Проверка квартирантов

Оглавление:

Как можно выселить квартирантов: пошаговое руководство

Незанятое жилье, пустующее без постоянных хозяев — хорошая возможность не только заработать, но и не оставлять собственность без присмотра. Поэтому многие владельцы свободного жилья пускают жить в квартиру чужих людей за определенную плату. Однако, такой дополнительный доход может стать большой проблемой как для хозяев, так и для соседей сдаваемой квартиры.

Ниже вы узнаете о том, как выселить квартирантов и какие могут быть причины выселения.

Как выселить квартирантов?

Живущих по договору найма

Если вы заблаговременно подумали о последствиях сдачи жилья недобросовестным арендаторам и необходимости их выселения, то, скорее всего, составили с будущими квартирантами договор найма жилого помещения. Этот документ защищает права владельца собственности и представляет собой письменное перечисление условий, которые должны выполняться арендатором.

Но и права квартиранта, подписавшего такую бумагу, тоже защищены государством:

  • Если не указан срок, на который составлен договор найма, жильцы могут занимать арендованную квартиру в течение 5 лет.
  • Нельзя выселять людей насильно, заменять замки в двери или выносить их вещи.
  • Вопросы с выселением квартирантов, живущих по договору найма, должны решаться в суде, при этом жильцы имеют право занимать квартиру до вынесения решения.
  • Живущих без договора найма

    Большинство владельцев жилья не считает необходимым заключать договор найма с квартирантами, рассчитывая на то, что их квартиранты окажутся честными и порядочными, или когда вселяют на свою территорию знакомых или родственников. Но от конфликтных ситуаций никто не застрахован и может случиться так, что в вашей квартире заменены дверные замки, а на требование открыть дверь и покинуть жилье никто не отвечает.

    В таком случае следует знать, что:

  • Для того чтобы выселить квартирантов, у вас должны быть документы, которые бы подтверждали, что вы — собственник жилья.
  • Выселение происходит в присутствии сотрудников полиции, а также службы МЧС, если дверь не открывают добровольно.
  • Сотрудники МЧС имеют право вскрыть дверь в квартиру, если полицейские, проверив ваши документы, подтвердят, что вы — хозяин жилья.
  • По требованию сотрудников полиции квартиранты обязаны покинуть квартиру.
  • Квартирантами называют людей, проживающих на территории собственника жилья на платной основе при заключении договора найма или без такового. При этом, несмотря на документальное оформление отношений между собственником и квартирантом, последний не имеет никаких прав на жилье, в котором он проживает и имущество в нем.

    Преимущества и недостатки сдачи жилья

    Сдавать свободное жилье в аренду многим кажется привлекательным видом зарабатывания дополнительных средств.

    И действительно, есть несколько преимуществ, которые дает сдача квартиры чужим людям:

  • Стабильный финансовый доход.
  • Возможность переложить на квартирантов оплату коммунальных услуг, правда, в этом случае необходимо проверять факт внесения денег по квитанции, чтобы квартиранты не накопили долги, а вам не пришлось впоследствии самим оплачивать чужие «кубометры» и «киловатты».
  • Присмотр за жильем постоянно проживающими людьми снизит риск ограбления квартиры, кроме того, постоянное присутствие квартирантов удобно в случае аварийных ситуаций — прорыва водопроводных труб или засора канализации.
  • Но, наряду с преимуществами, у процесса сдачи жилья в аренду есть и существенные минусы, способные внести в спокойную жизнь арендодателя серьезные проблемы:

  • неблагонадежность съемщиков в финансовом смысле;
  • порча имущества арендодателя, обстановки, сантехники, кухонного оборудования и т.д;
  • спорные ситуации с соседями, связанные с размещением на снимаемой территории животных, маленьких детей или шумных гостей;
  • пересдача (субаренда) снимаемого жилья третьим лицам.
  • Возможные причины

    Решение о выселении квартирантов может возникнуть по самым разным причинам, но перечислим наиболее распространенные из них.

    Жалобы соседей

    Никому не понравится, если чуть ли не каждый день будут звонить соседи сдаваемой в аренду квартиры и жаловаться на шумные вечеринки и музыку, доносящуюся из-за стен, курящих на лестничном пролете жильцов, постоянный лай собаки или крики детей, дебоши и ругань квартирантов. Таких людей придется выселять, иначе соседи могут обратиться в полицию с требованием оштрафовать владельца квартиры за нарушение порядка.

