Кто имеет право сдать квартиру в аренду

Кто имеет право сдать квартиру в аренду

Если у прописанного нет права пользования,то он вообще ничего не может.

:016: Ппппереведите :028:

И у меня вопросик.
Ситуация. Служебнай комната в многокомнатной коммуналке. Наниматель умер лет 8 назад (свидетельство о смерти никуда не предоставлялось, на него до сих пор идет расчет к/у в жилконторе). Там остались прописаны его сын, невестка (жена второго сына) с детьми несовершеннолетними. По факту никто из них них лет 8-10 не жил, соответсвенно и к/у не оплачивал никто. Сейчас они хотят сдавать эту комнату. Имеют ли они на это право (комната служебная)?

раз служебная то им значить не принадлежит, сдать может тока собственник.

И второй вопрос, можно ли сдавать комнату в коммуналке, где собственником является несовершеннолетний.

только с разрешение органов опеки и попечительства.

это все по закону, по факту на это все забивают, если конечно это устроит нанимателей.

Это к вопросу, надо ли разрешение органов опеки, если родители несовершеннолетнего решили сдать его собственность по договору найма:Приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 20 июля 2004 г. N 126 г. Москва Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним

. «8. При проведении правовой экспертизы документов и проверки законности сделки необходимо установить, требуется ли в соответствии с законодательством Российской Федерации предварительное разрешение (согласие) органа опеки и попечительства. Согласно законодательству Российской Федерации предварительное разрешение (согласие) органа опеки и попечительства требуется в том числе в случаях:

сдачи внаем (в аренду), предоставлении в безвозмездное пользование, передачи в залог имущества, принадлежащего несовершеннолетнему в возрасте до четырнадцати лет, законными представителями или дачи согласия законными представителями на совершение таких сделок несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет (пункт 1 статьи 28, пункт 2 статьи 37 Кодекса, пункт 3 статьи 60 Семейного кодекса);. «

Только не говорите, что на договор найма, заключенный на срок менее года, получать разрешение органов опеки не надо, т.к. он не подлежит государственной регистрации!

2009-2012.littleone.ru

Как сдать квартиру в аренду официально?

Время – деньги. Особенно актуальным это выражение становится, когда нужно срочно сдать квартиру. В довольно экстремальных условиях спешки, зачастую владельцы частной недвижимости допускают множество промахов и ошибок, которые в конечном итоге обходятся слишком дорого, и цена им не только деньги, но и испорченные нервы. Кроме того, пустая жилищная площадь требует постоянных платежей, а потому сдавать ее необходимо уже хотя бы для того, чтобы их перекрывать.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

Очень часто хозяева оставляют квартиры пустыми, просто потому что не знают, как и что нужно делать, как правильно оформлять документацию и, в конце концов, чтобы просто не стать жертвой обыкновенных мошенников либо неблагонадежных жильцов. Давайте разберем, как сдать квартиру официально, что это даёт и как правильно всё оформить.

Официальная аренда частного жилья является наиболее оптимальной и выгодной сделкой с юридической точки зрения. Кроме того, такой способ сдачи квартиры наиболее безопасен, в первую очередь, для самих хозяев.

Преимущества законной сдачи квартиры

  • Не нужно бояться, что арендатор сделает с ней неизвестно что и не сбежит, не заплатив за проживание и коммунальные услуги. Таким простым способом можно исключить возможность аферы с Вашим имуществом.
  • Не лучший вариант и сдача знакомым или родственникам, заключив «на словах» устный договор. Единственный плюс – Вы будете знать людей, которые проживают в Вашей квартире. Но, если сдача квартиры для Вас – это, прежде всего, получение хорошего пассивного дохода, то лучше найти незнакомых арендаторов и оформить сделку по достойной цене и по всем правилам.
  • Данный способ помогает максимально предвидеть все будущие расходы на квартиру, включая даже оплату телефонных звонков жильцов. Официальный договор аренды включает все пункты оплаты и обязанности обеих сторон.
  • Кроме того, можно быть спокойным, что проблем с налоговой не возникнет, и Вас не притянут к ответственности за сокрытие прибыли.
  • к содержанию ↑

    Какие документы нужны для оформления договора?

