Не возникает право залога

Зачем продавцу право на залог квартиры при продаже?

Смущает следующий пункт в договоре по продаже квартиры: «Стороны договорились о том, что в соответствии с п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса РФ у ПРОДАВЦА возникает право залога на Квартиру.» Риэлторы объясняют, что это для быстрой регистрации в Росреестре(5 дней, как при ипотеке). После регистрации залог снимается. Чем мне это может грозить, как Продавцу?

Ответы юристов (2)

Добрый день, данный пункт в договоре купли продажи недвижимости обычно указывается если оплата за недвижимое имущество производится после регистрации перехода права. Т.е. на вашу квартиру будет наложено обременение в виде залога (ипотеки) после того как вы выплатите всю стоимость предыдущий собственник должен подать соответствующее заявление и снять обременения. Если он откажется добровольно то снимать обременение будете в судебном порядке.

Добрый день Виталий, данный пункт говорит о том, что данная квартира будет находится в залоге у продавца. Данный пункт применяется в случае если покупатель не произвел платеж по данному договору. Прямой пример — ипотека, как только собственник выплачивает денежные средства банку, последний дает сведения о закрытии ипотечного кредита, с данным документом собственник идет в росреестр и производит снятие обременения (залога). Поэтому в вашем случае, если вы полностью оплатили покупку квартиры, то ни каким образом право залога у продавца не возникает. В противном случае у вас будет обременение квартиры и для снятии данного обременения потребуется документ от продавца, согласно которому вы полностью рассчитались за покупку квартиры. В общем не соглашайтесь.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

pravoved.ru

Залог товара при отсрочке платежа: как защитить интересы продавца

— Какие требования может предъявить продавец к покупателю, если не получит оплату за проданный в кредит товар

— Как убедить суд в том, что можно обратить взыскание на товар, проданный в кредит

Залоговое правоотношение может возникать в силу закона, то есть без какого-либо соглашения (договора) о залоге. Это возможно, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге (п. 3 ст. 334 ГК РФ).

В частности, закон предусматривает залог в случае продажи товара в кредит (п. 5 ст. 488 ГК РФ). Понятно, что тем самым ГК РФ защищает интересы продавца. Но на практике возникают сложности с применением этой нормы, а именно с тем, какие именно требования продавец может предъявить к покупателю.

Когда при продаже в кредит возникает залог в силу закона

Судебная практика исходит из того, что залог при продаже товара в кредит считается возникшим при одновременном наличии двух условий:

— условие об отсрочке (рассрочке) платежа прямо предусмотрено договором купли-продажи;

— право собственности на товар перешло к покупателю до оплаты всей суммы товара.

С первым условием все ясно — такое требование прямо вытекает из п. 5 ст. 488 ГК РФ[1]. Со вторым не все столь очевидно, но его справедливость можно проиллюстрировать конкретными примерами.

Предположим, стороны установили дополнительную оговорку: товар передаем сейчас, а право собственности переходит к покупателю лишь после полной оплаты. В таком случае залог не возникает. Ведь хотя товар физически уже находится во владении у покупателя, но юридически право собственности осталось у продавца. Между тем, согласно п. 2 ст. 355 ГК РФ «залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения». Если в такой ситуации покупатель не исполнит свое обязательство по оплате товара, продавец может лишь потребовать возврата все еще принадлежащего ему товара.

Другой пример: договор купли-продажи предусматривает условие о рассрочке платежа (продажа в кредит), но момент перехода права собственности на товар не определен. Какие последствия наступают?

В данном случае действует общая норма, а именно п. 1 ст. 233 ГК РФ: «право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи». Общей норме вторит специальная (п. 1 ст. 458 ГК РФ). Исключение из общего правила составляют случаи, когда закон связывает переход права собственности с моментом государственной регистрации.

Практика. Покупатель предприятия не полностью перечислил сумму оплаты по договору, при этом переход права собственности на предприятие не был зарегистрирован. Суд первой инстанции удовлетворил требования продавца о взыскании задолженности путем обращения взыскания на предмет залога — предприятие как имущественный комплекс. Однако вышестоящие инстанции оставили это решение в силе только в части удовлетворения требований о взыскании задолженности: «…суд апелляционной инстанции правильно отменил решение суда первой инстанции в части обращения взыскания на предмет залога, ссылаясь на то обстоятельство, что переход права собственности на спорное недвижимое имущество к покупателю не произошел, следовательно, залог данного имущества в силу закона не возник»[2].