    Долги по коммунальным платежам

    Случается, что благополучные, на первый взгляд граждане, в итоге оказываются непорядочными плательщиками и не вносят своевременно квартплату. Если не проверять ежемесячно оригиналы квитанций, можно вместо дохода с аренды квартиры получить внушительный денежный долг по «коммуналке».

    Порча имущества

    В большинстве случаев, прежде чем сдать жилье квартирантам, владельцы делают косметический ремонт и оборудуют необходимой для жизни техникой. Неблагонадежные квартиранты могут сломать оборудование, например, санфаянс или газовую плиту, создать антисанитарные условия или испортить отделку квартиры.

    Сдача жилья квартирантами в субаренду

    Если вы сдаете квартиру на долгий срок и сразу же берете плату за несколько месяцев или год, вполне возможно, что вы имеете дело с мошенниками, которые пересдадут ее по более высокой цене другим людям.

    Имеющих регистрацию по месту пребывания

    Регистрация по месту пребывания или, как ее еще называют, временная прописка, дает право жильцу занимать площадь, на которой он зарегистрирован до момента, указанного в документе. Выселить квартирантов, если вы временно прописали их на арендованной территории, практически невозможно.

    Исключения могут составить несколько случаев:

  • если квартирант съехал в связи с призывом в вооруженные войска;
  • находится в местах лишения свободы;
  • признан пропавшим без вести;
  • умер или признан таковым;
  • доказано, что допущена ошибка должностного лица при регистрации или использованы поддельные или неверные документы.
  • Чтобы выселить временно прописанного в квартире человека придется договариваться о том, чтобы он написал заявление о снятии его с регистрации по месту пребывания. На практике в большинстве случаев это невозможно. Поэтому стоит несколько раз подумать, прежде чем прописать квартиранта на свою жилплощадь.

    Судебный порядок

    Независимо от того, по какой причине вы решили выселить из своей квартиры арендаторов, расторжение договора найма происходит примерно одинаково. Для того чтобы добиться результата, по закону нужно обратиться в суд, который находится по месту расположения сдаваемого жилья.

  • Составьте иск, в котором должны быть указаны:
    • ФИО квартирантов, их место постоянной регистрации;
    • копия договора найма жилья;
    • причина расторжения договора (например, задолженность по уплате найма с указанием сроков, в течение которых не вносилась плата, а также, сумма долга);
    • обращение к суду с разъяснениями и требованиями, предъявляемыми к квартирантам.
    • Оплатите госпошлину 200 руб. за подачу иска. В случае, если решение суда будет в вашу пользу, эту сумму можно взыскать с ответчика-квартиранта.
    • Дождитесь вступления решения суда в законную силу и предъявите его квартирантам. В случае, если они и дальше игнорируют ваши требования покинуть квартиру, передайте постановление судебным приставам.
    • Что делать, если мешают квартиранты соседей?

      Квартиранты, поселившиеся в квартире по соседству, запросто могут отравить спокойное существование жильцов. В большинстве своем, причинами требований о выселении соседских квартирантов являются нарушения правопорядка и спокойствия. Заставить покинуть занимаемое жилье приносящих беспокойство людей очень сложно, особенно если у них имеется договор найма.

      Но попробовать можно:

    • Заручитесь поддержкой других соседей, ведь скорее всего поведение квартирантов доставляет дискомфорт и им.
    • Вызовите участкового в то время, когда квартиранты ведут себя неправомерно, постарайтесь записать видео или аудио, подтверждающее шумное или хамское поведение.
    • Составьте письменное требование владельцу сдаваемого жилья, подписанное недовольными соседями, старшей по подъезду и дому о том, чтобы он прекратил действие договора найма и выселил квартирантов добровольно или вы обратитесь в суд;
    • Можно ли выселить с детьми?

      Многие непорядочные квартиранты пользуются тем, что у них есть дети и не освобождают жилье по требованию хозяина. Однако если между сторонами не был составлен договор найма жилья, то наличие детей никак не влияет на процедуру и результат выселения квартирантов.

      Другой вопрос, если договор существует. В таком случае, выселение будет происходить по решению суда, а он, в свою очередь, может отказать в удовлетворении требований владельца квартиры выселить жильцов, ссылаясь на ущемление прав несовершеннолетних, проживающих в ней.

