажи е должен содержать сведения, позволяющие точно идентифицировать продаваемую недвижимость, включая расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. То есть адрес, площадь, этаж, кадастровый номер, чего расписка по определению содержать не может, Если же таких данных не имеется, то в силу части 2 статьи 554 ГК договор купли продажи считается незаключенным.
То есть, когда при покупке в расписке за проданный дом, гараж, земельный участок указаны его цена и данные, позволяющие точно идентифицировать предмет продажи (например адрес, кадастровый номер), то при определенных условиях суд может признать такую расписку полноценным договором купли продажи), даже если в шапке этого договора записано «расписка», а не «договор», поскольку в любом договоре главное не название, а содержание.
Свою позицию по признанию расписки договором можно обосновать следующим:

  • В соответствии со ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение письменной формы договора продажи влечет его недействительность. Но отсутствие подписи покупателя на расписке никак не является неустранимой и вполне может быть проставлена непосредственно при подаче документов на проведение государственной регистрации, если бы продавец появился при сдаче документов на государственную регистрацию перехода права собственности на проданный им участок;
  • В силу ч. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей;
  • Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену);
  • По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ);
  • На основании п. 1 ст. 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества;
  • В силу ч. 1 ст. 555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества;
  • На основании п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия которые названы в законе или иных правовых актов как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение;
  • В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом, при этом если правила, содержащиеся в части 1 статьи 431 ГК РФ, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора и во внимание принимаются все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Если из содержания расписки следует, что продавец продал покупателю принадлежащий ему объект недвижимости (дом, квартиру, участок, гараж), расположенный по конкретному адресу, с конкретным кадастровым номером. Также из расписки следует, что продавец, ее составивший, получил указанную в расписке сумму именно за проданное им имущество, а также передал покупателю всю документацию на проданное ему имущество (техплан, техпаспорт) и ключи от дома (квартиры, гаража).
Вышесказанное свидетельствует, что действительная воля сторон при оформлении расписки при покупке была направлена на заключение и исполнение договора купли-продажи конкретно поименованного объекта и за конкретно поименованную стоимость.
То есть расписка отвечает всем признакам, предъявляемым к договорам купли-продажи недвижимости, по предмету договора, цене, передачи недвижимости, установленным параграфом 7 Гражданского кодекса РФ за исключением факта государственной регистрации.
Таким образом по совокупности доказательств составленная продавцом при покупке расписка является договором купли-продажи, а сам договор продажи имущества является заключенным и исполненным сторонами с момента его заключения.
Ну а если просто будет указано, что Иванов передал петрову деньги за земельный участок «около пруда» или «на улице такой-то», то суд в этом случае не признают такую расписку полноценным договором купли-продажи.

* в статье мы говорим именно о случае, когда расписку пытаются представить как замену договора купли-продажи, а не как приложение к договору, свидетельствующем о получении денег за проданную вещь

www.kosopuzy-lawyer.ru

Расписка в получении днег

Какую роль играет расписка при совершении сделки купли-продажи квартиры? Если расписки нет, может ли продавец расторгнуть договор?

Ответы юристов (4)

Добюрый день! Если в договоре купли-продажи прописано, что денежные средства уже получены, то расписка не играет никакой роли. Если же в Договоре прописана обязканность покупателя осуществить оплату квартиры, то расписка является подтверждением этой оплаты.

Таким образом, если у покупателя не будет расписки от продавца о том, что последний получил денежные средства, то продавец может потребовать деньги второй раз или заяваить о расторжении договора купли-продажи в связи с нарушением обязанности покупателя по оплате товара

Расписка подтверждает факт выполнения денежного обязательства. Но и в договоре может предусмотрено условия в соответствии с которым сам факт подписания договора является подтверждением оплаты. Если нет данной расписки, то сторона может подать в суд для расторжения договора, поскольку обязательства не исполнены и доказательств исполнения обязательств не имеется.

Договор это намерение сторон. Исполнение договора — передача квартиры по акту приема передачи. Расписка — документ о оплате.

Важно, чтобы по договору купли продажи Вам по акту приема передачи передали квартиру, Вы ее приняли. В данном акте если отражено, что расчет произведен полностью (продавец не имеет к Вам финансовых претензий по оплате) тогда и расписка не нужна и квартира Вам будет оформлена в собственность без обременений.

Если нет расписки, это не является основанием к расторжению договора. Порядок передачи денег прописан как правило в самом договоре, и обычно стоит формулировка — на момент подписания договора, денежные средства уплачены полностью.

Может возникнуть некая сложность, если придется предоставлять сведения в налоговую, они обычно требуют и договор и акт и расписку. Не если есть указанная формулировка, можно настоять, что расписка в данном случае не составлялась, поскольку порядок определен в договоре.

С уважением, Надежда.

pravoved.ru

Договор купли-продажи. Расписка, как подтверждение договора купли-продажи

В наше время всё больше и больше людей при покупке квартиры обращаются за помощью к риэлторам, но многие предпочитают искать квартиру самостоятельно. И вот, когда все договорённости достигнуты на словах, оформляется договор купли-продажи квартиры, может возникнуть серьёзная неприятность. Если покупатель квартиры при заключении договора купли-продажи и передачи денег не потребует от продавца расписки о получении им денег, то он может стать жертвой мошенничества.