Риски, с которыми может столкнуться продавец

Из описанного выше вытекает следующее правило: если право собственности перешло к покупателю и при этом ему предоставлена отсрочка (рассрочка) оплаты, у продавца появляется дополнительная гарантия. Он может потребовать от покупателя перечислить остаток оплаты за товар, и это право продавца в силу п. 5 ст. 488 ГК РФ автоматически обеспечено залогом.

Однако некоторые суды толкуют закон иначе и упорно считают, что даже при наличии обоих названных выше условий продавец не может добиться обращения взыскания на заложенный товар, у него есть право лишь потребовать оплаты товара или его возврата.

Такой подход вызван сложностью толкования того, как соотносятся друг с другом положения п. 3 и п. 5 ст. 488 ГК РФ.

Пункт 3 этой статьи гласит: «В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров».

Пункт 5 же предусматривает то правило, о котором было сказано выше: «Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара».

Некоторые суды толкуют эти положения следующим образом.

Позиция суда. «В исковом заявлении продавец потребовал оплаты переданному ответчику оборудования, что не противоречит правилам пункта 3 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации о праве продавца требовать оплаты проданного товара либо возврата неоплаченного товара.

Что касается требования истца об обращении взыскания на заложенное оборудование, то оно не основано на законе.

Ссылка истца на статьи 348, 349 Гражданского кодекса Российской Федерации к возникшим между сторонами по договору купли-продажи правоотношениям не правомерна, поскольку исполнение названного обязательства не было обеспечено залогом в соответствии с требованиями, предусмотренными главой 23 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Положения пункта 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для исполнения покупателем его обязанности по оплате товара, позволяют продавцу в случае неоплаты товара потребовать возврата товара.

В этой связи у истца отсутствуют основания для предъявления иска об удовлетворении требования способом обращения взыскания на заложенное имущество»[3].

Таким образом, суды по сути приходят к выводу, что в п. 5 ст. 488 ГК РФ речь идет о каком-то «другом» залоге, не о залоге по правилам главы 23 ГК РФ.

…Разумеется, может оказаться, что требования об оплате или о возврате переданного товара в вашем случае будет достаточно для того, чтобы защитить интересы продавца. Однако очевидно, что возможность обращения взыскания на заложенное имущество все же представляет собой более серьезную гарантию. Наибольшее значение она будет иметь, если покупатель окажется несостоятельным (банкротом) или в отношении него будет возбуждено исполнительное производство по иску другого (незалогового) кредитора. Но и вне рамок таких ситуаций вопрос о выборе надлежащего требования к истцу может оказаться важным с точки зрения длительности процесса и вероятности оперативного исполнения судебного акта (см. предыдущий пример).

Почему же суды отказываются применять эту гарантию и есть ли разъяснения вышестоящих инстанций по данному вопросу?

На уровне ВАС РФ нет единой позиции

Постановление ФАС Северо-Западного округа, о котором шла речь в приведенном выше примере, было обжаловано в надзорной инстанции. Однако коллегия судей ВАС РФ не усмотрела оснований для передачи дела в Президиум. При этом судьи более подробно обосновали правомерность описанного выше подхода.

Первая позиция ВАС РФ. «Пунктами 3, 5 статьи 488 ГК РФ установлено, что в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Однако залог является одним из способов обеспечения обязательства и представляет собой договор между должником и кредитором, заключенный в соответствии с требованиями главы 23 ГК РФ.

Доказательств того, что такие отношения между сторонами возникли, не представлено, в связи с чем требование об обращении взыскание на предмет залога необоснованно»[4].

Интересно, что на уровне «отказных» определений ВАС РФ можно встретить и противоположный подход.

Вторая позиция ВАС РФ. «Согласно пункту 3 статьи 334 ГК РФ залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Правила Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное.

Из системного толкования названных норм права следует, что законодатель предоставляет равную защиту прав и интересов залогодержателей независимо от основания возникновения залога (в силу договора или залога)»[5].

**конец примера**

Что же получается? Как говорят судьи, «из буквального толкования закона» следует, что залог в силу закона возникает автоматически. Не зря в п. 5 ст. 488 ГК РФ использован оборот «признается находящимся в залоге» — тем самым установлена презумпция возникновения залога. Но почему тогда многие суды (в том числе судьи ВАС РФ) приходят к выводу, что нужны какие-то дополнительные доказательства, и фактически требуют подписанного сторонами договора залога?

