Новые законы по жилью на 2018 год

Избавиться от долевого строительства: что ждет застройщиков и дольщиков в 2018 году

Что ждет застройщиков и дольщиков в 2018 году, как будет проходить переход к проектному финансированию и на сколько подорожает жильё для покупателя с изменениями законодательства? Об этом поговорили участники конференции «Девелопмент и строительство: правовые вопросы», организованной «Право.ru».

Долевому строительству создали препятствия

Сегодня большая часть жилья строится за счет граждан-дольщиков, которые покупают помещения на этапе, когда дом не достроен. Разница в цене значительна: если сравнивать покупку квартиры в здании на этапе котлована и приобретение готового жилья, она может доходить до 40%. Неудивительно, что долевое участие – один из самых востребованных механизмов строительства жилья. В 98% случаев ситуация с ним хороша, говорит Михаил Попов, директор имущественно-правового департамента ПАО «Галс-Девелопмент», однако те 2–3% дольщиков, а на 2017 год это 122 000 человек, которые не получают свои объекты в срок, создают существенную проблему для регулятора и рынка.

В начале ноября президент Владимир Путин отвел три года на полный отказ от долевого строительства. Средства граждан при строительстве планируют заместить банковским кредитованием. Пока же в рамках этого распоряжения ужесточают законодательство о долевом строительстве, чтобы в итоге полностью уйти от этого института.

Ужесточение происходит в рамках изменений в 214-ФЗ, которые должны защитить права граждан и уже успели взбудоражить рынок девелоперов. Последние жалуются: изменения существенно затрудняют работу одних застройщиков и делают ее фактически невозможной для других – в особенности меньших по размеру региональных компаний.

Попов перечислил наиболее существенные изменения для застройщиков. Среди них – правило «1 дом – 1 застройщик», в рамках которого организация не сможет иметь много инвестконтрактов по застройке ряда домов. Пока в рамках такого плана неясно, кто будет строить инфраструктуру, если ряд домов микрорайона возводят разные застройщики, заметил Попов. Также поправки вносят «требование об идеальном застройщике», который должен быть опытным и необремененным обязательствами, что также проблематично на практике. Любая, даже спорная, налоговая заложенность будет фактически ставить застройщика вне закона. Деньги запретят привлекать иначе как по кредитному договору, а площадь застройки должна быть не менее 10 000 квадратных метров, что может и не проблема для Москвы и области, но по сути означает запрет на работу для небольших застройщиков в регионах. Также нельзя будет распоряжаться деньгами от строительства до тех пор, пока не выполнены все обязательства перед дольщиками. Не стоит забывать, что есть еще и гарантийные обязательства, напомнил Попов, а дольщики часто затягивают с принятием жилья, что усложняет реализацию этого пункта.

Всё это вряд ли повлияет на недобросовестных застройщиков. Если цель – обмануть, то и ужесточения не позволят этого избежать. А для добросовестных застройщиков, работающих с многими крупными объектами, это дополнительные затраты, административная нагрузка. В итоге все это ляжет на потребителя.

Михаил Попов, директор имущественно-правового департамента ПАО «Галс-Девелопмент»

Тем не менее актуальность изменений назрела, заметил Алексей Пискунов, начальник управления по сопровождению земельных правоотношений и операций с недвижимостью Howard Russia. Например, правило «1 дом – 1 застройщик» обусловлено тем, что в нынешних экономических реалиях государству выгодно иметь крупных застройщиков. Если у компании есть проблема на объекте, она не сможет решить ее, привлекая деньги от других объектов. Органы власти также не смогут уклониться от решения, выдавая разрешения на новые объекты.

Тем не менее из очевидных минусов закона станет то, что темпы строительства снизятся, а банковские гарантии лягут на плечи дольщика, который в итоге и будет оплачивать нагрузку застройщика, то есть стоимость жилья неизбежно вырастет. «Принятые меры однозначно приведут к удорожанию проектов, вытеснят мелких застройщиков, особенно в регионах – они не строят нужные объёмы», – признал Пискунов.