У человека, который желает что-либо купить, просыпается некое подобие охотничьего инстинкта, когда он видит вещь, которая ему нужна, которую он может осязать и которая ему чем-то сразу понравилась. Покупатель тут же может забыть о всяческой осторожности и наделать кучу «ляпов», которые могут вылиться потом в удивление от того, что приобретённая вещь не так уж и хороша. Забывчивость и доверчивость могут сыграть с таким покупателем злую шутку. Особенно при покупке дорогостоящего имущества, например, недвижимости.

Проверка юридической чистоты квартиры является важным шагом на пути к тому, чтобы будущий её владелец был уверен в том, что никаких проблем в будущем не возникнет. Рассмотрим идеальный вариант, при котором у квартиры один владелец, в ней никто и никогда не был кроме него прописан, детей у владельца нет, договор купли-продажи составлен просто изумительно. В органах регистрации Вам приветливо улыбались и совершили все необходимые действия, зарегистрировали сделку, в кратчайшие сроки. Всё, можно въезжать. И счастливый новый собственник квартиры въезжает в неё. Однако, это не всё.

Что такое договор купли-продажи? Это выраженное в письменном виде намерение сторон совершить определённые действия, которые являются взаимными. Есть предмет договора, условия перехода его из собственности одного лица к другому. Однако, сам факт заключения договора не означает то, что стороны выполнили свои обязательства. Они могут, должны выполнить все обязательства, но, как сказал один мой знакомый и замечательный юрист: «не обязаны». Должны, но не обязаны. Фактом выполнения обязательств по договору будет являться сам факт выполнения таких обязательств, подтверждённый отдельным средством фиксации. Например, распиской. Банальной распиской о получении денежных средств в счёт уплаты по сделке купли-продажи квартиры. Если же такой расписки не будет, а наш продавец окажется простым мошенником, то тут начинается самое интересное. Он заявляет, что никаких денег он в счёт платы за квартиру по договору купли-продажи не получал. Следовательно, сторона договора — покупатель не выполнил своих обязательств. Следовательно, сделка недействительна, как и её регистрации. Следовательно, горе-покупатель может собирать свои вещи из только что приобретённой им квартиры.

Разумеется, что покупатель без боя сдаваться не хочет и втягивается в судебное разбирательство, инициированное продавцом квартиры. Суд может принимать во внимание многочисленных свидетелей факта передачи денежных средств, зафиксированного на видеоплёнку, факт снятия денег с банковского счёта покупателя и появление такой же суммы на счёте продавца. В конце концов, продавец добровольно выехал из квартиры, а такой поступок никто не сделает, пока не получит денег по договору купли – продажи! Всё правильно, суд может принять это всё во внимание. Может, но не обязан. Нет более существенного доказательства для суда, подтверждающего факт передачи и получения денег чем расписка. Помимо всего прочего, существует статья 162 ГК РФ, которая говорит о том, что несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания.

Таким образом, можно говорить о том, что расписка это неотъемлемая часть договора купли-продажи, который без неё превращается в некий эфемерный протокол о намерениях. Новому владельцу стоит хранить такую расписку вместе с зарегистрированным договором купли-продажи. И не стоит думать, что расписка может заменить договор купли-продажи, это не так. Подробное описание предмета сделки купли-продажи избавит от временных затрат при составлении расписки.

У гражданского законодательства и сложившейся практики есть определённые требования к распискам как таковым, правила составления расписки.

Продавец должен написать расписку от руки и лично. Ни в коем случае, она не должна быть напечатана на компьютере, это сразу вызовет подозрение в её фальсификации. Лучше, если расписка будет составлена следующим образом:

  1. Прописью: место (географический пункт) и дата составления;
  2. Кто и от кого получил деньги (ФИО участников сделки пишутся полностью, с паспортными данными и адресами их постоянной регистрации);
  3. Для тех, кто чьи интересы представляет доверенное лицо: номер и дату составления доверенности, а также сведения об оформившем документ нотариусе;
  4. За что именно были переданы деньги, например, «в качестве оплаты за проданную квартиру»;
  5. Точный адрес объекта сделки и его короткое описание (например, «отдельная двухкомнатная квартира» или «1/3 доли комнаты 18 кв.м. в трехкомнатной квартире»);
  6. «Причитающаяся за проданную квартиру сумма получена полностью, претензий по расчетам не имею» ФИО продавца полностью и подпись.

Не стоит забывать о всех тех мерах предосторожности, которые могут избавить Вас от возможных проблем в будущем. Не стоит поддаваться радостному волнению при покупке новой вещи, которое притупляет чувство осторожности. Помните: кто предупреждён, тот вооружён.

www.ukon.su

Обязательно ли писать расписку о получении денег, при заключении договора купли-продажи?

Обязательно ли в настоящее время писать расписку в получении денег при заключении договора купли-продажи? В договоре будет пункт, что на момент подписания договора все расчеты произведены.

Уточнение клиента

Речь идет о покупке квартиры

14 Декабря 2016, 15:32

Ответы юристов (3)

Нет. это условие (написание расписки) не является обязательным.
для пущей убедительности пропишите в договоре что денежные средства за товар получены в момент подписания договора

Есть вопрос к юристу?

Евгений, добрый день! Нет, это не требуется, но как правило при таком порядке расчетов ( не через дорожи наю ячейку или счет) покупатель как правило требует расписку при передаче денег

Такая расписка не нужна, если в договоре указано о расчетах.

Согласно ст.421 ГК РФ 1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.