К сожалению, такая позиция — лишь эхо одного из подходов, сложившегося в судебной практике еще в 2005 – 2006 гг.

Практика. «Суд кассационной инстанции считает, что ссылка истца на статьи 348, 349 Гражданского кодекса Российской Федерации к возникшим между сторонами по договору купли-продажи № 021-986 правоотношениям неправомерна, поскольку исполнение названного обязательства не было обеспечено залогом в соответствии с правилами, предусмотренными главой 23 Гражданского кодекса Российской Федерации. При заключении договора купли-продажи № 021-986 стороны не согласовали порядок обращения взыскания на заложенное имущество и начальную продажную цену при его реализации»[6].

Из-за таких странностей неудивительно, что некоторые юристы сомневаются (и обоснованно сомневаются): а возникает ли вообще залог в силу закона? Даже опубликована статья, которая так и называется: «Устанавливаются ли залоговые отношения в силу закона на основании пункта 5 статьи 488 ГК РФ?»[7]

Реформа ГК РФ

Можно ли надеяться, что проблему решит реформа гражданского законодательства? В нашумевшей Концепции развития гражданского законодательства РФ[8] задано магистральное направление: «Надо упорядочить образовавшееся в законодательстве нагромождение плохо согласованных норм о залоге». Этим нормам посвящен целый раздел Концепции: «8. Ипотека и иное зарегистрированное (учтенное) залоговое право». Увы, про залог в силу закона вообще, а также про частный случай (соотношение залога и продажи в кредит) — ничего, тишина и молчание.

Авторов Концепции можно понять. Кто читал, оценит размах. Речь идет ни много, ни мало, а о глобальнейшей реформе, по масштабу сравнимой разве что с принятием нового гражданского кодекса. До мелочей типа «залог в силу закона» — а при таком размахе это и в самом деле мелочи — у авторов просто могли не дойти руки…

Практические рекомендации

Теория теорией, но с точки зрения практики в первую очередь актуален вопрос: как обезопасить себя от ситуации, когда в случае спора суд вдруг решит, что «залог не возник»?

Если вы уже участвуете в судебном процессе и защищаете интересы продавца (при том что сам договор купли-продажи был составлен без вашего участия), следует сослаться на необходимость буквального толкования п. 5 ст. 488 ГК РФ. При этом вы можете представить суду ссылки на практику, согласно которой законодатель предоставляет равную защиту прав и интересов залогодержателей независимо от основания возникновения залога.

Тактика защиты. В первую очередь это упоминавшееся выше определение ВАС РФ от 07.04.2009 № ВАС-3800/09. Имеются и постановления судов кассационной инстанции, в которых отмечается, что в подобной ситуации на товар может быть обращено взыскание: «Вывод апелляционного суда о том, что включение в ст. 488 Кодекса пункта пятого направлено именно на обеспечение возможности возврата товара от покупателя в случае неоплаты его покупателем, противоречит буквальному прочтению указанной нормы, согласно которой, как отмечено выше, товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара»[9].

Если же вы участвуете в разработке договоров, вы можете предусмотреть дополнительные гарантии. Прежде всего, к двум условиям возникновения залога следует добавить третье. А именно: предмет залога должен быть индивидуализирован.

Удивлены? Казалось бы, это прописная истина. Ведь закон открытым текстом говорит: «В договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом» (п.1 ст. 339 ГК РФ). Но важно помнить об этом правиле и тогда, когда имеет место залог в силу закона. Есть довольно много судебных актов, в которых сказано, что залог при коммерческом кредите не возник из-за банального отсутствия предмета в договоре. Такие дела встречаются даже на уровне ВАС РФ.

Типичный случай. «Оценив условия договора от 25.12.2007 № 74/08-39/3 и представленные доказательства, в том числе товарные накладные от 15.09.2008 N 8593663 и N 8593709, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу об отсутствии оснований считать залог возникшим в силу закона.

При этом судами учтено, что в договоре от 25.12.2007 № 74/08-39/3 товар, подлежащий передаче, а соответственно, и находящийся в залоге до полной оплаты, не идентифицирован»[10].