      Если в семье квартирантов есть дети, договор лучше составить при помощи грамотного юриста.

      От неприятностей, связанных с выселением из арендованного жилья квартирантов, спасет щепетильность в составлении договора, а также тщательная проверка документов будущих квартирантов. Желательно выяснить есть ли у них дети, были ли судимости, а также, является ли человек платежеспособным.

      consultplace.ru

      Как правильно сдать квартиру или комнату. Инструкция по сдаче квартиры в аренду, поиску клиентов и оформлению договора.

      Сдача жилплощади в аренду нередко связана с рядом сложностей, знать которые необходимо каждому арендодателю. Один из важных вопросов — быстрый поиск надежных арендаторов. Мы подготовили для вас подробную инструкцию, как быстро найти квартирантов, соблюдая закон и не теряя при этом выгоду.

      ○ Кто имеет право сдавать квартиру или комнату.

      Согласно российскому законодательству, сдавать жилплощадь может, в первую очередь, только собственник.

    • «Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст.608 ГК РФ)».
    • Таким образом, законом не запрещено право выступать в роли арендодателя третьим лицам, при условии наличия нотариальной доверенности от владельца жилья.

      Если недвижимость закреплена за несколькими собственниками, необходимо получить письменное разрешение на операции с недвижимостью от каждого из них, заверенное нотариально. Также допускается их личное присутствие при заключении сделки без оформления письменного согласия.

      Собираясь сдавать квартиру/комнату в аренду, собственник также должен получить согласие от всех прописанных на жилплощади лиц.

      ○ Как сдавать: ИП или физическое лицо.

      Получение статуса индивидуального предпринимателя не является обязательным для будущего арендодателя. Можно сдавать жилплощадь как физическое лицо, оплачивая соответствующую сумму налога.

      Решение о необходимости регистрации ИП зависит от того, насколько оно выгодно. Преимуществом такого статуса является только возможность выбора варианта налогообложения, тогда как для физического лица есть только один вариант – 13% от дохода по НДФЛ. При этом регистрация ИП имеет ряд недостатков:

      • Необходимость уплаты страховых взносов, составление регулярной отчетности по ним и ответственность за нарушение порядка.
      • Обязанность ведения учета расходов и доходов.
      • Если жилплощадь будет продана, доход от сделки не будет освобожден от налогообложения, тогда как для физических лиц есть подобная возможность, если недвижимость находилась в собственности более 3 лет.

      Таким образом, сохранение статуса физического лица упрощает процедуру сдачи жилплощади в аренду. Однако налог от доходов при этом выше, чем для ИП. Поэтому вопрос о решении статуса арендодателя решается в индивидуальном порядке, исходя из индивидуальных предпочтений.

      ○ Подготовка к сдаче.

      Для подготовки квартиры/комнаты для сдачи в аренду нужно:

    • Привести в порядок документы на жилплощадь.
    • Погасить долги по коммунальным услугам.
    • Подготовить комнаты (сделать косметический ремонт при необходимости).
    • Проверить сантехнику и отремонтировать ее, если потребуется.
    • Сделать генеральную уборку.
    • Убрать из квартиры особо ценные и памятные вещи.
    • Поставить мебель и бытовую технику.
    • Правильно подготовленное жилье, увеличивает стоимость аренды примерно на 50% и намного упрощает поиск квартирантов, поэтому важно обратить внимание на подготовительные мероприятия.

      ○ Как найти квартирантов.

      Поиск нанимателя жилья является значимым этапом арендных действий, потому что от его надежности зависит стабильность дохода и отсутствие проблем с жилплощадью. Найти квартиранта можно через посредника или самостоятельно.

      К услугам риэлторов стоит обращаться, если вы не хотите тратить время на поиск квартирантов и проверку их благонадежности либо не уверены в своих силах. При этом важно правильно выбрать агентство, потому что количество мошенников среди риэлторов неуклонно растет. Делая выбор, обратите внимание на:

    • Время работы на рынке недвижимости.
    • Процент успешных сделок.
    • Отзывы клиентов.
    • Профессионализм сотрудников.
    • При этом следует учитывать, что услуги риэлторов платные, однако процент от заключаемой сделки им, как правило, выплачивает квартирант.

      ✔ Объявления.