    Оформление договора аренды квартиры не требует сбора большого пакета документов и различных справок, как, например, для ее покупки. Стандартный набор включает наличие таких обязательных документов, как:

  • Свидетельство о праве собственности на жильё в случае приватизации квартиры или же договор, который подтверждает право на ее собственность (к примеру, это может быть договор купли-продажи или договор Дарения);
  • Список всех зарегистрированных в квартире (выписка из лицевого счета в ЖЭКе);
  • Нотариальное согласие на аренду от всех собственников квартиры, если их несколько. Кроме того, в процессе заключения договора они должны обязательно присутствовать. Данный факт может избавить Вас от различных будущих проблем, которые могут возникнуть при вмешательстве совладельцев квартиры, если он не согласны с ее арендой.
  • Со стороны арендатора необходимо предоставление паспорта.

    Договор аренды: для чего нужен и что в нем прописать?

    Договор о найме квартиры является официальным документом, который подтверждает факт законной аренды недвижимого имущества и содержит всю информацию о сделке, ее условиях и сроках, а также гарантиях и обязанностях обеих сторон. Он заключается между двумя сторонами: арендодателем и арендатором. Это важная составляющая вопроса, как правильно сдать квартиру в аренду.

    На сегодняшний день практикуются два вида договоров о сдаче имущества

    1. Договор найма. Заключается в тех случаях, когда Вы сдаете квартиру физическому лицу (гл. 35 ГК РФ). Данный вид договора не подлежит обязательной регистрации, независимо от продолжительности его срока.
    2. Договор аренды. Необходим для заключения сделки с юридическими лицами (гл. 34 ГК РФ). Подлежит обязательно регистрации, если он заключается на срок от 1 года и более.
    3. Значение официального договора о сдаче жилья в наем невозможно переоценить. Обязательное наличие такого документа в десятки раз облегчит Вам жизнь, убережет кучу денег и нервов в будущем. Так что важно уделить ему максимум внимания при оформлении.

      Отсутствие договора – это неоправданный риск для арендодателя и причин тому достаточно много, к примеру:

      1. Вы не сможете «отсудить» долги, если вдруг Вам «повезет» с неблагонадежными жильцами, которые не платят аренду за проживание и коммунальные платежи.
      2. Кроме того, невозможным станет возмещение испорченного имущества или кража личных вещей, что довольно часто встречается на практике.
      3. Банально, но даже в милиции никто не станет принимать Ваше заявлении о проблемах с жильцами, если нет официального договора аренды, который подтверждает факт сдачи жилья в наем.
      4. Если новые жильцы затопят соседей или нанесут им другой ущерб, то возмещать придется непременно Вам.
      5. к содержанию ↑

        Какая информация в обязательном порядке должна быть зафиксирована в договоре:

        • размер месячной оплаты за аренду,
        • сроки оплаты, вплоть до числа и времени,
        • использование личного имущества хозяев квартиры, какого и в какой степени разрешается,
        • оплата всех коммунальных расходов, размеры и сумма, информация о том, кто их будет платить — арендатор или арендодатель, это поможет избежать многих конфликтных ситуаций в будущем,
        • обязательное точное время и порядок проверки съемной квартиры и имущества в ней хозяевами жилья,
        • указывается информация о приватизации жилья, его собственниках,
        • обязательно обозначается количество будущих жильцов,
        • порядок возврата средств в случае неуплаты, а также порядок возмещения возможных материальных убытков арендодателю в случаях неправомерных действий нанимателей,
        • дополнительные договоренности, которые не противоречат законодательству, но является важными для обеих сторон.
        • Как обязательное приложение к договору, должен быть акт приема-передачи личного имущества хозяина квартиры, в котором указывается факт передачи квартиры и всего имущества в ней. Благодаря использованию такого документа, значительно снижаются всевозможные риски причинения ущерба как жилью, так и всем вашим вещам на время проживания жильцов.

          Конечно, даже в случае заключения договора, определенные риски есть у обеих сторон. Наниматель имеет право знать и должен быть уверен, что вы имеете официальное право сдавать жилье, а также, что с квартирой нет неприятных проблем, что уплачены все коммунальные платежи и долгов за ней не числится. Вся эта информация заранее честно оговаривается, после чего в обязательном порядке указывается в договоре при заключении. Наниматель обязан обязательно подтвердить, что он ознакомлен с информацией о жилье и не имеет никаких претензий.