Если кто-то считает тезис «предмет залога должен быть индивидуализирован» само собой разумеющимся, а автора этой статьи — человеком, который объясняет очевидное, то не торопитесь с выводами. Еще раз перечитайте цитату из определения ВАС РФ, приведенную в примере. Вроде и договор у сторон был, и накладные, а «товар не идентифицирован». Почему?![11]

Как бы то ни было, максимально четкое описание предмета договора увеличивает шансы на то, что в суде удастся доказать возникновение залога в силу закона. В этом случае позиция ВАС РФ будет косвенно свидетельствовать в вашу пользу.

Наконец, дополнительную гарантию могут дать максимально подробные условия договора – не только в части его предмета, но и в части условий о продаже в кредит. Необходимо прямо указать в договоре, что товар до оплаты находится в залоге у продавца, что этим залогом обеспечено исполнение обязательства покупателя оплатить товар, а также описать порядок и условия обращения взыскания на заложенный товар.

[1] Иногда суду все же приходится разъяснять сторонам очевидные вещи. Так, ФАС Северо-Западного округа в постановлении от 21.01.2010 по делу № А56-33476/2009 отказал в удовлетворении исковых требований об обращении взыскания на имущество в ситуации, когда покупатель (ответчик) не полностью оплатил поставленный товар, но при этом сам договор предусматривал поставку товара на основании 100%-ой предоплаты. Суд отметил, что «сам по себе факт досрочной передачи покупателю части предусмотренного договором товара не изменяет условий этого договора по порядку его оплаты».

[2] Постановление ФАС Уральского округа от 03.05.2006 № Ф09-2623/06-С3 по делу № А60-34154/2005.

[3] Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.01.2008 по делу № А56-15665/2007.

[4] Определение ВАС РФ от 14.04.2008 № 4738/08.

[5] Определение ВАС РФ от 07.04.2009 № ВАС-3800/09.

[6] Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 28.02.2006 № Ф04-9791/2005(18897-А81-11) по делу № А81-2346/2005.

[7] Коршунова Ж.В., Марьянкова Н.В. // Арбитражные споры. 2010. № 3. С. 123-134.

[8] Одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009 (Вестник ВАС РФ. 2009. № 11).

[9] Постановление ФАС Уральского округа от 15.12.2009 № Ф09-9301/09-С2 по делу № А76-11443/2009-32-120.

[10] Определение ВАС РФ от 13.05.2010 № ВАС-5585/10.

[11] Интересно, что другие суды не требуют индивидуализировать предмет залога чуть ли не на молекулярном уровне: «Таким образом, для вывода о согласованности сторонами договора о залоге его предмета достаточно указания родовых, а не индивидуализирующих признаков товара, а также определение сторонами общей стоимости заложенного товара» (постановления Второго арбитражного апелляционного суда от 13.08.2009 и ФАС Волго-Вятского округа от 30.10.2009 по делу № А29-2245/2009). Правда, в данном случае речь шла именно о договоре залога.

www.jbi-group.ru

Залог неоплаченного товара: «подводные камни»

вкл. 11 июня 2015 . Просмотров: 10839

Успешное осуществление предпринимательской деятельности в любой сфере требует надлежащего исполнения обязательств контрагентами. В ситуации, когда исполнение встречных обязанностей сторонами не совпадает по времени (предоставляется рассрочка, отсрочка оплаты), на первый план выходит вопрос об обеспечительных мерах.

В силу ч. 5 ст. 488 Гражданского кодекса РФ, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. Однако указанное правило действует в случае, если иное не предусмотрено договором купли-продажи. П. 3 ст. 489 Гражданского кодекса РФ распространяет действие указанной нормы на отношения по договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа, то есть право залога в отношении переданного, но не оплаченного товара возникает у продавца в силу закона, даже если это не указано в договоре.

Привлекательность такого обеспечения для продавца-залогодержателя связывают с тем, что его право связано не с обязательством должника или иного лица (например, при применении неустойки, поручительства или банковской гарантии), а непосредственно с предметом залога. Это позволяет продавцу преимущественно перед иными кредиторами обратить взыскание на неоплаченный заложенный товар в предусмотренном законом порядке. Кроме того, по общему правилу, залогодатель не вправе без согласия залогодержателя распоряжаться предметом залога, в том числе отчуждать его. При этом право залога сохраняет силу в отношении любого лица, которое приобрело обремененное залогом имущество. Казалось бы, возникающее в силу закона право залога в отношении неоплаченного товара является для продавца-залогодержателя идеальным обеспечительным инструментом. Однако на практике всё не так однозначно. В настоящей статье, основываясь на судебной практике, мы приведём обзор некоторых сложностей, которые могут возникнуть у продавцов, передающих товар с отсрочкой (рассрочкой) платежа, и постараемся избавить их от неоправданных иллюзий.

