Как оформить расторжение договора купли продажи

Расторжение договора купли-продажи недвижимости

Купля-продажа дорогостоящей недвижимости (квартиры, дома, земельного участка) всегда сопровождается определенными рисками для обеих сторон. Покупатель недвижимости всегда рискует получить проблемную по ряду параметров собственность (например, в очень плохом техническом состоянии). Тогда как продавец рискует тем, что, передав покупателю свою недвижимость, может остаться без должного возмещения.

В любой из перечисленных ситуаций наиболее крайний вариант – это расторжение договора и возврат в первоначальное состояние исполненного сторонами, а также взыскание убытков. Однако расторжение договора не всегда возможно, да расторжение вовсе не гарантирует того, что стороны возвратят то, что уже было ими передано.

В любом случае вернуть недвижимость гораздо проще, чем вернуть деньги. О чем покупателю и продавцу забывать не стоит.

Проблемная недвижимость и что с ней делать

Любая недвижимость может иметь определенные недостатки. Возможны следующие проблемы:

  • Техническое состояние недвижимости в реальности хуже, чем указано в договоре.
  • Недвижимость заложена или обременена иными правами других лиц.
  • Если речь о жилье, то в нем прописаны граждане, выписать которых невозможно.
  • Не переданы необходимые документы на недвижимость и т.д.
  • Согласно закону все подобные недостатки должны быть указаны покупателю, а лучше всего прописаны в договоре. То есть покупатель должен знать, что он в действительности приобретает. Но и цена на такую недвижимость должна быть соответственно ниже.

    Ушлые продавцы подобные вещи могут скрывать. А потому уже во время принятия недвижимости по передаточному акту начинают выясняться подобного рода подводные камни сделки. Потому стоит заострить внимание на возможных мерах со стороны покупателя.

    Согласно статье 460 Гражданского кодекса нашей страны если продавец передал недвижимость с правами и притязаниями на нее третьих лиц, а покупатель не знал и по всем обстоятельствам дела не должен был знать об этом, то последний вправе требовать снижения цены либо расторжения договора в судебном порядке.

    В случае если продавец не передает документы на недвижимость, то покупатель может либо предоставить ему разумный срок для решения всех вопросов, либо отказаться от принятия вещи и, следовательно, от договора.

    В случае если речь идет о товаре ненадлежащего качества, то и здесь у покупателя имеются различные варианты. Согласно общим нормам о приобретении вещи покупатель вправе требовать замены товара ненадлежащего качества. Кстати, именно так чаще всего и поступают при покупке товара в магазине. Однако к недвижимости применить данный пункт не всегда возможно, так как речь идет о конкретной вещи, заменить которую, вероятнее всего, не получится. Хотя и здесь могут быть варианты.

    А потому в случаях невозможности замены у покупателя имеется два варианта действий:

    • Если недостатки незначительные – то требовать уменьшения цены недвижимости либо возмещения расходов на их самостоятельное устранение.
    • Если недоставки неустранимы – требовать расторжения договора и компенсации убытков.
    • Порядок расторжения договора купли-продажи недвижимости

      Покупателю всегда стоит помнить, что далеко не все действия продавца являются умышленными, и не все продавцы – изначально мошенники. Поэтому во многих ситуациях вполне реально договориться, даже не думая о возможном судебном разбирательстве.

      Согласно нормам закона, прежде чем обращаться в суд, должны быть направлены соответствующие претензии (предложения изменить или расторгнуть договор) другой стороне. Если претензии аргументированы, а другая сторона вменяема (а таких случаев большинство), то стороны могут либо изменить договор (уменьшить цену или изменить другие условия), либо, при невозможности решить вопрос таким способом, расторгнуть договор соглашением сторон. Закон этого не запрещает, главное, чтобы были соблюдены процедурные вопросы. Соглашение о расторжении (изменении договора) должно быть оформлено так же, как и первоначальный договор. То есть если договор удостоверялся нотариально – то и соглашение должно быть заверено нотариусом; если проходил государственную регистрацию – то и расторгать его нужно в том же порядке.

      Иные неприятности с недвижимостью

      Не стоит думать, что при приобретении недвижимости больше всего рискует покупатель. Риск есть и у продавца. Например, далеко не все покупатели рассчитываются за приобретенное имущество. Но ведь к моменту оплаты недвижимость, как правило, юридически и фактически уже передана покупателю. А согласно нормам закона требовать возврата надлежаще переданного имущества продавец не вправе.