      Это один из способов самостоятельного поиска жильца. Можно дать объявление в печатные издания и телевидение, в специальные рубрики. Плата за размещение небольшая, а эффект достаточно быстрый. При этом проверка благонадежности потенциального квартиранта ложится на плечи арендодателя.

      Еще один способ быстро найти нанимателя, не привлекая посредников. Можно подать объявление на популярные сайты www.avito.ru, www.irru.ru, www.domofond.ru и т.д. Также стоит разместить информацию о поиске квартиранта и требованиях к нему на своих личных страничках в соцсетях. Это бесплатный, но довольно эффективный способ найти жильца достаточно быстро.

      ✔ Личные контакты.

      Нередко можно найти желающих снять квартиру и среди личных знакомых. В данном случае вы не потратите деньги на проверку квартиранта и будете уверены в адресе постоянной регистрации. Однако этот вариант сдачи имеет и недостатки. Нельзя исключать риск, что пользуясь знакомством, наниматель будет задерживать арендную плату или вовсе просить уменьшить ее. В подобном случае не все могут отказать в просьбе в ущерб себе, поэтому стоит учитывать возможность такого развития событий, решая, сдавать жилье знакомым или нет.

      ○ Изучение квартирантов.

      Собираясь сдавать свою жилплощадь посторонним людям, стоит провести хотя бы минимальную проверку их личности. Сделать это можно следующим образом:

    • Попросить подтвердить свой доход при помощи справки 2-НДФЛ или показать документы на машину или иную собственность.
    • Проверить представленный паспорт по какой-либо общедоступной базе (например, http://services.fms.gov.ru/).
    • Проверить наличие кредитных задолженностей по сайту судебных приставов (http://www.fssprus.ru/iss/ip/).
    • Здесь следует учитывать, что по закону, наниматель обязан предоставить только паспорт, все остальные документы он может продемонстрировать исключительно по собственному желанию. Поэтому требовать арендодатель этого не может, но может насторожиться при отказе на подобную просьбу.

      ○ Сдаем по договору или без договора.

      Заключение арендной сделки может проходить по устной договоренности либо письменному соглашению. В первом случае, стороны должны быть готовы к тому, что условия договора могут быть не соблюдены контрагентом, а ответственности за это у него не будет. Поэтому желательно сдавать жилплощадь по договору, для того, чтобы быть уверенным в соблюдении своих прав. Подготовить документ можно самостоятельно либо прибегнуть к услугам нотариуса. Важно учитывать, что если квартирантом будет являться физическое лицо, то составляется договора найма жилого помещения. А если квартирой будет пользоваться юридическое лицо, нужно подготовить договор аренды.

    • «1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
    • 2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан (ст. 671 ГК РФ)».
    • ○ Заключение договора и подписание документов.

      В документе должны присутствовать все необходимые пункты простого договора:

    • Информация о сторонах сделки.
    • Описание предмета договора.
    • Срок аренды.
    • Стоимость аренды.
    • Права и обязанности сторон.
    • Ответственность за неисполнение своих обязательств.
    • Возможность наступления форс-мажорных обстоятельств.
    • Дополнительные условия (возможность проведения ремонта в счет аренды, сдача в субаренду и т.д.).
    • Реквизиты и подписи сторон.
    • Также необходимо учесть все риски: возможность повышения арендной платы, штраф за досрочное расторжение договора и др.

      Стоит учитывать, что чем больше деталей будет отражено в договоре, тем выше гарантия защиты прав участников сделки.

      Помимо договора, участники сделки должны подписать:

    • Акт приема-передачи имущества, в котором отражено реальное состояние жилплощади, а также зафиксированы показания всех счетчиков на момент заключения соглашения.
    • Опись имущества, где подробно указано, какие вещи и в каком количестве передаются нанимателю во временное пользование.
    • ○ Регистрация договора.

      Договор найма не подлежит государственной регистрации, независимо от срока его действия. Что касается арендного соглашения, его нужно зарегистрировать в Росреестре или отделении МФЦ, если он заключен на срок более 1 года.

    • 1. «Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
    • 2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
    • 3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества (ст. 609 ГК РФ)».
    • Для регистрации нужно:

    • Оплатить госпошлину в установленном размере (10000 руб. для физлиц и 15000 руб. для юрлиц). Оплата производится каждым участником в равной доле либо обязанность возлагается на одну из сторон (данный пункт должен быть прописан в договоре).
    • Написать заявление от лица одного из участников сделки, приложив нотариально заверенное согласие других собственников или прописанных лиц на заключение арендного договора.
    • ○ Как брать плату.