Согласно п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса РФ право залога в отношении товара, проданного в кредит, возникает с момента передачи такого товара покупателю и прекращается в момент оплаты цены такого товара.

Но что же понимается под продажей товара в кредит? Буквальное прочтение п. 1 ст. 488 Гражданского кодекса РФ позволяет установить, что под продажей товара в кредит понимается заключение договора купли-продажи, предусматривающего оплату товара через определенное время после его передачи покупателю. Изложенная норма позволяет сделать вывод о том, что любая отсрочка платежа является предоставлением коммерческого кредита. Такой вывод подтверждается и судебной практикой, в частности, Постановлением ФАС Московского округа от 25.04.2006 года, 18.04.2006 года № КГ-А41/2041-06, Постановлением ФАС Северо-Западного округа от 10.01.2008 года по делу № А56-4218/2007, Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2008 года по делу № А56-4222/2007 года. По смыслу этих судебных актов коммерческим кредитованием может считаться всякое несовпадение во времени встречных обязанностей по заключенному договору, когда товары поставляются (работы выполняются, услуги оказываются) ранее их оплаты либо, наоборот, платеж производится ранее передачи товаров (выполнения работ, оказания услуг).

Но есть и другая практика. В ряде случаев, даже когда в договоре было предусмотрено, что оплата товара осуществляется с отсрочкой, но не было указано, что покупателю тем самым предоставляется коммерческий кредит, суды не признавали данное условие условием о коммерческом кредите. Примером могут служить Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 15.10.2003 года № Ф08-3907/03, а так же Постановление ФАС Северо-Западного округа от 09.07.2007 года по делу № А56-32451/2006. Похожий вывод сделан и в Постановлении ФАС Поволжского округа от 19.11.2009 года по делу № А12-4139/2009, согласно которому «Несовпадение момента оплаты товара с моментом его получения само по себе не является коммерческим кредитом (отсрочкой оплаты товара)».

Таким образом, несмотря на кажущуюся ясность формулировки п. 1 ст. 488 Гражданского кодекса РФ, судебная практика не всегда связывает предусмотренную договором отсрочку исполнения обязательства по оплате с возникновением кредитных отношений. Поскольку п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса РФ предусматривает возникновение залога лишь в отношении товара, проданного в кредит, отсутствие отношений коммерческого кредита влечет, как следствие, отсутствие прав залога.

Практические сложности установления наличия либо отсутствия права залога не исчерпываются отсутствием единообразной судебной практики по вопросу оснований возникновения кредитных отношений.

Как известно, суть отношений залога заключается в том, что среди имущества залогодателя определяется предмет залога, который впоследствии, если обязательство окажется нарушено должником, реализуется для удовлетворения из полученных средств требований залогодержателя.

Согласно п. 3 ст. 334 Гражданского кодекса РФ залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. При этом нормы Кодекса о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное.

Указанная формулировка не содержит ни четких правил применения норм о договоре залога к залогу, возникающему в силу закона, ни перечня исключений из таких правил. В первую очередь, такая неопределенность касается возможности применения к отношениям залога в силу закона, правил ч. 1 ст. 339 Гражданского кодекса РФ, определяющих существенные условия договора о залоге. В силу указанной нормы, в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, а так же указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество. Должны ли указанные условия содержаться в договоре купли-продажи (поставки), предусматривающем продажу товара в кредит?

С одной стороны, ст. 334 Кодекса содержит четкое правило, согласно которому условием возникновения залога в силу закона является законодательное определение предмета залога и обеспечиваемого залогом обязательства. Казалось бы, указанные условия исчерпывающим образом определены в п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса. При этом под предметом залога следует понимать товар, проданный в кредит, а под обеспечиваемым обязательством – денежное обязательство покупателя по оплате цены товара. Таким образом, любой заключенный договор купли-продажи (поставки) с отсрочкой платежа уже содержит условия, необходимые для возникновения залога в силу закона, то есть определяет и товар, и обязательство покупателя по его оплате с отсрочкой. При такой ситуации для возникновения залога в отношении переданного, но не оплаченного товара, не требуется никаких дополнительных условий сверх уже содержащихся в договоре. Такой вывод подтверждается и судебной практикой, в частности, Постановлением ФАС Волго-Вятского округа от 18.02.2010 года по делу № А39-2329/2009 и Постановлением ФАС Уральского округа от 15.12.2009 года № Ф09-9301/09-С2 по делу № А76-11443/2009-32-120.