      Скажем прямо, что ситуация для продавца очень неприятная. Так как в данном случае покупатель элементарно не исполняет свою обязанность, а потому придется в судебном порядке требовать взыскания с покупателя цены недвижимости и компенсации за неосновательное обогащение, ведь пользуясь чужими деньгами, он может извлечь солидную выгоду.

      Однако продавца по разным причинам такой вариант может и не устроить. А потому свою недвижимость можно вернуть иным способом. В законе есть норма, позволяющая расторгнуть договор, если обстоятельства сделки изменились настолько, что, зная о них заранее, стороны и вовсе бы не стали заключать такой договор. А кто мог предвидеть, что покупатель не рассчитается? Соответственно, для расторжения договора этого обстоятельства будет вполне достаточно.

      Раздел приватизированной квартиры при разводе

      Развод – процесс прекращения семейных отношений между супругами. В процессе развода стороны делят совместно нажитое имущество, в том числе и квартиру. Однако существуют определенные особенности, которые следует знать, ведь процесс раздела приватизированной квартиры при разводе достаточно сложный и долгий.

      Этапы раздела приватизированной квартиры

      Процесс раздела приватизированной квартиры может быть простым и быстрым, если стороны пришли к согласию. В таком случае они просто оформляют у юриста соглашение о разделе имущества и спокойно получают доли в квартире.

      Однако процесс развода связан с сильными эмоциональными переживаниями, поэтому чаще всего стороны обращаются в суд с требованием о выделении доли в совместно нажитом имуществе.

      Именно раздел недвижимого имущества может стать по-настоящему сложным делом, ведь любое недвижимое имущество сложно разделить в натуре, не повредив его при этом. К тому же, кроме квадратных метров в квартире, сторонам принадлежат и доли в общей собственности в подъезде, на чердаке или в подвале. Только в суде могут прийти к правильному решению относительно разделения этой собственности.

      Что касается юридического раздела приватизированной квартиры, то стороны уже совершили этот процесс на этапе приватизации, поэтому квартира превратилась в общую долевую собственность. Интересно, что все лица, проживающие в квартире, участвуют в приватизации. Единственным исключением являются лица, которые добровольно подписали отказ от участия в приватизации, тем самым лишив себя права претендовать на долю в совместной собственности. Это означает, что лицо не может претендовать на часть квартиры после развода.

      Раздел имущества в натуре

      Если вы хотите осуществить разделение квартиры, но не можете прийти к согласию, то вам необходимо обратиться в Арбитражный суд. В тексте заявления необходимо указать, каким образом вы хотите разделить квартиру:

      Если осуществить раздел движимого имущества для суда не составляет труда, ведь 39 статья Семейного кодекса предусматривает, что совместная собственность супругов делится поровну. Раздел квартиры может занять действительно долгое время. Как правило, суд при разделе стремится не ущемить права сторон и пытается разделить имущество поровну.

      Что это означает? Предположим, у вас есть действительно большая квартира с несколькими кухнями, ванными комнатами и туалетами. В случае развода суд рассмотрит возможность создания из общей долевой собственности двух изолированных друг от друга помещений. Это позволит сохранить равенство прав сторон и к тому же сократит нежелательные контакты между ними.

      Однако такая ситуация встречается редко, и возможности разделить маленькие помещения физически не представляются возможным. Поэтому суд, принимая во внимание сложившиеся обстоятельства, может прийти к выводу о том, что один из супругов претендует на большее количество комнат в квартире, нежели другой, ведь с этим супругом после развода остаются дети.

      Также не стоит забывать, что если дети достигли 14 лет на момент приватизации, то они могут иметь долю в квартире. Это значит, что от их количества зависит, и на какие доли могут претендовать супруги при разводе. Предположим, что в семье двое детей. В таком случае при разделе приватизированной квартиры каждый из супругов может рассчитывать на получение только ¼ части квартиры.

      Существуют и другие способы разделения квартиры в натуре. Например, суд предусматривает возможность обменять двухкомнатную квартиру на две однокомнатные. Этот вариант хорош тем, что стороны не будут видеть друг друга, а значит, и дети не пострадают от ссор родителей. Но существует проблема. Каким образом разделить на две меньшие квартиры однокомнатную квартиру? В таком случае суд идет по третьему пути.