          Как дополнительная важная информация, в договоре могут указываться данные, подтверждающие платежеспособность нанимателей (например, справка с места работы, в которой обозначаются имена и номера телефонов контактных лиц, которые могут подтвердить информацию предоставленную арендатором).

          Отдельным пунктом указывается, что данная квартира не сдана никому другому, что она является «чистой». Не стоит ограничиваться определенными стандартными фразами, важно как можно подробнее указать всю информацию о жилье и имуществе в нем, а также все устные договоренности с нанимателем. В таком случае обе стороны сделки смогут избежать возможных неприятных последствий, или же защитить свои права в случаях неправомерных действий другой стороны.

          Вот пример типового договора, который вы можете взять за основу.

          Передача денег в счет оплаты аренды

          Заключительный и самый важный этап сделки – это передача денег. К нему важно относиться максимально серьезно. На сегодняшний день существует несколько способов осуществления данной процедуры:

          Из рук в руки – самый простой и быстрый способ. Но он может быть не всегда удобным обеим сторонам, так как необходимо находить время для осуществления этого процесса. Часто таким временем ни одна, на другая сторона не могут пожертвовать, особенно если это происходит днем. Объясняется это просто – зачастую днем люди находятся на своих рабочих местах. Если средства передаются наличными, обязательно заключайте акт приема-передачи денег или же пишите расписку с указанной суммой, датой, периодом платежа и подписью.

    4. Использование различных безналичных счетов, на которые в определенный срок жильцы перечисляют арендную плату за жилье. В таком случае арендатору важно сохранять все квитанции.
    5. Абсолютно все манипуляции с оплатой проводятся на основе заключенного договора и не могут быть изменены в одностороннем порядке. Обе стороны должны следовать заранее оговоренным условиям сделки. Если это передача денег из рук в руки или же доверенным лицам, то обязательно необходимо предоставлять документы, которые подтверждают наличие доверенности. Передача денежных средств через банковские учреждения путем зачисления на счет упрощает весь процесс в несколько раз. Тем боле что факт передачи денег, если сохранены все квитанции, практически невозможно оспорить или отрицать.

      Мелочей в таком важном деле не бывает. Любая мелочь может сыграть с Вами злую шутку и стоить очень дорого. Это значит, что личная перестраховка всегда намного лучше и целесообразнее кредита доверия малознакомым людям.

      Как правильно платить государственные налоги за аренду недвижимого имущества?

      Если вы интересуетесь тем, как сдать квартиру в аренду официально, то вы должны знать и об уплате налогов. На практике в России применяются разные способы сдачи квартир и не всегда они подкреплены законом. Сдача жилищного имущества без уплаты налогов – это реальность, а не выдумка. По статистике около 60 % хозяев, которые самостоятельно занимаются арендой своего жилья, не платят налоги государству. Как правило, такой вариант чреват неприятными последствиями и проблемами с соответствующими государственными органами.

      Чаще всего происходит банальная ситуация – именно соседи таких арендаторов выдают нечестных «дельцов», обычно это происходит, когда жилье нанимается непонятно кем и в случае хулиганского поведения в ночное время. Естественно, что соседи начинают жаловаться и наружу выплывает неофициальная аренда с неуплатой налогов.

      Есть способ сдать квартиру официально и не платить налоги, обратившись к посредникам в лице агентств недвижимости. Но в таком случае и львиная часть прибыли уходит к ним. Выгоднее сделать все самому и по закону. Но как?

      По закону предоставлять в аренду недвижимое имущество могут лица, которые занимаются частной предпринимательской деятельностью, так и лица без регистрации как предприниматель (согласно нормам Налогового кодекса).

      В таком случае объект налогообложения определяется по расчету арендной платы, которая заранее указана в официальном договоре между арендодателем и арендатором жилплощади. Налог на аренду недвижимости предусматривается в обязательном размере ставки 13 % от полученного дохода от сдачи имущества. Этим доходом, как правило называется сумма, заранее прописанная в официальном договоре и уплаченная хозяину.

      В отдельных случаях процентная ставка составляет 17 % от суммы превышения с учетом всех предусмотренных ранее налогов: если общая сумма полученного налогоплательщиком дохода за последний отчетный месяц превышает размер минимальной заработной платы в десятикратном размере.