Вопрос можно было бы решить через страхование ответственности. Однако, как заметил Магомед Газдиев, партнёр, руководитель практики «Финансовые организации» правового бюро «Олевинский, Буюкян и партнеры», сомнительно, что сегодня в России существует рынок страховщиков, которые могли бы покрыть существующие риски.

При существующем плане полного отказа от долевого строительства надо учитывать, что возможен и компромисс, обратил внимание Андрей Кирсанов, заместитель генерального директора по юридическим вопросам ЗАО «МР групп», и о нем стоит задуматься: ведь банки сегодня финансируют только 0,6 млрд руб. при необходимом финансировании в 4,1 млрд, и они, очевидно, не смогут компенсировать средства дольщиков так, чтобы сохранить темпы строительства. Так, долевое строительство есть в Германии – там предусмотрена возможность поэтапного расходования средств дольщиков, рассказал Кирсанов. Он уверен, что подобный опыт можно цитировать и в России, и одним из предложений является проектное финансирование.

Как будет работать проектное финансирование

О том, как будет на практике работать проектное финансирование, рассказал Владимир Гамза, председатель Комитета РФ по финансовым рынкам и кредитным организациям Торгово-промышленной палаты РФ. Вопрос о том, как будет на практике осуществлен переход к проектному финансированию, на который президент отвел три года, обсудили на прошлой неделе в ходе встречи Министра строительства и ЖКХ Михаила Меня с представителями Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию, Сбербанка, банка «Российский Капитал», «Внешэкономбанка». Как рассказал Владимир Гамза, «Внешэкономбанк» планирует запуск Фабрики проектного финансирования с начала 2018 года. Финансироваться будут проекты стоимостью от 3 млрд руб. Уже получено одобрение 3000 млрд руб. гарантий под выпуск облигаций от государства. Самые высокорисковые облигации придутся на сам банк, средние по рискам – на госбанки, самые низкорисковые отойдут другим банкам, которые захотят участвовать в проектном финансировании через ВЭБ. Для реализации проекта в банке будет создано Общество проектного финансирования. Вопросом занимается вице-президент банка Олег Иванов, юрист, принимавший участие в разработке более чем 40 отраслевых законопроектов, в том числе законодательства о синдицированном кредитовании, который дает практическую возможность реализации подобных нововведений.

под такой годовой процент получат застройщики от банка средства по договорам долевого участия. 2% идут на операционные расходы банков, 1,5% – обслуживание застройщика, 2,5% составляет маржа кредитной организации. Средства на счетах эскроу граждане смогут разместить бесплатно.

Роскапитал планирует в пилотном режиме начать финансировать застройщиков с июля 2018 года через весь набор элементов проектного финансирования. Сбербанк запускать пилотный проект пока не будет, но с 1 июля планирует работать «по запросу» – если застройщики захотят реализовать проект с использованием проектного финансирования и счетов эскроу, банк предоставит такую возможность, рассказал Гамза. За то, что банки возьмут на себя риски, они рассчитывают получать 6% годовых от застройщиков, которые будут получать средства по ДДУ.

Во время переходного периода, когда будут существовать оба варианта договора – и ДДУ, и эскроу-счета, менее состоятельные дольщики скорее отдадут предпочтение первому варианту, который окажется дешевле, предположил Владимир Гамза.

Дорожная карта по реализации проектного финансирования будет утверждена в течение 1 квартала 2018 года, добавил он. При этом не исключено, что в будущем может появиться абсолютно новый закон, который будет регулировать проектное финансирование, – в нем будут прописаны как общие условия, так и нормы для проектного финансирования в различных отраслях.

Банкротить по-новому

С 1 января 2018 года вступают в силу новые правила для банкротства застройщиков. По ним будут исключены процедуры наблюдения и финансового оздоровления, а останутся конкурсное производство и внешнее управление. Государство серьёзно интересуется темой банкротства застройщиков: цифры показывают, что девелопмент переживает непростые времена. Только по Московской области в новом году будут введены около 10 банкротных процедур, возможно, будут и дополнительные, рассказал Станислав Кожевников, начальник отдела по правовому сопровождению осуществления контрольных функций в области долевого строительства Правового управления Министерства строительного комплекса Московской области.

