Расписка в получении денег за квартиру за неотделимые улучшения

Расписка в получении денежных средств при приобретении квартиры

Добрый день, приобретаю квартиру по договору уступки права на долевое строительство. В договоре указывается сумма, которая меньше чем я реально плачу продавцу. Я предложила цеденту написать мне 2 расписки: на получение денег в счет стоимости квартиры по цене, прописанной в договоре и расписку в том, что он получил от меня сумму за неотделимые улучшения и работы по улучшению этой квартиры ( в части превышения цены договора). Вопросы:

1) В случае обращения продавца в суд с целью признания сделки ничтожной по каким-либо причинам, обязует ли суд цедента вернуть мне суммы, уплаченные по распискам или все таки сумму, которая оговорена в договоре?

2) Если я отнесу вдруг эти расписки в налоговую — будет ли продавец уплачивать НДФЛ по второй расписке за неотделимые улучшения?

3) Будут ли иметь юридическую силу эти расписки в суде, особенно вторая, если собственно никаких неотделимых улучшений произведено в квартире не могло быть по причине того, что она еще не передана будущему собственнику застройщиком, на момент сделки не подписан акт передачи квартиры собственнику?

4) Какие еще возможны варианты в данной ситуации, чтобы вернуть покупателю полную сумму, уплаченную за квартиру, если сделка будет по каким-либо причинам признана ничтожной?

Ответы юристов (1)

Елена, добрый вечер.

обязует ли суд цедента вернуть мне суммы, уплаченные по распискам или все таки сумму, которая оговорена в договоре?
Елена

Сумму, которая в договоре обяжет, а за неотделимые улучшения, только если Вы докажете, что они были и что именно на такую сумму.

Если я отнесу вдруг эти расписки в налоговую — будет ли продавец уплачивать НДФЛ по второй расписке за неотделимые улучшения?
Елена

Очень мало вероятно, что налоговая примет эти расписки.

3) Будут ли иметь юридическую силу эти расписки в суде
Елена

4) Какие еще возможны варианты в данной ситуации,
Елена

Елена, надежнее чем вся сумма в договоре нет. Все остальное очень рискованно, так как зависит от многих обстоятельств и усмотрения суда.

Уточнение клиента

Здравствуйте Анна, спасибо за ответ, очень пригодился — теперь точно знаю, что делать

20 Сентября 2015, 20:35

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

pravoved.ru

Как подстраховаться при покупке квартиры по заниженной стоимости в договоре 21 / 10556

Сделайте допсоглашение о изменении цены, указав такую возмжность в самом договоре купли-продажи, а также заключив его с кредитной схемой оплаты, т.к. изменения можно внести только в еще неисполненный договор.

А в какой момент вы предлагаете заключать «Дополнительное соглашение к договору купли-продажи об изменении цены квартиры». И подлежит ли оно регистрации ,наравне в основным ДКП, если заключается позже основного ДКП ? Или условия этого доп. соглашнения входят в ДКП?

Продавец не пойдет на заключение такого соглашения, ведь на основании него покупатель может его шантажировать, грозя зарегистрировать соглашение через суд, тем самым подставляя его под уплату налогов.

Покупатель же ничем не рискует. Более того, сможет при необходимости получить налоговый вычет.

Я кстати тоже не понял-с чего взяли что покупатель будет подписывать доп. соглашение к ДКП. Откажется он его подписывать и все дела.Ну вот возмем крайний случай =продавец повел себя неправильно, как вы сказали в качестве примера. Что мы имеем: покупатель купил квартиру за 6 млн руб. В ДКП указано 1 млн руб. У него на руках есть расписка продавца о получении им 1 млн руб.за проданную квартиру + при хорошем раскладе обязательство продавца о возврате им 5 млн руб если суд признает . ну далее варианты. И все.На фига продавцу вписываться в какие то сомнительные для него схемы с допами и искуственными кредными схемами расчета? Он просто пошлет такого прокупателя и найдет другого покупателя, пусть даже чуток дешевле, но без этих танцев с бубном.

Ну какие тут танцы с бубнами ? Практически все договоры купли-продажи в Москве и так заключаются по кредитной схеме, т.е. с указанием на совершение расчетов после госрегистрации. Ничего нового, это уточнение было адресовано любителям указывать в ДКП, что расчеты уже состоялись. Доп к ДКП не страшнее расписки за неотделимые улучшения, а сомнительные схемы — это как раз те, когда покупателя разводят на юридически ничтожные обязательства о выплате денег. Послать покупателя, конечно, всегда можно, но вот только дураков все меньше и меньше.

ФНС взялась за продавцов квартир, не заплативших налоги 54 / 6465

===
изические лица, отразившие в декларациях не весь доход от продажи квартиры, начали получать уведомления от налоговых органов с требованием сдать уточненную декларацию и доплатить налог, сообщили «Интерфаксу» источники на рынке недвижимости. Эту информацию подтвердил глава Федеральной налоговой службы (ФНС) Михаил Мокрецов и представители нескольких агентств недвижимости.