      Как происходит этот процесс на практике?

      Хозяин квартиры, он же арендодатель, по окончании года в самостоятельном порядке подает налоговую декларацию физического лица (форма 3-НДФЛ). Данная декларация предоставляется в органы налоговой инспекции по месту непосредственного осуществления предпринимательской деятельности. В другом случае заполненная декларация подается по месту нахождения имущества.

      Через какое-то время в почтовый ящик приходит квитанция, которую нужно оплатить. Срок подачи декларации и уплаты налога за прошедший год — до 30 апреля нового года.

      На деятельность, связанную со сдачей недвижимости в аренду, можно зарегистрировать частное предприятие. Это существенно упростит всю схему уплаты налогов на доходы. Для этого необходимо произвести регистрацию субъекта предпринимательской деятельности – физического лица или индивидуального предпринимателя. Проще всего оформить ИП и платить 6% с прибыли по упрощенной системе налогообложения.

      Возможные трудности при оформлении сделки

      Не всегда сделки по оформлению аренды недвижимого имущества проходят гладко и быстро. Чтобы не учиться на своем горьком опыте, можно просто взять на заметку типичные ошибки, которые очень часто совершаются при оформлении:

    6. При заключении договора срок аренды лучше прописывать сразу. А если он превышает 12 месяцев, то его в обязательном порядке нужно регистрировать в Федеральной регистрационной службе. В таком случае сумму государственной пошлины выплачивает арендатор, а договор аренды регистрируется на ее собственника. Такой договор обретает полноправную юридическую силу и может выступать официальным документом в случаях разрешения различных спорных и конфликтных ситуаций.
    7. Чтобы избежать различных неприятных ситуаций в процессе сдачи жилья, важно самостоятельно контролировать весь процесс. Кроме того, не поленитесь и расспросите у будущих жильцов как можно больше информации. Желательно еще и проверить ее на достоверность, к примеру позвонить на работу и убедиться в том, что там действительно работает такой человек.
    8. Серьезное отношение к любым мелочам в этом серьезном деле — это гарантия избежания возможных проблем. Поэтому от Вашей ответственности и осознанности зависит благоприятный исход сделки и получение будущей прибыли в полном объеме без ненужных потерь.
    9. Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:


      Это быстро и бесплатно !

      Также рекомендуем к прочтению:

      Поделиться в соц.сетях

      kvartira3.com

      Договор аренды без собственника

      Добрый день всем! Подскажите, попала в такую ситуацию. В течение трёх лет снимаю квартиры через агентство по договору. Пришло время искать уже четвёртую. Позвонила по объявлению, с агентом договорились о просмотре, плата средняя по городу, без мебели. Квартиру смотрели без собственника, ключи у агента. По соседям, квартире и собственникам всё рассказал. Но стало понятно, что с собственниками он не общался, они в отъезде. Агент сказал, если мы согласны снять, то нужно приехать в агентство на заключение договора. Но собственники вряд ли смогут присутствовать. В этой истории что-то меня смущает. Подскажите, возможно ли такое? Первый раз столкнулась с тем, что собственник не будет присутствовать при оформлении договора. Может, стоит забыть об этом варианте.. Заранее спасибо за Ваши ответы и советы!

      Скорее всего, стоит забыть об этом варианте. Но если у агента есть нотариальная доверенность с конкретными полномочиями по сдаче квартиры, включая подписание договора найма и получение денег, есть выписка из ЕГРН свежая, где видно, что доверитель и хозяин квартры — одно лицо, есть справка о прописанных в квартире лицах, из которой следует, что нет третьих лиц, имеющих право пользования квартрой, то тогда можно подумать и не отказываться. Правда, стоит проверить, не отозвана ли доверенность и неплохо бы хоть как-то связаться с хозяином. А лучше все-таки поискать другую, менее сомнительную квартиру.

      Ну вот КАК . просто чудеса на сайте: я написала и разместила свой коммент, когда на странице не было еще ни одного ответа. А теперь он стал вторым по времени ответа. Ничего не понимаю! Лены Смирновой ответ в это время что ли в эфире где-то витал.