Он призвал тех, кто заинтересован в теме, активно участвовать в составе рабочих групп и искать выходы из проблемных ситуаций, чтобы эффективнее разрешать имеющиеся сложности.

Иван Коршунов, юрист КА «Ковалев, Тугуши и партнеры», обратил внимание, что при банкротстве застройщиков наиболее уязвимой категорией владельцев оказываются владельцы нежилых помещений, в число которых попадают и апартаменты. Остается надеяться, что в будущем их права приравняют к правам владельцев жилых помещений, заметил Коршунов. Пока же сложно определить, куда пойдет закон: в защиту владельцев нежилых помещений или их игнорирование в пользу тех, кто купил жилое помещение.

Обсудили и то, что делать с правом залога, – формированием позиции в этой области, по сути, занимаются суды, обратил внимание Магомед Газдиев, партнёр, руководитель практики «Финансовые организации» правового бюро «Олевинский, Буюкян и партнеры».

Экстремисты среди дольщиков

Дольщики бывают не только обманутыми: термин «потребительский терроризм» стал всё чаще использоваться применительно к участникам долевого строительства. Преференции, которыми могут воспользоваться, а порой и злоупотребить дольщики, прописаны в законе № 214-ФЗ и законе «О защите прав потребителей», напомнила Юлия Сорокина, партнер международной юридической группы KDS Legal: в их числе и пени за нарушение срока передачи объекта и срока устранения недостатков, и односторонний отказ от договора, и его расторжение в судебном порядке, и многие другие привилегии. Возможности для злоупотреблений возникают из-за строгости закона о защите прав потребителя, отсутствия наказания за злоупотребления и из-за появления посредников, которые готовы помочь потребителю отстоять свои права.

2 442 691 924 руб.

взыскано с застройщиков в СОЮ в 1 полугодии 2017 г. в рамках споров о неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств перед дольщиками.

По статистике Судебного департамента, только в 1 полугодии 2017 года в суды общей юрисдикции поступило 13 195 дел по спорам, связанным с дольщиками, арбитражи за тот же период рассмотрели еще 1167 дел. При этом в СОЮ взыскано 2 млрд 443 млн руб. – солидная для застройщиков сумма. В арбитраже этот показатель в разы меньше – удовлетворены требования всего на 3,3 млн руб при заявленных 7,3 млн руб.

Основные злоупотребления правом – заявления необоснованных сумм к взысканию или необоснованные претензии по качеству, безосновательный односторонний отказ от исполнения договора.

Порекомендовала Сорокина, как защититься от «террористов». Так, можно заранее определить подсудность в договоре, указать, что участник договора ознакомлен с проектной документацией и декларацией, определить претензионный порядок урегулирования спора, указать возможность внесения изменений в проект.

Никита Роженцов, старший консультант департамента юридической практики Alliance Legal CG, рассказал о том, как на практике оспаривается кадастровая стоимость земли. Он привел примеры из судебной практики и статистику с 1 января по 1 октября 2017 года. По ней подавляющее большинство исков об оспаривании кадастровой стоимости в качестве обоснования содержат необходимость установить кадастровую стоимость объекта в размере его рыночной стоимости – 92% исков, еще 7% приходится на оспаривание решения комиссии по рассмотрению споров о результатах кадастровой оценки. 1% приходится на оспаривание из-за недостоверных сведений и кадастровых ошибок. Что касается результатов рассмотрения споров, удовлетворяется около половины исков – 49%, 7% – не удовлетворены. 44% исков еще не были рассмотрены на момент получения статистики.

pravo.ru

Изменения в законодательстве в вопросе приватизации муниципального жилья

Президент РФ Владимир Путин подписал закон, продлевающий период бесплатной приватизации жилой недвижимости.