      Суд может обязать одну из сторон выкупить долю другой стороны или же предоставить денежную компенсацию. Если стороны обладают достаточными денежными средствами, то это, пожалуй, самый лучший вариант раздела квартиры. Однако если квартира действительно большая, то стоимость доли может быть значительной. Принимая это во внимание, суд редко приходит к такому решению.

      Если же суд все же приходит к таким решениям, то возникают несколько вопросов. Например, какая из сторон должна остаться в квартире, а какая – выкупить ее долю? Или каким образом оценить долю? На эти вопросы существуют ответы.

      По общему правилу суд при разделе квартиры учитывает, с кем останутся дети. Так как уважение прав несовершеннолетних является для суда приоритетным, то тот родитель, с кем остаются дети, обычно и остается в квартире, а значит, должен выкупить долю у своего бывшего супруга. Что касается стоимости доли, то она оценивается относительно того, сколько процентов она занимает от площади всей квартиры. То есть суд оценивает квартиру согласно ее рыночной стоимости, а уже потом определяет стоимость доли.

      Также существует еще одна возможность. Предположим, что сторонам есть где жить, и квартира, которую они хотят поделить, не является их единственным местом жительства. В таком случае суд может предусмотреть возможность продажи квартиры и раздела вырученных средств пополам между сторонами.

      Особенности раздела приватизированной квартиры

      Часто бывают ситуации, что после раздела имущества бывший супруг, не участвовавший в приватизации, отказывается покинуть занимаемое помещение, ссылаясь на то, что он в нем прописан. Однако в соответствии с российским законодательством после развода гражданин, прекративший семейные отношения с собственником жилья, утрачивает право пользоваться им.

      Конечно, после развода суд оставляет право пользования жилым помещением на некоторое время для того, чтобы гражданин мог найти новое место жительства. После истечения этого срока гражданин должен покинуть занимаемое помещение. В случае если он не хочет сделать это самостоятельно, то нужно обратиться в компетентные органы.

      Роль юриста в разделе приватизированной квартиры

      Бракоразводные процессы отличаются повышенным эмоциональным накалом, а значит, стороны, скорее, хотят выяснить отношения, чем действительно найти какой-либо выход из сложившейся ситуации.

      Без помощи юриста не обойтись, ведь только этот специалист знает все тонкости семейного и жилищного законодательства, а значит, сможет помочь в любой непростой ситуации.

      В первую очередь если вы решили разделить собственность, то необходимо обратиться за юридической консультацией по этому вопросу. Юрист ответит на все интересующие вас вопросы и уточнит особенности конкретно вашей ситуации, которые могут быть важны, если раздел квартиры дойдет до судебного разбирательства.

      Без помощи адвоката вы рискуете столкнуться с грузом проблем как эмоциональных, так и юридических, с которыми очень трудно справиться самостоятельно.

      www.advokat-moskva.ru

      Как оформить расторжение договора купли продажи

      Получите квалифицированную помощь прямо сейчас! Наши адвокаты проконсультируют вас по любым вопросам вне очереди.

      Расторжение договора купли-продажи автомобиля между физическими лицами

      Когда продавец существенно нарушил условия договора и покупатель получает ущерб в связи с покупкой автомобиля.

      При обоюдном согласии, продавец и покупатель могут составить соглашение о расторжении ДКП.

      — основные сведения о продавце и покупателе;

      — номер и дата заключения ДКП;

      — пункт о том, что все обязательства прекращаются в обоюдном порядке после его расторжения;

      — дата и подписи сторон.

      Ниже в нашей статье.

      Необходимо обращаться в суд.

      После прекращения действия ДКП в связи с заключением соглашения о расторжении или с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора.

      Срок исковой давности равен 3 годам с момента, когда потерпевший обнаружил факт нарушения его прав.

      Договор купли-продажи (ДКП) транспортного средства представляет собой задокументированную сделку между продавцом и покупателем. Согласно ДКП одна сторона (продавец) обязана предоставить другой стороне (покупателю) товар (автомобиль). Покупатель в свою очередь должен принять ТС и заплатить за него оговоренную сумму (ст.454 ч.1 ГК РФ). Если участники сделки честны между собой, то обычно у них не возникает претензий по отношению друг к другу после заключения договора. Но случается и обратное — когда возникает острая необходимость осуществить расторжение договора купли-продажи автомобиля по инициативе покупателя.