      Способ передачи оплаты за проживание обговаривается сторонами. Расчет может быть:

    • Наличным (в этом случае необходимо каждый раз составлять и подписывать расписку о передаче денежных средств).
    • Безналичным (подтверждением перечисления будут выступать банковские выписки).
    • Оплата может производиться:

    • Каждый месяц.
    • Раз в квартал.
    • Единовременно один раз в год.
    • Закон не предусматривает обязательной формы арендной платы и ее периодичности.

      ○ Уплата налогов и бухгалтерский учет.

      Согласно закону, сдача жилья в аренду предполагает уплату налогов в установленном размере.

    • «Налогоплательщики — физические лица по налогам, уплачиваемым на основании налоговых уведомлений, помимо обязанностей, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, обязаны сообщать о наличии у них объектов недвижимого имущества и (или) транспортных средств, признаваемых объектами налогообложения по соответствующим налогам, в налоговый орган по своему выбору в случае неполучения налоговых уведомлений и неуплаты налогов в отношении указанных объектов налогообложения за период владения ими (п. 2.1 ст. 23 НК РФ)».
    • Если речь идет о физическом лице, его налог от дохода от аренды составляет:

    • 13% для резидентов страны.
    • 30% для иностранных граждан.
    • Оплата производится каждый год не позднее 30 апреля с обязательной сдачей справки 3-НДФЛ.

      Зарегистрировав статус ИП, арендодатель может уплачивать налоги в размере 6% от дохода, выбрав упрощенную систему налогообложения. При этом он должен вести бухгалтерский учет и запись доходов и расходов.

      ○ Ответственность при сдаче квартиры.

      Если обнаружится, что арендодатель не платит налоги с доходов от сдачи жилплощади в аренду, на него может быть наложен штраф от 20% до 40% помимо взыскания суммы утаенной суммы.

    • «Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов) в результате занижения налоговой базы (базы для исчисления страховых взносов), иного неправильного исчисления налога (сбора, страховых взносов) или других неправомерных действий (бездействия), если такое деяние не содержит признаков налоговых правонарушений, предусмотренных статьями 129.3 и 129.5 настоящего Кодекса, влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов) (п. 1 ст. 122 НК РФ).
    • Деяния, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, совершенные умышленно, влекут взыскание штрафа в размере 40 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов) (п. 3 ст. 122 НК РФ)».
    • Если сумма неуплаты признана особо крупной, наказание регулируется Уголовным кодексом РФ и предусматривает штраф либо лишение свободы.

    • «Уклонение от уплаты налогов и (или) сборов с физического лица путем непредставления налоговой декларации или иных документов, представление которых в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах является обязательным, либо путем включения в налоговую декларацию или такие документы заведомо ложных сведений, совершенное в крупном размере, -наказывается штрафом в размере от ста тысяч до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до двух лет, либо принудительными работами на срок до одного года, либо арестом на срок до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до одного года».
    • Здесь нужно учитывать, что крупным размером считается сумма больше 900000 руб., когда размер неуплаченного налогового долга составляет 10% от указанной суммы.

      ○ Как расторгается договор.

      Договор может быть досрочно расторгнут арендатором в любой момент с предварительным предупреждением хозяина квартиры (за 1 или 3 месяца, в зависимости от условий договора). Однако если досрочное расторжение инициируется арендодателем, ему необходимо обозначить основания для подобного действия и решать вопрос в судебном порядке.

      Если срок действия соглашения истек, он считается автоматически расторгнутым.

      В соответствии со ст. 684 ГК РФ, каждый участник сделки должен быть уведомлен о намерении контрагента продлить арендный договор не позднее, чем за 3 месяца до окончания его срока действия. Предложение о продлении либо отказ от него стоит оформить в письменном виде.

      При отсутствии разногласий, стороны могут просто продлить действующий договор, но если есть какие-то условия, требующие законодательного регулирования, стоит составить новое соглашение.

      ○ Как сдать квартиру по субаренде.

      Субаренда – это сдача жилплощади по договору, где наймодателем выступает квартирант. Чтобы заключить подобную сделку, необходимо получить согласие собственника квартиры и составить договор субаренды, который является самостоятельным документом. При этом важно учитывать, что его срок не должен превышать время действия арендного соглашения. Еще одна особенность субаренды заключается в том, что обязанность по сохранности имущества по-прежнему сохраняется за арендатором, независимо от того, кому он сдал жилье в субаренду.