Данный нормативный акт подразумевает под собой возможность тем гражданам, которые еще не успели приватизировать свое жилье, провести данную процедуру без каких-либо финансовых затрат.

Рассмотрим подробней имеющиеся нововведения.

Законодательное регулирование вопроса

Возможность бесплатной приватизации муниципальной недвижимости имеется у всех без исключений граждан РФ, которые по каким-либо причинам не сделали этого раннее. Именно об этом указано в подписанном законе от 22 февраля 2017 года.

Согласно ему старый период действия возможности бесплатного оформления в частную собственность отменяется (ранее он действовал до 1 марта 2017 года).

Необходимо напомнить, что вначале весны Правительство РФ планировало ввести для населения нашей страны приватизацию на платной основе. Если бы эти нововведения были приняты, граждане РФ вынуждены были для возможности приватизировать муниципальную недвижимость выкупить ее по установленной рыночной цене.

До недавнего времени закон о бесплатном оформлении в частную собственность муниципальной недвижимости действовал на протяжении 25 лет. За весь этот период, гражданами нашей страны было приватизировано свыше 25 миллиона квартир, причем, не беря во внимания порядка полумиллиона, которые находятся в праве собственности по договору социального найма.

По предварительным подсчетам, нашими согражданами было приватизировано свыше 30% жилого фонда.

Стоит отметить: за весь период действия закона данная процедура продлевалась минимум 10 раз.

До 1 марта поднимался еще один вопрос Правительством РФ. Им планировалось ввести ограничения на бесплатную приватизацию. Говоря простыми словами, чиновники планировали ограничить данную возможность для определенным категориями граждан.

По плану, с марта 2017 года бесплатной приватизацией могли бы воспользоваться только жители Крымского полуострова, дети-сироты, вынужденные переселенцы из аварийных домов и граждане, проживающие в городках военного типа и общежитиях. Однако, эти нововведения было принято решение отклонить.

Что предполагают данные изменения

“После принятия решения об отмене завершения периода действия бесплатной приватизации, мы видим возможность выровнять права жителей РФ по всем регионам, которые по каким-либо причинам не смогли либо же не захотели оформить в частную собственность муниципальное жилье”, — заявил заместитель председателя Комитета Торгово-промышленной Палаты РФ по предпринимательскому делу в сфере экономической недвижимости.

Виктором Журбой было отмечено, что право на бесплатное оформление в частную собственность муниципального жилья получили свыше 1 миллиона жителей РФ. Причем большая часть все-таки смогла ранее воспользоваться такой возможностью.

Со слов самого чиновника, если же граждане РФ не готовы в данный период времени оформить в частную собственность аварийную жилплощадь, либо же наоборот, двухкомнатную квартиру в центре города, то это их личное право, которое закрепляется за ними Конституцией РФ.

Со слов Журбы, после принятия нововведений, граждане, проживающие в муниципальных квартирах, не должны переживать за то, что их могут выселить оттуда в любое время. Законодательством РФ это категорически неприемлемо. При возникновении подобных ситуаций необходимо сразу обращаться в правоохранительные органы.

Последствия

Вследствие этого, граждане РФ, которые на сегодняшний день проживают в такой жилплощади, по законодательству выступают нанимателями и не могут при своем желании покупать, реализовывать, оформлять дарственную, либо же выдвигать данную недвижимость в качестве залога по ипотечному займу. Более того, она не подлежит унаследованию после смерти нанимателя.

Единственное, что предусмотрено законодательством РФ, обмен жилья на иную муниципальную квартиру.

На сегодня в государстве остается еще внушительное число малоимущих граждан, которые не оформляют в частное право собственности свои одно- или трехкомнатные квартиры. Это объясняется дальнейшей необходимостью в оплате налога на имущество, который исчисляется по кадастровой себестоимости.

Однако существуют и иные причины, дабы отложить вопрос с приватизацией на неопределенный срок. Речь идет о возможных семейных неурядицах, которые могут повлечь за собой распределение долей недвижимости между всеми родственниками.