      Расторжение ДКП, регламентируется положением ст.450 ч.2 ГК РФ, в которой сказано, что:

      «По требованию одной из сторон договор может быть. расторгнут по решению суда . при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.»

      Таким образом, такие причины, как «я передумал» или «мне разонравился автомобиль» являются недостаточно весомыми с точки зрения законодательства, так как расторгнуть договор купли-продажи автомобиля и вернуть деньги можно только при условии, что продавец существенно нарушил условия договора. При этом покупатель получает такой ущерб, связанный с покупкой автомобиля, что можно смело утверждать, что качество ТС явно не соответствует заявленному в соглашении. Зачастую такую ситуацию можно наблюдать тогда, когда продавец сознательно умалчивает о скрытых проблемах в транспортном средстве.

      При поверхностном осмотре автомобиля наличие скрытых дефектов определить порой невозможно, а всплывать они начинают при интенсивной эксплуатации. Также это касается юридических проблем с автомобилем, которые дадут о себе знать впоследствии. Интуитивно покупатель понимает, что если авто приобреталось у юридического лица, например в автосалоне, то воздействовать на него будет легче путем обращения в соответствующие инстанции. Но можно ли расторгнуть договор купли-продажи автомобиля с частным лицом? Российское законодательство одинаково возлагает ответственность за честное исполнение ДКП как на юридические лица, так и на своих граждан.

      Не всегда ущерб покупателю наносится вследствие недобросовестности продавца. Порой может случиться, что произошла поломка вследствие износа деталей, о котором продающая сторона могла не догадываться. Именно поэтому в ГК РФ предусмотрена возможность попробовать расторгнуть ДКП путем обоюдной договоренности. Если покупатель обратился к продавцу с требованием аннулировать сделку, и предоставил доказательства полученного ущерба, то согласно ст.452 ч.1 ГК РФ:

      «Соглашение. о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.»

      Это означает, что стороны могут составить соответствующее соглашение, которое по своей форме будет похоже на заключенный ранее документ. В нем будет фиксироваться тот факт, что ДКП автомобиля был расторгнут.

      В соглашении сторон о том, что ДКП аннулируется, содержится следующая информация:

      основные сведения об участниках соглашения (продавце и покупателе);

      номер и дата заключения ДКП;

      пункт о том, что все обязательства прекращаются в обоюдном порядке после его расторжения;

      дата и подписи сторон.

      Очень благоразумно будет приложить к соглашению акт приема-передачи ТС, в котором будет указано об отсутствии претензий относительно состояния возвращаемого автомобиля. Исходя из вышесказанного, бланк расторжения договора купли-продажи автомобиля будет выглядеть следующим образом

      Но что делать покупателю, если продавец отказывается идти навстречу и заключать соглашение? Тогда Гражданский Кодекс РФ предусматривает возможность решение проблемы потерпевшей стороны в судебном порядке. Статья 452 ч.2 ГК РФ:

      «Требование. о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение. расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.»

      Доказать, что вы получили отказ от продавца, или не получили ответа вообще, можно только в случае, если вы направили претензию (требование) ему заказным письмом с уведомлением — как того требует обязательный претензионный порядок. Лишь после этого (либо по истечении 30 дней) покупателю можно подать иск о расторжении договора купли-продажи автомобиля. Какая информация и в каком порядке указывается в соответствующем иске показано в форме ниже

      Как аннулировать договор купли продажи автомобиля уже известно:

      путем подписания соответствующего соглашения;

      путем подачи иска в суд.

      С какого момента ДКП становится недействительным? Только после прекращения действия договора можно получить обратно свои деньги, отданные за покупку автомобиля. Такая информация содержится в ст.453 ч.3 ГК РФ:

      «В случае. расторжения договора обязательства считаются. прекращенными с момента заключения соглашения сторон. о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения. а при. расторжении договора в судебном порядке — с момента вступления в законную силу решения суда. о расторжении договора.»

      Если покупатель потерпел убытки из-за расторгнутого ДКП, который был аннулирован на основании его существенного нарушения, то он может потребовать у продавца возместить их. Это право зафиксировано в ст.453 ч.5 ГК РФ.