      ○ Особенности сдачи комнаты.

      Если речь идет о коммунальной квартире, в которой комнаты приватизированы всеми жильцами, собственник вправе сдавать свою жилплощадь в аренду, не получая разрешения от соседей. В противном случае требуется письменное согласие каждого жильца на любые сделки с недвижимостью.

      Если же коммуналка находится в муниципальной собственности, нужно дополнительно получить согласие от муниципалитета.

      Если сдается комната в отдельной квартире с несколькими собственниками или прописанными лицами, необходимо письменное разрешение от каждого из них. Все разрешения должны быть заверены нотариально.

      ○ Как сдать квартиру по патенту.

      Получение патента – один из способов сдачи жилья в аренду в качестве ИП. Его стоимость вычисляется в виде процента от налоговой ставки от потенциального размера дохода за 1 календарный год. Например, если сумма дохода составляет 700000 руб. за год, арендодатель может выплатить единовременно 43 тыс.руб. за год либо платить по 3600 руб. ежемесячно.

      Также можно приобрести патент на определенное количество месяцев и выплачивать ее стоимость в 2 этапа:

    • 1/3 не позднее, чем за 25 дней до заключения арендного договора.
    • Остаток не позднее, чем через 25 дней после окончания его срока действия.
    • ○ Способы мошенничества при сдаче квартиры.

      В роли недобросовестного участника сделки может выступать как арендодатель, так и арендатор. Самые распространенные схемы мошенничества:

      1. Пересдача арендованного жилья. Мошенником может быть как арендодатель, так и арендатор. В первом случае демонстрируется копия правоустанавливающего документа со ссылкой на его обновление в каком-либо органе. После этого требуется задаток за 1-3 месяца и просьба отложить въезд на несколько дней под предлогом необходимости подготовки жилья. В итоге, придя в назначенное время, квартирант обнаруживает, что выданные ключи не подходят к замку, а при попытке вызова полиции хозяин отпирается от всех обвинений.
      2. Если аферу проворачивает арендатор, он снимает квартиру, выдавая себя за ее владельца при помощи поддельных правоустанавливающих документов. При сдаче в аренду также берется задаток на несколько месяцев, после чего мошенник исчезает, а реальный хозяин не может ничего объяснить.
      3. Проворачивать махинации может и риэлтерское агентство. К примеру, вам могут предложить купить базу с номерами телефонов потенциальных арендаторов, уточняя, что процент за сделку с вас брать не будут. В итоге список оказывается недействительным, а оплата за него достаточно высокая.
      4. Для максимального снижения риска подобных ситуаций, нужно соблюдать следующие правила:

      5. Не выбирать варианты со слишком привлекательными ценами.
      6. Проверять подлинность предоставленных документов (для этого можно попросить выписку из Росреестра).
      7. Отдавать арендную плату только по расписке.
      8. Сразу оформлять договор аренды с приложением акта приема-передачи помещения и описью имущества.
      9. Таким образом, сдача жилья в аренду имеет множество нюансов, каждый из которых следует учитывать, чтобы избежать возникновения непредвиденных проблем.

        ○ Советы юриста:

        ✔ На постоянной основе сдаю несколько квартир, нужно ли регистрировать ИП.

        Обязанность регистрировать ИП при сдаче жилья в аренду законом не предусмотрена. Но в данном случае наличие нескольких объектов недвижимости и регулярность заключения арендных сделок могут быть классифицированы как незаконная предпринимательская деятельность, что повлечет за собой административный штраф, размер которого будет определен судом.

        ✔ Можно ли брать оплату в валюте.

        Законодательством запрещаются валютные операции между резидентами (ст. 9 ФЗ «О валютном регулировании…» от 10.12.2003 № 173-ФЗ). Поэтому арендную плату можно установить в рублях, соответственно текущему курсу определенной валюты.

        Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

        topurist.ru

        Как выселить квартирантов. Действуем правильно, по закону, без эмоций

        Если у вас есть жилье, жить в котором вы пока не намерены, но и продавать не собираетесь, лучшее, что можно с ним сделать – сдать в аренду. Решение во всех отношениях правильное:

      10. во-первых, у вас появятся средства на оплату коммунальных платежей в сдаваемой квартире. Кстати, лучше включить эти суммы в арендную плату. Вы можете просто увеличить плату за проживание в квартире на размер коммуналки, либо договориться с квартирантами, что все платежи они будут вносить самостоятельно. Во втором случае постарайтесь ежемесячно проверять квитанции об оплате, дабы вызов в суд по поводу просроченных платежей за коммунальные услуги не стал для вас неожиданностью. Если вы проживаете в другом городе, попросите новых жильцов ежемесячно высылать вам квитанции по месту вашего фактического проживания.
      11. во-вторых, у вас появится дополнительный источник доходов.
      12. в-третьих, квартира, что называется, будет под присмотром. Постоянное проживание в ней людей снизит вероятность ограбления. Также это удобно на случай многих аварийных ситуаций (лопнул водопровод, канализацию «прорвало» и т.д.). Особенно это важно в том случае, когда вы по каким-либо причинам не имеете возможности явиться в квартиру при первой же необходимости.
      13. Квартиранты. Источник дохода или головная боль?

        В общем, плюсы есть. И решение сдавать квартиру принято. Теперь главное сдать ее так, чтобы потом не страдать в поисках разрешения проблемы, как выселить квартирантов. Но тут-то и начинается самое интересное. Предугадать, чем на практике обернется сдача квартиры внаем, весьма трудно. И тут нужно уповать на счастливый случай. Поскольку ситуации, когда, на первый взгляд, весьма презентабельные и положительные во всех отношениях люди оказываются на деле неплатежеспособными, увы, имеют место быть.

        Даже в том случае, когда плата за проживание в квартире вносится регулярно, необходимость избавиться от квартирантов все же может возникнуть. Так, они могут оказаться дебоширами и допекут ваших соседей, которые начнут допекать вас и правоохранительные органы, или же на деле вы столкнетесь с тихими наркоманами, проживания которых в своей квартире вовсе не предполагали.

        Или же вы вовсе можете стать жертвой аферы. Часто сдают квартиру вполне приличному на вид жильцу без заключения договора и даже не потрудившись проверить его документы и обзавестись данными паспорта.

        А потом оказывается, что жилец-то – аферист, который, заплатив вам за квартиру за месяц вперед, сам пересдал ее третьим лицам, взяв с них оплату за полгода, и исчез. В этом случае вопрос, как выселить квартирантов из своей квартиры, решить будет весьма сложно. Поскольку жертвами мошенников оказываются сразу две стороны: вы и новые жильцы.

        Итак, квартиранты, которым вы сдали жилье, оказались все же для вас головной болью. Что делать? Ответ на этот вопрос зависит, прежде всего, от того, подписывали ли вы договор найма с квартирантами или обошлись без него.

        Рассмотрим подробнее оба варианта возможного выселения (без договора и с ним):

        Выселение квартирантов, живущих без заключения договора найма

        Вопреки бытующему мнению, договор, хотя и защищает права собственника жилья и гарантирует сохранность имущества (для этого, правда, не забудьте приложить к нему акт передачи этого самого имущества по договору найма), зачастую становится документом, усложняющим процесс изгнания неугодных квартирантов. Почему? Да потому что без него они и не квартиранты-то вовсе, а, скорее, гости, которые задержались в вашей квартире. А попросить гостей покинуть жилплощадь проще, нежели выселять с нее тех, кто находится здесь на законных основаниях.

        Так как же выселить квартирантов из квартиры без договора и кто может оказать в этом содействие? А сделать это весьма просто. Только не вздумайте приходить в квартиру, пока там никого нет и менять замки. Вас же потом еще и в краже обвинят. Напротив, придите тогда, когда квартиранты будут на занимаемой площади. И обязательно прихватите с собой документы, подтверждающие ваше право собственности на квартиру и удостоверяющие личность. И делать это должен собственник квартиры.

        Оказавшись же в арендуемой неугодными жильцами квартире, вызывайте полицию и сообщайте о присутствии в вашем доме посторонних лиц, от которых вам хотелось бы избавиться. Тем более, что находятся они здесь без каких-либо юридических на то оснований. И сотрудники полиции помогут вам выставить «гостей», или же последние покинут ваши метры самостоятельно, как только вы им объясните цель вашего прихода и способ, которым вы собираетесь от них избавиться.