      Нужна нот.доверенность на полномочия по сдаче квартиры по адресу. принятия денежных средств в качестве предоплаты и депозита(если есть),право подписания договора найма и т.д.Но 99% в АН такой доверенности нет.

      Если эта квартира находится в доверительном управлении в агентстве, то вполне можно снимать, но в таком случае у агентства должен быть договор с собственником квартиры и весь пакет документов на эти полномочия.

      www.cian.ru

      Родственник (проживает в другом городе) попросил сдать квартиру в СПБ. Подскажите пожалуйста какие документы нужны для сдачи квартиры?

      Уважаемый Андрей!
      1.Для сдачи квартиры внаем (аренду) необходимы правоустанавливающие документы, подтверждающие Ваши правомочия как собственника в данной квартире. Сдавая помещение в наем, Вы получает доход в виде и платы за наем статья 208 (НК РФ).
      2.Таким образом, у Вас возникает обязанность по уплате налога на доходы физических лиц (13%). Налогоплательщики, получающие доход по договорам найма недвижимого имущества самостоятельно исчисляют суммы налога, подлежащие уплате в соответствующий бюджет, в порядке, установленном статьей 225 НК РФ.
      3.Для того чтобы уплатить налог на доходы физических лиц необходимо составить налоговую декларацию. В налоговой декларации Вам необходимо указать все полученные налоговом периоде доходы, источник их получения, налоговые вычеты, исчислить сумму налога подлежащей уплате. Налоговым периодом считается календарный год. Срок подачи налоговой декларации не изменился до 30 апреля, следующего за отчетным. Декларация предоставляется в налоговый орган по месту своей регистрации. Оплатить общую сумму налога Вы обязаны в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим периодом.
      С уважением.

      Проверено ЦИАН

      Участник программы «‎Работаю честно»

      Добрый день.
      1. Правоустанавливающие: свидетельство и документы основания возникновения права. Вам, как представителю, потребуется должным образом оформленная доверенность (делается у нотариуса).
      2. 13% для налоговых резидентов РФ.
      3. Путем ежегодной подачи налоговой декларации по месту регистрации налогоплательщика.

      Сдавать квартиру официально? Почему именно так, что учесть, и как минимизировать риски?

      Прежде, чем ответить на вопрос «Как сдать квартиру в аренду официально», предлагаем вам сначала ответить на другой.

      Почему мне стоит сдавать квартиру в аренду официально?

      Не будем взывать к вашей сознательности и рассказывать, что нарушать закон нехорошо. А вместо этого обозначим основные риски, с которым сталкивается человек, нелегально сдающий свою недвижимость в аренду:

    10. Афера.Если Вы нелегально сдаете жилье вы можете столкнуться с тем, в вашей квартире окажутся совсем не те люди, кому вы изначально сдавали квартиру. Или, что еще хуже, можете даже лишиться жилья;
    11. Непредвиденные расходы.Если заранее не определить порядок оплаты всех расходов (коммунальные платежи, телефон и т.д.), то непросто будет, например, получить с нанимателя деньги для оплаты его телефонных разговоров с родственниками из далекого, но родного города;
    12. Порча имущества.Как без договора потом доказать, что до появления нанимателя в квартире был другой телевизор, на люстре было не 4, а 5 плафонов, а на ковре не было пятен?
    13. Проблемы с законом.В действующем законодательстве не предусмотрено ответственности за «сдачу квартиру внаем без договора», однако есть нормы, предусматривающие ответственность за непредставление налоговой декларации (ст. 119 НК РФ) и неуплату налогов. Причем обращаем ваше внимание, что за неуплату налогов предусмотрен как штраф (ст. 119 НК РФ), так и уголовная ответственность (ст. 198 УК РФ).
    14. (подробнее о возможных последствиях нелегальной сдачи жилья читайте в отдельной статье проекта Правильная аренда.

      Надеемся, что теперь вы склонились к тому, чтобы сдавать квартиры в аренду легально.

      Но прежде, чем начинать предлагать знакомым свою квартиру или размещать объявления в интернете, мы советуем ознакомиться с некоторыми нормативными документами и произвести определенные расчеты.

      Анализ доходов, расходов и налогов

      Каждый хочет получать доход от своей деятельности, аренда не исключение. Для того, чтобы определить потенциальный доход, можно посмотреть аналогичные предложения по аренде: квартиры в вашем районе примерно в таком же состоянии, например, воспользовавшись нашим индикатором арендных ставок .