      Зачастую у потерпевшего лица может возникнуть вопрос о том, в какой срок можно расторгнуть договор купли-продажи автомобиля. В Гражданском Кодексе упоминается такое понятие, как «исковая давность» — срок, в течение которого права потерпевшего могут быть защищены по иску.

      Согласно ст.196 ч.1 и ст.200 ч.1 ГК РФ общий срок исковой давности равен трем годам с момента, когда потерпевший обнаружил факт нарушения его прав. Конечно, предъявить претензии к продавцу по истечении года о том, что поломался двигатель или редуктор на автомобиле, будет неразумно. В таком случае придется доказывать, что в этом нет вашей вины. А в целом, защита ваших прав, как обманутого покупателя, по иску будет действительна в течение 3-х лет.

      Если у вас остались вопросы, или ваша ситуация индивидуальна и требует грамотного юридического подхода — проконсультируйтесь с юристом. Помните, что законодательство описывает общие случаи решения проблем, но решить их с минимальными затратами ресурсов могут только специалисты!

      zakon-auto.ru

      Расторжение договора купли-продажи квартиры

      Основная цель любого договора – зафиксировать договоренности между сторонами. Но жизни не обходится без того, чтобы кто-нибудь не передумал исполнять договор. Тогда в действие вступает процедура расторжения договора. Когда речь идет о сделках купли-продажи недвижимости, всплывает множество юридических тонкостей и сложностей.

      Обратите внимание: расторжение договора и признание его недействительным – не одно и то же. Если сделка объявлена недействительной, это означает, что она вообще не должна была быть заключена. Закон называет основания, по которым договор может быть признан недействительным, например, недееспособность одной из сторон, притворный характер сделки. Правовые последствия расторжения сделки и признания ее недействительной отличаются. В этой статье речь пойдет только о расторжении договора.

      Что означает расторжение договора? Его действие прекращается, все правовые отношения между сторонами завершаются.

      Расторжение договора купли продажи недвижимости может происходить:

      • по соглашению сторон;
      • по желанию только одной стороны – в судебном порядке.

      Рассмотрим отдельно эти два случая.

      Все на всё согласны

      Счастливый случай, когда обе стороны хотят одного и того же – отменить сделку. Для этого им нужно составить и подписать соглашение о расторжении договора. В документе следует указать, например, что продавец возвращает переданные ранее деньги, а покупатель выезжает из квартиры, если он ее уже занял.

      Если переход права собственности на жилое помещение еще не прошел государственную регистрацию, то сторонам достаточно обратиться в соответствующий орган с заявлением о прекращении регистрации. С правовой точки зрения, в этот момент сторонам и расторгать-то нечего. Дело в том, что договор купли-продажи жилого помещения считается заключенным с момента государственной регистрации.

      Если же переход права собственности уже зарегистрирован, то сторонам придется предоставить в регистрирующие органы соглашение о расторжении договора, и те «вернут» право собственности прежнему владельцу. Важный момент: не все обязательства по договору должны быть выполнены сторонами на момент расторжения, то есть сделка не должна быть «закрыта» . Например, стороны договор подписали, переход права собственности на квартиру зарегистрировали, но покупатель еще не уплатил деньги за нее. Только в этом случае договор можно расторгнуть. Непонятно, почему так? Это нормально, в сделках с недвижимостью много сложностей и нюансов. Сейчас поясним.

      Расторгнуть можно только тот договор, который еще продолжает действовать. Если стороны исполнили все обязательства по сделке, то есть продавец передал квартиру, покупатель заплатил всю причитающуюся сумму, переход права собственности зарегистрирован, значит, сделка завершена, срок действия договора истек. Расторгнуть его просто по желанию сторон уже нельзя. Как советуют юристы, самое разумное в этом случае – оформить сделку обратной купли-продажи.

      Еще об отмене сделки: соглашение о расторжении договора должно быть оформлено в той же форме, что и сам договор (ст. 452 ГК РФ). Из этого можно сделать вывод, что оно должно быть как минимум письменным. Если договор был заверен нотариально, то с соглашением о расторжении тоже следует идти к нотариусу. Если прошла госрегистрация перехода прав собственности , то придется регистрировать и соглашение о расторжении.