В настоящее время многие продавцы, не желая платить налог с доходов, полученных от продажи квартиры, указывают в договоре стоимость ниже реальной. Как правило, в договоре купли-продажи и в налоговой декларации указывается сумма до 1 млн рублей, поскольку Налоговый кодекс (НК) РФ дает физлицам право не платить налог с такого дохода от продажи недвижимости. По словам главы ФНС, налоговые органы не проводят какую-то специальную акцию, направленную на выявление продавцов квартир, задекларировавших не весь доход от продажи. «Это обычная контрольная работа, просто сейчас это стало лучше получаться», — сказал он.

«Например, продавец говорит, что продал по такой-то цене, а покупатель говорит, что заплатил совершенно другие деньги. Проверяем эту информацию и видим, что у покупателя есть документы на другую сумму. Тогда спрашиваем у продавца, почему в доходах не указал?», — пояснил М.Мокрецов. Такую работу проводят все регионы в рабочем порядке, добавил представитель ФНС.

Агентства недвижимости «МИАН», «Миэль» и «Инком» в беседе подтвердили, что налоговые органы активизировали работу с продавцами квартир, в частности, в Москве.

«Действительно, участились случаи претензий налоговых органов и возбуждения уголовных дел по факту сокрытия налогов», — сказал представитель одного из крупнейших агентств недвижимости, пожелавший остаться неназванным.

Президент агентства недвижимости «Хирш-Россия» Феликс Альберт заявил, что информация о рассылке уведомлений продавцам московских квартир циркулирует в риелторском сообществе. «Понятно, что до определенного времени у налоговых органов не доходят руки до каких-то нарушений, но это не может продолжаться бесконечно, особенно когда разрыв между реальной ценой на рынке и тем, что написано в договоре купли-продажи, уж слишком очевиден», — подчеркнул Ф.Альберт.

По его мнению, когда средняя цена квартиры в Москве составляла 1,5 млн рублей, а в договоре указывалась сумма до 1 млн рублей, то это еще могло быть оправдано, например, срочностью сделки. «Но когда средняя цена на рынке — 8 млн рублей, то 1 млн рублей в договоре, скорее всего, неправда», — считает он.

О неуплате говорят расписки

В соответствии с НК РФ обязанность уплатить налог наступает только у тех физических лиц, которые владели квартирами менее 3 лет, а цена продажи была больше суммы, уплаченной при приобретении квартиры. При этом продавцы имеют право не платить налог с суммы дохода до 1 млн рублей.

«Именно эта категория физических лиц подлежит более пристальному исследованию и контролю со стороны налоговых органов, поскольку, как правило, жилье для личного пользования приобретается на длительное время, а реализация квартиры в течение первых трех лет после приобретения может иметь признаки деятельности, целью которой является извлечение прибыли», — говорится в ответе ФНС на запрос.

Как поясняет ФНС, налоговые органы выявляют продавцов-неплательщиков при обращении покупателей за имущественным вычетом в налоговые органы. Вычет предоставляется при предъявлении документов, подтверждающие расходы по приобретению квартиры.

В состав документов входит не только договор купли-продажи, но и платежные документы, подтверждающие расходы покупателя, в том числе и расписки о получении денег продавцом квартиры. «Именно эти документы и используются налоговыми органами для доказательства полученного продавцом квартиры дохода», — отмечает ФНС.

При этом встречаются ситуации, когда часть суммы указана в расписке в качестве оплаты неотделимых улучшений квартиры, а в договоре не сказано, что квартира продается без отделки. В этом случае также вся сумма дохода облагается налогом, считает ФНС. По мнению налоговых органов, в качестве информации о стоимости квартиры могут использоваться и другие источники информации, в частности, специализированные рекламные издания, а также экспертные заключения.

Ф.Альберт также считает, что налоговые органы могут воспользоваться информацией регистрационных палат по аналогичным сделкам, информацией Федеральной службы по финансовому мониторингу, а также сведениями банка, предоставившего кредит на покупку квартиры.

Штраф или тюрьма

Минфин РФ давно рекомендовал налоговым органам активизировать работу с физическими лицами, которые продали недвижимость по заниженной цене, заявил заместитель директора департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ Сергей Разгулин.

«Мы это (работу с продавцами квартир) полностью поддерживаем», — сказал он.

«Сознательное включение в налоговую декларацию заведомо ложных сведений — это уголовная ответственность», — подчеркнул С.Разгулин. По его словам, продавцам квартир необходимо самостоятельно подать уточненную декларацию и доплатить налоги, не дожидаясь уголовного преследования.