      Итак, размер дохода примерно понятен, теперь определимся с расходами: коммунальные платежи, страхование квартиры и имущества (если сочтете нужным), и конечно же, налоги. Что касается налогов, то для получения полного представления можем предложить вам ознакомиться со статьями на данную тему на нашем портале. Здесь же просто отметим, что при сдаче квартиры внаем существует несколько вариантов налогообложения, так что подобрать оптимальный для себя вариант вполне возможно:

    15. Физическое лицо, уплачивающее НДФЛ;
    16. Индивидуальный предприниматель на общем режиме налогообложения (уплата НДФЛ);
  • Индивидуальный предприниматель, применяющий упрощенную систему налогообложениягл. 26.2 НК РФ;
  • Индивидуальный предприниматель, применяющийпатентную систему налогообложениягл. 26.5 НК РФ.
  • Для простоты и наглядности можно воспользоваться подготовленным нами Налоговым калькулятором введя него актуальные именно для вас данные.

    Как видно, по части налогообложения, больший выбор предоставляется ИП. Более подробную информацию об особенностях сдачи квартиры для физ.лица и ИП вы можете найти в нашей статье «Сдавать квартиру как ИП или физ. лицо? Сходства и различия» .

    Взаимоотношения с налоговыми органами

    После получения оплаты по договору аренды/найма у вас возникает обязанность по уплате налога. Необходимо не только заплатить саму сумму, но и предоставить в налоговые органы документы, подтверждающие, что данная сумма рассчитана правильно.

    Формы налоговых деклараций утверждаются Минфином РФ. Также налоговые органы могут потребовать предоставить сам договор и документы, подтверждающие получение оплаты.

    Ни физическое лицо, ни, в некоторых случаях, даже индивидуальный предприниматель не обязаны вести «полноценный» бухгалтерский учет, как юридические лица. Но требования к учету все же есть. Например, ИП, применяющие Упрощенную систему налогообложения, обязаны вести книгу учета доходов и расходов (346.24 НК РФ). В любом случае, факт получения оплаты необходимо фиксировать распиской или выпиской по банковскому счету, если оплата осуществляется безналичным путем.

    Чтобы это не было проблемой, всегда можно воспользоваться нашими сервисами:

    Не только вред, но и польза

    Сдавая недвижимость легально и уплачивая с нее налоги в не только несете расходы на сами налоги, но и… получаете возможность выйти из совсем другой зоны рисков, возникающих при «черной аренде», когда вы в конфликтной ситуации не можете обратиться в милицию, суд. Апеллировать к к законами и их нарушению.

    Сдавая легально, вы не опасаетесь угроз со стороны жильца, что он донесет на в a ФНС, что ответственность за то, что в квартире проживает 40 нелегалов будет возложена на вас, а не на ответственного квартиросъемщика, что в случае нанесения ущерба вашему имуществу или имуществу ваших соседей вы сможете решать этот вопрос через суд и т.д.

    Помимо таки косвенных ситуаций, бывают и прямые выгоды от официального оформления арендных отношений. Так, например, в определенных ситуациях вы можете подавать на возврат фактически уплаченного НДФЛ по имущественному вычету или льготы по налогу на недвижимость, используемую в коммерческой деятельности.

    Прочие расходы

    Теперь, когда мы разобрались с налогами, но это не единственные затраты. Которые стоит оценить, прямимая роение о сдаче недвижимости в аренду. Когда вы принимаете решение о сдаче недвижимости, вы становитесь предпринимателем, а потому и относиться к этому надо, как к бизнесу.

    Вам необходимо минимизировать риски ущерба состоянию квартиры, имуществу, а также возможного ущерба третьим лицам. Управлять этим риском можно или обращаясь в страховую компанию (только, приобретая страховой полис обязательно убедитесь, что под страховой случай попадает сдаваемая в наем квартира) или же самостоятельно создавая резерв под непредвиденные случаи. Подробнее можно почитать об этом в отдельной статье Страхование сдаваемых в аренду квартир.