        Без договора, кстати, гораздо проще решается и вопрос, как выселить квартирантов с детьми, поскольку даже с детьми они остаются всего лишь вашими гостями, для выселения которых достаточновашего желания и, в случае необходимости, незначительного содействия правоохранительных органов.

        Договор найма — гарантийные обязательства или камень преткновения?

        А вот при наличии договора найма вы должны действовать, согласно действующим законам РФ. Поскольку документ защищает не только ваши права, но и права квартирантов, выселить их вы можете только в судебном порядке.

        Не беспокойтесь, суд будет на вашей стороне, поскольку закон защищает права собственника с большим усердием, нежели права нежеланных временных жильцов. Однако вы должны будете доказать, что квартиранты действительно нарушают прописанные в договоре обязательства.

        Для того, чтобы не мучиться впоследствии вопросом, как выселить заселенных по договору квартирантов, которые не платят, через суд и, главное, как подтвердить факт отсутствия платежей, целесообразно вести специальную ведомость. В нее вы должны ежемесячно вписывать размер суммы, полученной от квартирантов за проживание на вашей жилплощади, указывать дату внесения платежа и ставить подписи сторон (вашу и квартиранта). В этом случае по ведомости сразу будет видна общая картина.

        Единственный минус официального разбирательства состоит в том, что квартиранты будут проживать в вашей квартире в течение всего срока, который потребуется на решение проблемы в судебном порядке. То есть выселить их вы сможете не ранее, чем получите на руки соответствующее решение суда, подтверждающее ваше на то право. На это может уйти не меньше месяца.

        И успех будет зависеть во многом от того, насколько правильно и грамотно было составлено исковое заявление. Поэтому не лишним будет в данном случае изначально обратиться за помощью к адвокату, который поможет вам составить заявление верно и подскажет, о наличии каких документов и справок вам стоит побеспокоиться заранее для ускорения судебного процесса в конкретном случае.

        Если досаждают квартиранты, снимающие квартиру у соседей

        Довольно часто причиной выселения квартирантов становится не их неплатежеспособность, а буйное поведение или вредные привычи. Тем, кого волнует вопрос, как выселить квартирантов соседей, можно посоветовать лишь одно. Жалуйтесь! Сначала звоните хозяевам квартиры и требуйте, чтобы они приняли меры. Скорее всего, они не захотят усложнять себе жизнь и избавят вас от надоевшего соседства.

        Ну а если хозяева квартиры бездействуют, а временные жильцы продолжают отравлять вам жизнь, вызывайте участкового и пишите заявление в полицию. Как только их накопится больше трех, участковый будет обязан принять меры. Скорее всего, дело будет передано в суд, и соседям, допустившим проживание на своей жилплощади квартирантов, не соблюдающих установленные правила, придется заплатить штраф.

        Кстати, если вы озадачены тем, как выселить квартирантов из коммунальной квартиры, действовать надо аналогичным способом. Только запротоколированные заявления в полицию, подтверждающие, что вы действительно страдаете от неудобного соседства, помогут вам решить дело в свою пользу.

        Что нужно знать

        Одним словом, выселение квартирантов может оказаться делом хлопотным и долгим, с которым лучше и вовсе не сталкиваться в жизни. И для того, чтобы избежать этого, постарайтесь обезопасить себя заранее. Для этого соблюдайте следующие правила:

      14. обязательно проверьте документы, удостоверяющие личность предполагаемых квартирантов и попросите их предоставить вам ксерокопии или хотя бы выпишите данные.
      15. удостоверьтесь в платежеспособности будущих жильцов;
      16. не спешите оформлять квартирантам даже временную регистрацию на своей жилплощади – это значительно усложнит их выселение в случае необходимости;
      17. сдавая квартиру людям с несовершеннолетними детьми, проверьте, чтобы дети имели официальную регистрацию в вашем населенном пункте, чтобы потом не оказалось, что выселяя квартирантов из квартиры, вы нарушаете права детей.
      18. Соблюдение этих несложных правил поможет вам избежать неприятных последствий сдачи жилья внаем. Однако, если вы все же столкнетесь с проблемой, как выселить квартирантов из квартиры, не отчаивайтесь. Постарайтесь действовать спокойно и в строгом соответствии с законом, чтобы самим не оказаться в роли обвиняемых на судебном процессе.

        Пусть предоставленная внаем квартира станет источником дохода, не приносящим отрицательных эмоций!

        domananeve.ru