      Кто-то не согласен

      В нашей правовой системе принято, что если у сторон сделки есть противоречия, которые сами они разрешить не в силах, то дорога одна – в суд. Закон указывает, при каких условиях сторона может обратиться в суд для расторжения сделки (ст. 450 ГК РФ):

    • при существенном нарушении договора другой стороной;
    • в иных случаях, предусмотренных законами или договором.
    • То есть, например, продавец не может обратиться в суд с требованием отменить куплю-продажу квартиры только на том основании, что он передумал, хотя покупатель со своей стороны договор не нарушал. Более того, нарушение должно быть существенным, которое причиняет другой стороне значительный ущерб. «Значительный» означает, что сторона лишается того, на что она рассчитывала при заключении сделки. Скорее всего, суд не удовлетворит иск покупателя, который требует расторгнуть сделку на том основании, что в купленной квартире оказалась треснувшая раковина (а это случай из судебной практики!).

      Зато судам часто приходится рассматривать случаи, когда покупатель не спешит платить за полученную недвижимость, даже после регистрации на него права собственности. Или продавец, получив деньги, уклоняется от регистрации перехода права собственности.

      Казалось бы, в этих случаях налицо существенное нарушение условий договора одной из сторон. Однако суды не всегда спешат расторгнуть такие сделки. Например, в случае с неоплатой покупателем стоимости квартиры, суды чаще предлагают взыскивать с покупателя денежные средства. Такой вариант развития событий прямо предусмотрен в ст. 486 ГК РФ: «продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса». К сожалению, не всегда удается взыскать деньги с покупателя, даже имея на руках судебное решение.

      Далее, в законе прописано, что в случае расторжения сделки стороны не имеют права требовать возврата того, что уже было передано в ходе исполнения договора до момента расторжения, если только в самом договоре не было указано иное (п. 4 ст. 453 ГК РФ). Этим расторжение сделки невыгодно отличается от признания ее недействительной. Отсутствие в договоре пункта о том, что в случае расторжения стороны возвращают полученное ранее по сделке, создает дополнительные риски для сторон.

      Особо рискуют те продавцы, которые указали в договоре неполную стоимость квартиры, желая уйти от уплаты налога. Шансы взыскать больше того, что прописано в договоре, стремятся к нулю.

      Соблюдайте порядок. Досудебный и судебный

      Закон требует, чтобы «недовольная» сторона сначала попыталась решить проблему мирным путем. То есть надо в письменном виде предложить другой стороне расторгнуть договор. Если же та откажется или не даст никакого ответа в отведенный срок, тогда можно обращаться в суд. Отведенный срок следует искать в договоре либо указать в предложении, либо считать равным 30 дней (так по закону).

      Обращаясь в суд, истцы часто допускают ошибку – просят расторгнуть договор, но не просят вернуть уплаченные деньги или переданное имущество. А этого не следует автоматически. И приходится людям судиться еще раз, тратя деньги и время. В некоторых случаях возможно также взыскание компенсации за причиненный ущерб и моральный вред.

      Истцам нужно помнить, что в суде придется доказывать, что нарушение договора другой стороной причинило им значительные убытки. Представить такие доказательства не всегда просто.

      Как обезопасить себя?

      Очевидно, что расторжение договора купли-продажи недвижимости – не такая простая задача, как может показаться на первый взгляд. В некоторых случаях оно просто невозможно, в некоторых – приведет совсем не к тем последствиям, которые желают стороны. Есть один способ сэкономить себе нервы, время и деньги – прописать все нюансы в договоре. Можно ли расторгнуть договор, в каких случаях, в какие сроки, каковы последствия и т. д. Чем больше условий предусмотреть заранее, тем меньше споров будет потом между сторонами.

      etagrealty.ru

      Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры?

      В сделках купли-продажи недвижимости всегда рискуют обе стороны. Покупатель рискует получить квартиру ненадлежащего качества, с долгами по квартплате, или того хуже — с гражданами, имеющими право на пожизненное проживание. Продавец рискует, продав свою квартиру, несвоевременно или не в полном объёме получить её денежное возмещение. Крайний выход из сложившейся ситуации — расторжение договора купли продажи. Как его осуществить?

      Что значит «расторжение договора»?