    А также, сдавая свою недвижимость следует иметь ввиду, что арендаторы, проживая в квартире, подвергают ее естественному износу и, как бы аккуратны и порядочны они не были, а после нескольких лет сдач недвижимости в аренду, квартире потребуется косметический ремонт. Создавать резерв под эти цели или нет – вам решать, но иметь ввиду, что такая потребность возникнет, в любом случае, надо.

    Согласование аренды

    Надеемся, в результате расчетов, произведенных выше, вы оказались в прибыли и мы можем перейти к следующему пункту. Определиться, что и с кем нужно согласовать, чтобы получить право сдавать жилье. Эту тему мы обсуждали в статьях «Как сдать квартиру внаем. Виды квартир и особенности их аренды» и «Как сдать комнату в квартире». Но чтобы не обременять вас множеством ссылок, ниже приведена таблица, наглядно демонстрирующая, какое согласие требуется в каком случае.

    Подробнее о договоре

    Какой договор выбрать?

    Вы определили, чье именно согласие нужно и, наверняка, уже знаете, как его получить. Теперь пора переходить, пожалуй, к самой ответственной части оформления аренды — договору.

    Конечно, сам договор вы будете согласовывать и подписывать с нанимателем/арендатором. Но будет полезно заранее определить, какой именно договор нужно будет заключить.

    Вариантов здесь два: договор найма (заключается, если квартира сдается физическому лицу) и договор аренды (заключается, если квартира сдается юридическому лицу).

    Договору найма посвящена гл. 35 ГК РФ, а договору аренды — гл. 34 ГК РФ.

    Договор найма не нужно регистрировать, вне зависимости от срока, на который он заключается. Хотя позднейшие наши исследования показали, что есть разъяснения и подзаконные акты, которые, тем не менее, обязывают договора найма, заключенные на срок от одного года регистрировать. Помимо этого, необходимо понимать, что долгосрочный договор найма влечет ха собой не только обязательность его регистрации, но и существенно расширяет права нанимателя.

    Договор же аренды, подлежит обязательной регистрации, если заключается на срок более года, и тут никаких разногласий в трактовках быть не может.

    Таким образом, мы рекомендуем вам отдельное внимание уделить тому, чтобы, даже если вы сдаете жилье несколько лет одному и тому же арендатору, договора, по которым вы ему сдаете квартиру, не могли быть и трактованы, как долгосрочные.

    В общем-то, выбора, какой договор заключать, нет — это определяется тем, кому вы собираетесь сдавать квартиру. После того, как выбор сделан, стоит ознакомиться с соответствующими нормами законодательства, чтобы понять, какие у вас будут права и обязанности, что можно требовать от нанимателя, а что — нет.

    Детали договора

    То, что обязательно должно быть указано в договоре, можно найти в Гражданском кодексе: в гл. 34 и 35, посвященных договорам аренды и найма, соответственно. А также в статьях, касающихся всех гражданско-правовых договоров. Такие статьи содержатся в гл. 27, 28 и 29 ГК РФ.

    Также в договор должны быть включены все соглашения, достигнутые вами и нанимателем/арендатором:

    • о размере и сроках получения оплаты;
    • о пользовании имуществом;
    • об оплате коммунальных расходов;
    • о порядке проверки квартиры и имущества;
    • и все остальное, что сочтете нужным, и что не противоречит законодательству.
    • Приложением к договору может быть оформлен акт приема-передачи самой квартиры и имущества в ней. Это позволит снизить риски причинения ущерба имуществу во время проживания нанимателя в квартире.

      Да, Гражданским кодексом это не регулируется, но мы настоятельно рекомендуем, чтобы список лиц, имеющих право проживать в арендуемой квартире, был закрытым и все, кто имеют право проживания были перечислены в самом договоре.

      Так же мы рекомендуем вам выбрать отвечающий вашему случаю договор в нашем Магазине Договоров, где мы разработали основные шаблоны и снабдили сами договора подробными комментариями юриста.

      Взаимные гарантии

      Что может потребовать наниматель?

      Конечно, при заключении любого договора риски есть у обеих сторон. Так и у нанимателя есть определенные риски при заключении договора найма/аренды.

      Он должен быть уверен, что вы имеете право сдавать данную квартиру, что вы получили все необходимые разрешения, что нет задолженности по коммунальным платежам, которая может быть отнесена на нанимателя.