В соответствии с Уголовным кодексом РФ включение физическим лицом заведомо ложных сведений в налоговую декларацию или другие документы, повлекшее неуплату налогов в крупном размере, наказывается либо штрафом от 100 тыс. до 300 тыс. рублей, либо арестом на срок до 6 месяцев, либо лишением свободы на срок до 1 года. При этом крупным размером считается сумма более 100 тыс. рублей (если доля неуплаченных налогов превышает 10% суммы, подлежащей уплате) или более 300 тыс. рублей. Если физическое лицо уклонилось от уплаты налогов в особо крупном размере, то ему грозит штраф от 200 тыс. до 500 тыс. рублей либо лишение свободы на срок до 3 лет. Особо крупным размером считается сумма более 500 тыс. рублей (если доля неуплаченных налогов превышает 20% суммы, подлежащей уплате) или более 1,5 млн рублей.

Таким образом, крупным уклонением с учетом права продавца на вычет в размере 1 млн рублей может считаться, например, неуплата налога с продажи квартиры стоимостью более 3,3 млн рублей, особо крупным уклонением — неуплата налогов с квартиры стоимостью более 12,5 млн рублей.

По данным Ф.Альберта, правоохранительные органы Москвы уже возбудили 3-5 уголовных дел по факту неуплаты налогов продавцами квартир.

Руководитель аналитической службы юридической компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры» Вадим Зарипов считает, что налоговые органы начинают атаку на широко распространенную схему, которую многие граждане использовали, чтобы занижать размер дохода, полученного от продажи квартиры и другого имущества.

«Сопоставляя информацию, полученную от покупателя и от продавца, налоговые органы смогут доказать, что продавец занизил доход, потому что расписка, из которой явно следует, к чему она относится, вполне может служить доказательством. Против продавца могут быть и свидетельские показания покупателя», — считает эксперт.

По его словам, во многих случаях будет лучше исправить ситуацию добровольно, для этого нужно самостоятельно уточнить декларацию и доплатить недоимку и пени.

В то же время В.Зарипов напомнил, что Госдума приняла в первом чтении законопроект, который увеличивает размеры крупного уклонения до 500 тыс. рублей и 1,5 млн рублей, особо крупного — до 2,5 млн рублей и 7,5 млн рублей. По его мнению, после принятия этих поправок «можно будет ссылаться на новые пороги крупного уклонения даже по старым эпизодам, так как уголовный закон, улучшающий положение лица, имеет обратную силу».

Научный руководитель Российского института налогов и налоговой политики Николай Фрейтак отметил, что предъявление расписок покупателями -«неоценимый подарок» для налоговых органов.

«Расписка о получении денег в счет оплаты квартиры или дома будет очень весомым доказательством против продавца. Она самым очевидным образом свидетельствует, что продавец скрыл часть своих доходов от налогообложения», — сказал эксперт.

Однако он считает, что покупатели не смогут на основании расписок получить максимальный имущественный вычет в размере 2 млн рублей, если в договоре указана стоимость квартиры в размере 1 млн рублей. «Налоговые органы это делать не позволяют», — сказал он.

Это подтвердил и чиновник Минфина. «Налоговые органы имеют право предоставлять вычет в сумме, указанной в договоре купли-продажи», — сказал он, подчеркнув, что расписка на сумму более 1 млн рублей в этом случае служит лишь поводом предъявить претензии продавцу недвижимости.

По мнению Н.Фрейтака, для Минфина РФ это повод задуматься о том, чтобы смягчить позицию и разрешить покупателям пользоваться вычетом на приобретение квартиры на основании расписок и прочих аналогичных документов. «Именно это будет играть против продавцов. В противном случае, как только покупатели поймут, что предание огласке истинных договоренностей с продавцом никак не способствует получению имущественного вычета, текущий эффект очень скоро сойдет на нет», — уверен эксперт.

forum.ners.ru

Текст расписки при заниженной стоимости

Прошу подсказать текст второй расписки (или обязательства — что лучше?) при покупке квартиры по заниженной стоимости, чтобы максимально себя обезопасить. Слышал, если во второй расписке указать, что сумма за квартиру — то судья не только не примет во внимание это, но и отправит дальше дело в налоговую, в случае суда.

Ответы юристов (10)

Расписки за покупку квартиры? Тогда в расписке укажите просто «в счет исполнения обязательств по договору от такого то числа». Этого будет вполне достаточно.

Или я не правильно понял вопрос?

Есть вопрос к юристу?

Вы пытаетесь избежать налога?

Расписку необходимо писать от руки (в случае возможной почерковедческой экспертизы), указать паспортные данные, дату рождения продавца и покупателя, адрес регистрации и фактического места проживания, сумму, которую обязуется оплатить покупатель (писать цифрами и прописью), указать точную дату оплаты, дату составления расписки.