Исходя из всего вышеуказанного, можно отметить, что принятый закон несет положительные последствия для жильцов муниципального жилья.

Законодательные инновации

Гражданам Российской Федерации, проживающим в государственных квартирах или планирующим получить муниципальное жилье, необходимо знать о следующих законодательных инновациях, которые будут действовать в 2018 году:

  1. Приватизировать городские квартиры физические лица могли до 01.03.2018. абсолютно бесплатно. Продление этой программы еще на год позволит всем участникам на равных условиях перевести в собственность полученные от местных властей жилища.
  2. Приватизировать государственные квартиры могут российские граждане, которым на момент подачи документов исполнилось 14 лет.
  3. Если в муниципальной квартире проживает несколько человек, то человеку, планирующему перевести в собственность объект недвижимости, необходимо от каждого домочадца получить письменное согласие.
  4. Жильцы, которые не достигли совершеннолетия, имеют право на часть муниципальной квартиры, в которой они проживают, именно поэтому они также, как и взрослые, должны принимать участие в приватизации.
  5. Бесплатно человек может принять участие в такой программе только один раз в жизни.
  6. Для оформления в собственность муниципального объекта недвижимости претендент должен подать в соответствующий орган заявление и полный пакет документации.
  7. Эксперты предполагают, что в 2018 году Правительством последний раз продлевались сроки бесплатной приватизации жилья. В следующем году все желающие перевести муниципальную недвижимость в личную собственность придется платить госпошлину.

О рассмотрении изменений в правилах использовании муниципального жилья гражданами рассказано в следующем видеосюжете:

posobie-help.ru

Аварийное жилье. Чего ожидать в 2018 году?

Сегодня в России большое внимание уделяется вопросу расселения людей из аварийного жилья, считающегося социально значимой проблемой для общества в целом. Недавно в Правительство из Минстроя поступил проект закона об условиях и порядке переселения людей из аварийного жилья в 2018 году.
Планируется, что объем ежегодно вводимого в эксплуатацию жилья достигнет 100 млн. кв. метров. Это требует постоянного включения в оборот новых земель, чему и будет способствовать принятие нового закона. Также большую роль здесь сыграет и программа АО «АИЖК», предусматривающая вовлечение федеральных земель в жилищное строительство.
Ни у кого не вызывает сомнений то, что все строящееся жилье будет обеспечено высоким спросом.

Статистические данные

Сегодня, по статистическим данным, аварийным считается 11 млн.кв.м. Лишь 50% собственников дождались переселения. В 2018 г. еще 7 млн.кв.м. могут получить статус аварийного. И необходим новый план по расселению людей.
Под программу переселения попадают здания, официально считающиеся непригодными для проживания. Степень непригодности определяется межведомственной комиссией, создаваемой на уровне муниципального образования. При признании помещения аварийным или непригодным для проживания, встает вопрос о его реконструкции либо сносе, а жильцы попадают в программу расселения.
К сожалению, сегодня в России снос ветхого жилья является не простой задачей. Как показывают статистические данные, аварийное жилье по всем субъектам РФ заселено четвертью всего населения нашей страны, главным образом из регионов. Все они – в плане по переселению. Однако в России имеется еще немало помещений, непригодных для проживания, ожидающих статуса аварийного. Отметим, что каждому субъекту РФ дано право, позволяющее создавать ему нормативно-правовую базу и принимать на уровне органа местного самоуправления соответствующую программу.

Что необходимо для признания помещения непригодным для жилья и внесения его в план переселения в 2018 г.?

Основные условия, при которых возможно придание помещению статуса аварийного (или непригодного для жизни) следующие:
Его конструкция нарушена в целом.
Существует риск обрушения здания.
Территории, на которой находится постройка, угрожает затопление.
Здание после техногенной или природной катастрофы уже является разрушенным.
Процесс переселения запускается, если проживание в помещениях, признанных аварийными, опасно для людей. Однако данная программа расселения не рассчитана на жильцов ветхих домов. Если здание сильно деформировано, оно может получить статус ветхого жилья, что предполагает его снос в ближайшем будущем. А расселение его жильцов происходит по другой программе.