      Как правило, в договоре наймодатель должен подтвердить, что все эти условия выполняются, а также, что квартира уже не сдана кому-то еще. Но наниматель может попросить предоставить документальное подтверждение всем этим заверениям. Показывать соответствующие документы или нет — ваш выбор (а копии части таких документов вполне могут быть приложениями к заключаемому договору), заставить вас никто не может. Если нанимателя что-то смутит, он может отказаться от сделки. Но ни в коем случае нельзя отдавать оригиналы каких-либо ваших документов нанимателю.

      Как проверить нанимателя

      Конечно, надежнее иметь дело со знакомыми людьми или имеющими рекомендации. Если же вы решили найти нанимателя по объявлению в газете, интернете или через агентство недвижимости, то необходимо принять хотя бы минимальные меры предосторожности.

      Например, сейчас можно найти множество способов проверки действительности паспорта человека без использования специальных средств и баз данных (например, http://services.fms.gov.ru/). Также можно запросить подтверждение платежеспособности нанимателя: справку 2-НДФЛ, документы на автомобиль, на квартиру, на какую-либо другую собственность, которая у него есть. Обращаем ваше внимание, что предоставлять или нет все эти документы (кроме паспорта, который необходим для заключения договора), зависит только от воли самого нанимателя. Требовать от него вы это не можете, но вполне можете отказаться от сделки, если что-то вызовет у вас подозрения.

      Без согласия нанимателя и вполне легально можно, например, проверить наличие у него задолженности перед Службой судебных приставов: http://www.fssprus.ru/iss/ip/

      Резюме

      Чтобы легально сдать жилье, бесспорно, потребуется изучить некоторые нормы законодательства, в частности, Гражданского и Налогового кодекса. Возможно, поискать ответы на возникшие вопросы на специализированных форумах.

      Но с другой стороны, законодательство написано для того, что защитить наши законные права и интересы, и правильно его применяя, можно извлечь пользу для себя и снизить риски.

      В данной статье мы постарались рассказать вам как правильно сдать квартиру в аренду от принятия решения заняться этим до момента уплаты налогов. К сожалению, изложить все нюансы всех частных случаев аренды в одной статье – невозможно, объем информации слишком значительный. Но более подробную информацию можно получить на соответствующих разделах нашего портала.

      Сдаете жилье? Мы поможем!

      У нас на Портале Вы можете:

    • Абсолютнобесплатноскачать шаблон договора найма или аренды жилого помещения
    • Купить договора найма и аренды на все случаи жизни и доп. соглашения с комментариями наших юристов в магазине договоров (от 100р)
    • Ваш случай «более сложный», и вам не подходит стандартный образец договора? – наш юрист сформирует для Вас договор аренды, составленный с учетом всех Ваших потребностей.
    • А еще мы Вас проконсультируем, поможем оформить налоговый вычет, определиться с формой налогообложения. Наши услуги для арендодателей и арендаторов

    4 комментария

    Сдавая квартиру в аренду, необходимо знать и учитывать все возможные риски, связанные с таким “бизнесом”. Я вполне могу употребить слово “бизнес”, потому что на этом ежемесячно можно зарабатывать вполне приличную сумму. При условии, что после квартиросъемщиков не придется ничего чинить и строить заново, а то и такое может быть. К счастью, у меня такого не случалось и все аренды проходили успешно, без неприятных ситуаций. Для поиска клиентов, чаще всего, размещаю объявления на авито. Сейчас пока квартира пустует, но думаю, что в скором времени найду подходящих арендаторов. Все заселения провожу после заключения договора найма. Так надежнее и привычнее.

    Добрый день, Иван,
    Все правильно делаете ?

    Я второй год сдаю дом в аренду. С авито и других досок объявлений достаточно желающих, что и без риелторов обхожусь. Всем арендодателям рекомендую составлять подробный договор, особенно прописывать случаи поломок техники, коммуникаций, строительных элементов. Мои первые съемщики побили стекло и отказывались, как дети, мол, это не мы. И не докажешь никак.

    правильно говорите, надо сдавать официально и по договору, так всем лучше) я весной когда на авито давала объявление, сразу писала что сдаю по договору и надолго, поэтому и откликнулись нормальные серьезные люди)

    moskvarenta.ru