С другой стороны, как показывает практика, довольно часто предприниматели недооценивают важность согласования существенных условий договора о залоге в договоре купли-продажи (поставки), полагаясь как на законный характер отношений, так и на наличие всех существенных условий в договоре купли- продажи (поставки). По смыслу Постановления ФАС Уральского округа от 24.11.2009 года № Ф09-9228/09-С3 по делу № А07-4378/2009, для возникновения залога на основании закона необходимо соблюдение правил Гражданского кодекса РФ о залоге, возникающем в силу договора. К ним относятся требования о наличии согласования сторонами предмета залога и иных условий, предусмотренных ст. 339 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также требования относительно формы соглашения сторон, с наличием которого закон связывает возникновение залога. Таким образом, продавец вправе обратить взыскание на неоплаченный товар, проданный в кредит, лишь в том случае, если между продавцом и покупателем достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора о залоге, определенным ст. 339 Гражданского кодекса РФ.

Наряду с отсутствием определения существенных условий, необходимых для договора о залоге, наиболее частым основанием для отказа в обращении взыскания на переданный, но не оплаченный товар является отсутствие идентификации такого товара в договоре. При этом, как следует из Определений Высшего Арбитражного суда РФ от 12.04.2010 года № ВАС-3232/10 по делу № А07-4385/2009, от 12.04.2010 N ВАС-3332/10 по делу № А07-4375/2009, от 12.04.2010 года № ВАС-3366/10 по делу № А07-4378/2009, «…судами учтено, что в договоре от …. № …. товар, подлежащий передаче, а соответственно и находящийся в залоге до полной оплаты, не идентифицирован.». При рассмотрении указанных споров суды, даже установив возникновение права залога на товар, отказали в обращении на него взыскания в связи с отсутствием его идентификации в договоре. При этом идентификация товара в накладных не повлияла на исход дела.

Таким образом, практическая залоговая обеспеченность прав продавцов, осуществляющих поставку товара на условиях отсрочки или рассрочки оплаты его цены, в значительной степени зависит от грамотного формулирования условий договора с покупателями.

Агентство правовых технологий «Магистр» оказывает своим клиентам юридическую помощь в подготовке проектов договоров, проводит экспертизу содержания договоров, предлагаемых контрагентами, а также оценивает возможные неблагоприятные последствия нарушения обязательств по оплате товара и помогает их избежать.

mgstr.ru

Смутил пункт в договоре .

Проверено ЦИАН

5. Особенностью продажи товаров в кредит является возникновение у продавца законного права залога в отношении переданного товара (п. 5 коммент. ст.). Соответственно, в случае просрочки в оплате товара продавец вправе обратить взыскание на предмет залога в порядке, предусмотренном ст. 348 — 350 ГК. При этом продавец (залогодержатель) имеет преимущество перед другими кредиторами покупателя (залогодателя). Кроме того, законное право залога продавца обладает свойством следования, т.е. сохраняет силу против любого третьего лица, которому от покупателя перешло право собственности на вещь (ст. 353 ГК).
Правило п. 5 коммент. ст. о законном праве залога в отношении переданного товара является диспозитивным, и его применение может быть исключено соглашением сторон.
6. Правила п. 5 коммент. ст. применяются независимо от предмета договора купли-продажи. Так, продажа недвижимости в кредит влечет возникновение ипотеки в силу закона. Такая ипотека подлежит государственной регистрации, осуществляемой одновременно с государственной регистрацией права собственности покупателя (п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке). При продаже в кредит жилого помещения или предприятия государственная регистрация договора является основанием для внесения в ЕГРП записи о возникновении ипотеки в силу закона (абз. 2 п. 1 ст. 11 Закона об ипотеке).

А возможно такое,что переход права собственности регистрируют, а ипотеку по какой-то причине нет ( неправильно заполнены документы, не соответствуют требованиям закона РФ, и т.п.) ?Тогда мы лишимся квартиры?

Участник программы «‎Работаю честно»

Нет, такого не получится. В вашем случае квартира после регистрации в залоге у банка, об пишется в договоре купли-продажи!

www.cian.ru