Чего ожидать в 2018 году

В 2018 году программа переселения предполагает выделение жилья людям в том же муниципальном образовании, в котором находилось и аварийное здание. Переселение в иные места возможно лишь при письменном согласии жильцов. Переезд происходит за счет местного органа самоуправления, на чьей территории располагается аварийное жилье. Переселение должно быть произведено в течение года с момента признания жилья непригодным. Хозяева коммуналок должны получить отдельное жилье. Также взамен новой квартиры собственник имеет право на материальную компенсацию при наличии его заявления в соответствующий фонд.
Таким образом, видно, что программа переселения после 2018 г. имеет выгодные отличия от ранее существующей.

waviot.ru

Что будет с ценами на жилье в 2018 году

29 декабря 2017 17:45 9

Если говорить о Москве, то в столице — переизбыток предложений от застройщиков на первичном рынке и от собственников — на вторичной Фото: Валерий ЗВОНАРЕВ

Рынок недвижимости всегда был индикатором состояния нашей экономики – он превращал сбережения соотечественников в инвестиции и способствовал экономическому росту. При этом цены, предложение и спрос на недвижимость всегда очень чувствительно реагировали на валютные колебания и на кризисы, происходящие в России . Что ждет рынок жилья в 2018 году? В какую недвижимость инвестировать, чтобы не прогадать?

Ипотека поддержит рынок

В 2017 году Центробанк шесть раз снижал ключевую ставку – с 10% до 7,75%. И, судя по всему, продолжит снижать в следующем году. А чем ниже ключевая ставка, тем выгоднее кредиты, в том числе ипотечные. Снижение ставок по ипотеке однозначно будет способствовать росту рынка недвижимости, уверен управляющий партнер экспертной группы VETA Илья Жарский. Если в 2015 году банки давали ипотечные кредиты под 15% годовых, то сегодня – в среднем под 9,5%.

— Такие условия от банков, а также ряд государственных программ по субсидированию ипотеки для разных категорий граждан, плюс программы по материнскому капиталу и для молодой семьи — все это может способствовать развитию рынка, — рассуждает эксперт.

В свою очередь завкафедры финансовых и экономических дисциплин Московского гуманитарного университета Елена Крылова указывает, что стабилизации рынка будут способствовать укрепление рубля (от которого в том числе зависит и стоимость строительных материалов), рост платежеспособного спроса, снижение безработицы, развитие инфраструктуры.

«Первичные» сложности

Больше всего восстановлению спроса на жилье (и соответственно, росту цен на квартиры) мешает ситуация с реальными доходами населения. Последние годы они только падают, на 0,7% в 2014-м, на 3,2% в 2015-м, и на 5,9% — в 2016. При таком раскладе граждане явно не в первую очередь думают о покупке недвижимости.

Но ценам на первичном рынке могут угрожать или поправки в закон о долевом строительстве или даже полный отказ от него.

Напомним, что с июля 2018 года в силу вступят поправки в закон о долевом строительстве. Согласно им, все застройщики должны иметь внушительный уставной капитал. Кроме того, они уже должны также отчислять порядка 1,2% от суммы заключенного с покупателем контракта в специальный Фонд защиты прав дольщиков.

— Нововведения могут спровоцировать большой отток средних и мелких застройщиков с региональных рынков, не исключены и банкротства. Для рынка это означает, что большее влияние получат крупные игроки. Региональные участники могут или совсем уйти с рынка, или должны будут серьезно увеличить стоимость квадратного метра, — предупреждает Жарский.

Если новостройки подорожают, более привлекательным станет рынок вторичного жилья, где покупателям не надо ждать сдачи дома, а также заниматься ремонтом.

Во что вложиться?

По словам Елены Крыловой, самой высокой ликвидностью (возможность быстро продать квартиру) отличается недвижимость эконом-класса – ее всегда продать легче.