      Когда покупатель и продавец расторгают договор, имеется ввиду, что на этом их договорные отношения на будущее прекращаются. И это самый главный признак, отличающий расторжение договора от признания его недействительным. Поэтому после состоявшейся сделки, когда стороны обменялись деньгами и недвижимостью, говорить о расторжении договора невозможно. Свои обязательства по договору стороны выполнили, следовательно, договор свою миссию отслужил.

      Иллюстрация: Ирина Фатеева

      Расторжение договора – это прекращение отношений между покупателем и продавцом недвижимости. Но взять и просто так расторгнуть договор не получится, тут потребуется согласие обеих сторон, причём расторгать его придётся в той же форме, в которой он и был составлен – в письменной. На словах решить нельзя.

      Покупатель квартиры должен понимать, что не каждый собственник квартиры — отпетый мошенник, который хочет поживиться на нём. Как и не каждый покупатель — обманщик. Очень часто проблему можно решить мирно, поэтому обоюдное расторжение договора купли-продажи — не такая уж и редкость, и не стоит сразу накручивать себя мыслями о предстоящих судебных разбирательствах.

      Возможно, до суда и не дойдет. Стороны аргументируют свои замечания по договору, внесут в бумаги соответствующие коррективы (уменьшат, к примеру, цену, или изменят какие-либо другие условия) и пожмут друг другу руки. Или же, не найдя подходящих слов и доводов для оппонента, решат расторгнуть договор соглашением сторон. Закон Российской Федерации разрешает его в том случае, если все условия соблюдены. Статья 452 Гражданского Кодекса РФ говорит о том, что расторжение договора должно пройти все те же этапы, что прошел и договор купли-продажи. Другими словами, если он был заверен нотариусом, то и расторжение должно пройти через руки нотариуса. Если договор прошёл государственную регистрацию, то и расторжению договора должно пройти по тому же пути.

      Вся суть расторжения договора купли-продажи недвижимости прописана в главе 29 Гражданского Кодекса РФ. Она предусматривает причины (ст. 450 ГК РФ) и обстоятельства (ст. 451 ГК РФ), достаточные для расторжения, а также порядок проведения (ст. 452 ГК РФ) и последствия (ст .453 ГК РФ) расторжения.

      Когда ещё возможно, а когда уже поздно?

      Гражданский Кодекс Российской Федерации прописывает условия, когда стороны имеют право расторгнуть договор. Это возможно по обоюдному решению сторон или при существенном нарушении договора и причинении ущерба одной из сторон (статья 450). Но нарушение должно быть настолько серьёзным, что, зная, что такое случится, вторая сторона никогда бы не пошла на сделку.

      При обоюдном решении об отмене сделки до суда, как правило, не доходит. Наименьшей кровью можно отделаться, если расторгнуть договор до момента регистрации перехода прав собственности: квартира в руках продавца, он её владелец, а стороны полюбовно договорились не продолжать далее договорных отношений и подписали расторжение договора купли-продажи.

      Бывают и другие варианты обоюдного соглашения, но уже в тех случаях, когда сделка состоялась. В основном, как показывает практика, это происходит в тех случаях, когда представители обеих сторон добропорядочны. Рассмотрим на примере. Два человека вступили в договорные отношения. Обсудили все моменты, прописали их в договоре. И недвижимостью, и суммой за неё покупатель и продавец довольны. Оформили документы, как полагается, право собственности перешло покупателю, деньги – продавцу. А через некоторое время, обе стороны вдруг поняли, что погорячились (и такое бывает). Что делать? По договору они сделали всё юридически чисто. Расторгнуть договор уже нельзя, так как мы помним, что он расторгается, пока не вступит в силу, а он уже подписан и в действие применен. Идти в суд? За что судиться? Обе стороны на тот момент были довольны сделкой, нарушений не выявлено, все получили, что хотели. Как поступают тогда?

      Одного желания для составления иска в суд недостаточно. Причина должна быть веской!

      Нередко в таких случаях, когда стороны хотят всё вернуть на круги своя, они снова вступают в договорные отношения с обратным эффектом. На кон ставится квартира, сумма денег за неё выдвигается та же. Недолгая бумажная волокита, подписание идентичного договора сторонами, регистрация прав собственности, и вот уже бывший покупатель продал квартиру старому хозяину. Стороны пожимают друг другу руки и расходятся. Законом это не запрещено, потому что нарушений никаких не было.