Если хочется вложиться в строящиеся дома, Жарский советует рассматривать объекты в Московской и Ленинградской областях, а также в городах-миллионниках, где средняя стоимость метра не превышает 33-40 тысяч рублей.

-Речь идет именно о нововстройках эконом-класса, — поясняет эксперт.

Если говорить о Москве , то в столице — переизбыток предложений от застройщиков на первичном рынке и от собственников — на вторичной. И в той, и в другой ситуации покупатель выигрывает.

— Добавим сюда еще анонсированную реновацию и получим уникальную ситуацию. На продажу в Москве выставлено порядка 1,6 тысяч квартир в домах «под снос». Это 3% от общего числа предложений на вторичном рынке. Интересно здесь то, что стоимость квартир существенно превышает цены на объекты даже в современных жилых комплексах. С другой стороны, купив такой объект, в будущем можно получить квартиру с большей площадью и более удобным расположением, что также позволит заработать. При этом, согласно программе реновации, на ремонтные работы тратиться не придется, — подчеркивает Жарский.

Что касается районов Москвы, то наиболее выгодной будет покупка жилья там, где в скором времени появятся новые станции метро. До 2020 года «подземка» должна прийти, например, в Солнцево , Новопеределкино , Некрасовку . Чаще всего цены на квадратные метро заметно увеличиваются с улучшением транспортной инфраструктуры района.

— В ближайшие полгода на первичном рынке в Москве и области будут привлекательные цены и условия по кредитованию. И так будет до тех пор, пока не удастся распродать квартиры в готовых и строящихся проектах. Уже во второй половине следующего года в проектов в стадии строительства может оказаться меньше, чем сейчас. Скорее всего, рынок перейдет в фазу застоя, поскольку все самые удобные по транспортной доступности площади в Москве сейчас уже активно осваиваются, рынок изобилует предложениями рядом с новыми станциями МЦК и метро, и либо застройщики будут продолжать реновацию старых промзон, либо переключатся на наиболее перспективные направления в Московской области, — констатирует Илья Жарский.

m.kp.ru

Новые законы по жилью на 2018 год

Законодательные изменения, касающиеся долевого строительства, стали одним из главных событий на рынке недвижимости 2017 года. В октябре заработал Фонд защиты прав дольщиков, куда застройщики жилья, привлекающие средства граждан, обязаны вносить взносы в размере 1,2% от каждого ДДУ. В 2018 году вступят в силу поправки, ужесточающие требования к самим застройщикам.

В списке нововведений наступившего года — переход на электронный документооборот при выдаче ипотеки и расширение возможностей для тех, кто хочет оставить наследство.

Работу застройщиков ужесточат

Главные законодательные изменения коснутся строительной отрасли — в 2018 году вступают в силу поправки в 214-ФЗ. Теперь одному застройщику должно выдаваться не более одного разрешения на строительство, а размер собственных средств застройщика на протяжении всего периода реализации проекта должен составлять не менее 10% от стоимости строительства.

Поправки также вводят требования к опыту работы застройщика: организация (или ее дочерние компании) должна не менее трех лет участвовать в возведении многоквартирных домов и получить разрешение на ввод не менее 10 тыс. кв. м жилья. Также обязательным станет условие, при котором застройщик, техзаказчик и генподрядчик обязаны осуществлять расчеты только в одном банке.

Выдача ипотеки станет электронной

С 1 июля 2018 года войдут в оборот электронные ипотечные закладные. Соответствующий закон (№ 328-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и отдельные законодательные акты Российской Федерации») президент РФ Владимир Путин подписал 25 ноября 2017 года.

Введение электронной закладной станет первым шагом к переходу на полностью электронный документооборот при покупке жилья в ипотеку. Законом определяется, что электронная закладная — это бездокументарная ценная бумага, которая хранится в депозитарии в виде электронного документа. Закладная будет содержать сведения о залогодателе, первоначальном залогодержателе и о заемщике по кредиту, информацию о дате и месте заключения договора, сумме кредита и сроке ее уплаты, а также описание ипотечного имущества и его оценку.

Форму электронной закладной можно будет заполнить на портале Госуслуг и на официальном сайте Росреестра. В документе будут ставиться электронные подписи залогодателя и залогодержателя, а также подпись государственного регистратора.

Кредиты с малым первоначальным взносом станут менее доступными

В 2018 году вступят в силу поправки к инструкции «Об обязательных нормативах банков», согласно которым Центробанк России повысит оценочные риски ипотечных кредитов с малым первоначальным взносом.

Кредит с первоначальным взносом менее 20% от цены жилья наделят коэффициентом риска 150%, менее 10% — 200%.

Новая политика Центробанка усложнит выдачу таких кредитов, вынудив другие банки повысить либо минимальный взнос, либо процентную ставку, считают эксперты рынка. Однако нововведения коснутся ограниченного числа участников ипотечного рынка, так как, по оценке экспертов, ипотека с первоначальным взносом менее 20% занимает всего 5–6% рынка.

Порядок наследования имущества расширят

В России 1 сентября 2018 года вступит в силу закон, расширяющий возможности граждан по распоряжению их имуществом на случай смерти. Вводится новое для российского наследственного права понятие — наследственный фонд.

Наследственный фонд будет создаваться и функционировать после смерти наследодателя и в соответствии с теми условиями, которые он сам определит при составлении завещания: устав и условия управления фондом, порядок, размер, способы и сроки образования имущества фонда, условия распоряжения имуществом и доходами фонда, лица, назначаемые в состав органов этого фонда, и т. д. Все эти правила не смогут быть изменены после смерти наследодателя.

Нововведение сможет обеспечить защиту интересов кредиторов умершего, которые могут предъявить требования по выплате долга ко всем наследникам, в том числе фонду. Также фонд будет защищать права несовершеннолетних детей наследодателя, которые смогут получить свое имущество вне зависимости от завещания.

Новый закон устанавливает возможность делать выплаты и другим лицам, помимо членов семьи наследодателя, которые будут определяться попечительским советом фонда. Это, в частности, позволит реализовать волю умершего по осуществлению благотворительности.

Публичные обсуждения благоустройства городов станут обязательными

Проведение общественных обсуждений как проектов программ формирования комфортной городской среды, так и конкретных проектов благоустройства станут обязательными. Без этого получение субсидии на проект формирования комфортной городской среды станет невозможным.

Россияне смогут свободно осуществлять валютные операции, в том числе по сделкам с недвижимостью

С 1 января 2018 года вступает в силу Федеральный закон от 28.12.2017 № 427 «О внесении изменений в Федеральный закон «О валютном регулировании и валютном контроле»

Закон разрешает физическим лицам — резидентам зачислять на свои счета в зарубежных банках средства от продажи транспортных средств, а также недвижимости, зарегистрированной на территории государства, которое присоединилось к соглашению компетентных органов об автоматическом обмене финансовой информацией.

Кроме того, физические лица-резиденты, которые более 183 дней в году проживают за пределами России, больше не должны представлять в налоговые органы уведомления об открытии зарубежных счетов (вкладов), а также отчеты о движении средств по таким счетам (вкладам). Это относится и к тем гражданам, которые в 2017 году проживали за пределами России более полугода.

Что планируют принять

Незаконные постройки обложат двойным налогом

С 2018 года в стране должно начать действовать новое правило расчета земельного налога. Если на участке, в том числе садовом или дачном, обнаруживается неучтенная постройка, собственнику автоматом будет начислен двойной земельный налог. Правительство уже рассматривает поправки в Градостроительный и Гражданский кодексы, согласно которым незарегистрированные постройки будут признавать самостроем, подлежащим сносу.

Контроль за работой УК ужесточат

Ожидается внесение поправок в Жилищный кодекс, которые упрощают смену управляющих компаний и ужесточают контроль за их работой. Вводится понятие грубых нарушений, за которые у управляющих организаций будут изыматься дома из управления. В зависимости от тяжести нарушения изымать станут как отдельные дома, где эти нарушения допущены, так и все дома управляющей компании.

realty.rbc.ru