      Среди нарушений, причиняющих ущерб и являющихся основанием для прекращения договорных отношений, значится отказ покупателя своевременно выплатить деньги продавцу уже после регистрации прав собственности и передачи ключей от квартиры. Либо нежелание продавца выезжать из квартиры и сниматься с регистрационного учёта. В таком случае, когда одна из сторон не торопится выполнять данные по договору обещания, вторая должна постараться достигнуть договоренностей в вопросе досудебных разбирательств и отправить письменное предложение об отмене сделки.

      Получение письменного отказа об отмене сделки или простое игнорирование письма в течение 30 дней может служить правом «пострадавшей» стороны на составление иска в суд (статья 452, пункт 2, ГК РФ). Но ещё раз напомним: одного желания для составления иска недостаточно. Причина должна быть веской!

      Покупатель не заплатил за квартиру, но в неё уже въехал. Обычно подтверждением оплаты служит расписка о получении денег или банковская выписка о перечислении денежных средств на счёт продавца. Такового документа у продавца не будет, что и может стать веской причиной подать в суд.

      Или же к новому хозяину после сделки пришел человек с правом пожизненного проживания в этой квартире. Кто он? Родственник продавца, о котором он умолчал — скажем, заключённый, только что вернувшийся из мест лишения свободы. Он, безусловно, захочет жить в своей квартире, и суд подтвердит его право. Это тоже веская причина обратиться в суд.

      Или сам хозяин квартиры, продав её и взяв деньги, никак не выпишется, так как новую ещё не приобрел, прописаться попросту некуда или «некогда» дойти до паспортного стола.

      Таковы самые распространенные примеры, которые становятся отправной точкой для дальнейших судебных разбирательств.

      Как показывает практика, нередко истец допускает серьёзную ошибку при составления иска по расторжению договора, которая потом стоит ему очень больших нервов. Скажем, истец требует расторжения договора, забыв прописать, что кроме этого необходимо вернуть имущество. Суд рассматривает только те требования от истца, которые были предъявлены. Поэтому написав в суд заявление «прошу расторгнуть договор», истец и получит на руки расторгнутый договор, а имущество — нет. Потому что в иске он не прописал его отдельным пунктом, а в собственности оно уже по документам у ответчика (то есть покупателя). И горе-истец (он же продавец) снова идёт в суд с новым заявлением «прошу вернуть имущество и выселить новых жильцов». Если забыть и не указать в иске про жильцов-оккупантов, они останутся, а это грозит очередным, третьим иском. А это снова процессы, нервы, бумажки и волокита, хотя всё можно было бы решить одним махом при правильно составленном заявлении изначально.

      Маленьким «бонусом» для истца может служить возмещение убытков и морального ущерба, если таковые имели место, что закреплено 395 статьей Гражданского Кодекса РФ.

      Мы об этом уже писали ранее, что расторжение договора купли-продажи и признание его недействительным (167 статья Гражданского кодекса РФ) — вещи абсолютно разные. Тем не менее, у двух совершенно разных процедур итог один – всё возвращается на первоначальную стадию. Деньги — покупателю, квартиру – продавцу. Только обиженная сторона ещё может потребовать возмещение морального вреда, все по той же 395 статье Гражданского кодекса РФ.

      Как обезопасить имущество продавцу и покупателю?

      Расторжение договора купли-продажи недвижимости — сложный, но выполнимый процесс. Если всё-таки дело зашло так далеко, подойдите к нему ответственно и грамотно. Лучше воспользоваться помощью юристов, которые надлежащим образом подготовят документы и помогут выиграть дело в суде.

      Чтобы избежать ситуаций, описанных в статье, продавцу и покупателю следует обратить внимание на мелочи, которые очень важны при составлении договора. Продавцу желательно закрепить в договоре условия и срок, в который будет передана сумма за недвижимость: до или после регистрации права собственности, переводом на банковскую карточку или в ячейку банка и т.д. Покупателю же следует настоять на подписании передаточного акта, в котором будет задокументирован переход квартиры от старого хозяина к новому. Кроме того, следует помнить, что в законе нет чёткого срока, в который продавец должен освободить жилплощадь. Имеет место лишь размытое понятие «в разумный срок». Именно этот «разумный срок» тоже следует прописать в договоре, чтобы он потом не длился годами.

      knowrealty.ru