Также необходимо отметить, что продажа квартиры по заниженной стоимости влечет для продавца значительные риски.
Суд в данном случае не передаст дело в налоговую, а сообщит о факте уклонения от уплаты налогов. А неуплаченные деньги вряд ли взыщут по суду, поэтому лучше указывать полную стоимость.

Добрый день Александр!

Как один из вариантов подтверждения передачи большей суммы денег составьте дополнительное соглашение к договору купли-продажи в части оплаты. В рамках данного доп.соглашения составьте расписку.

Александр! Если Ваша цель подтвердить реальную стоимость квартиры в случае признания сделки недействительной, то составляйте расписку в обычном порядке. Получил денежную сумму… рублей за квартиру по договору купли-продажи от дата.

Почему Вы думаете, что суд не примет во внимание расписку, а примет только сумму по дкп?

Расписка подтверждает сумму переданную продавцу покупателем. В суде придется выбирать. Либо взыскивать всю сумму, либо только сумму по дкп. Ответственность тут несет продавец, а не покупатель.

Составьте договор купли продажи квартиры и Акт приема передачи квартиры.

Вначале совместно подпишите Акт приема передачи квартиры, где укажите, что деньги полученны в полном размере, претензий у сторон не имеется, но расчет не производите.

Сам по себе этот Акт без договора ничего не значит, соответственно рисков у сторон ни каких.

После этого подписывайте договор купли продажи и производите фактический расчет за квартиру.

В результате у Вас на руках бедет договор и Акт в котором будет указанно, что расчет произведен полностью.

Александр, в Москве » в ходу» расписка за » неотделимые улучшения», но однозначной судебной практики о предъявлении этих расписок нет. Вы как я понимаю покупатель?

Если Вы решите покупать по заниженной стоимости, то самый надежный метод это страхование титула на всю стоимость квартиры. За этим можно обратиться в любую страховую компанию.

В случае признания недействительным договора, страховая возместит Вам стоимость квартиры.

Кроме того, для полной уверенности денежную сумму я бы перечислил через банковский расчетный счет и в расписке указал номера счетов. В этом случае можно будет доказать движение денежных средств.

Александр, хотела бы еще дополнить свой ответ. Ни одна даже самая надежная расписка не защитит Вас от ситуации, когда ответчику в суде ( Вашему продавцу) просто нечем платить. Суд присудит выплаты, а выплачивать их будет в час по чайной ложке ( если нет иного имущества).

Тут даже не в том как составить расписку и этим защитить себя вопрос. Нужно тщательно проверить документы по квартире, что бы исключить возможности предъявления претензий.

Согласно ст. 198 УК РФ

1. Уклонение от уплаты налогов и (или) сборов с физического лица путем непредставления налоговой декларации или иных документов, представление которых в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах является обязательным, либо путем включения в налоговую декларацию или такие документы заведомо ложных сведений,

совершенное в крупном размере, —

наказывается штрафом в размере от ста тысяч до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного

года до двух лет, либо принудительными работами на срок до одного года, либо
арестом на срок до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до одного года.

2. То же деяние, совершенное в особо крупном размере, —

наказывается штрафом в размере от двухсот тысяч до пятисот тысяч рублей
или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от
восемнадцати месяцев до трех лет, либо принудительными работами на срок до трех
лет, либо лишением свободы на тот же срок.

Примечания. 1. Крупным размером в настоящей статье признается сумма

налогов и (или) сборов, составляющая за период в пределах трех финансовых лет
подряд более шестисот тысяч рублей, при условии, что доля неуплаченных налогов
и (или) сборов превышает 10 процентов подлежащих уплате сумм налогов и (или)
сборов, либо превышающая один миллион восемьсот тысяч рублей, а особо крупным
размером — сумма, составляющая за период в пределах трех финансовых лет подряд
более трех миллионов рублей, при условии, что доля неуплаченных налогов и (или)
сборов превышает 20 процентов подлежащих уплате сумм налогов и (или) сборов,
либо превышающая девять миллионов рублей.

2. Лицо, впервые совершившее преступление, предусмотренное настоящей

статьей, освобождается от уголовной ответственности, если оно полностью
уплатило суммы недоимки и соответствующих пеней, а также сумму штрафа в
размере, определяемом в соответствии с Налоговым кодексом
Российской Федерации.

Если у вас есть реальная перспектива вскрытия факта занижения вами стоимости отчуждаемого имущества, то я бы рекомендовал вам не «баловаться». а провести сделку в чистую. Судья при обнаружении признаков состава преступления просто обязат поставить в известность соответствующие органы, даже может возбудить уголовное дело прямо в суде.

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Добрый день. Вопрос про неотделимые улучшения и иные варианты расписок при продаже.

Татьяна Титова

При продаже недвижимости иногда не всегда стоимость указывается в договоре купли-продажи. Указали миллион в договоре, расписка на него. На десять миллионов рублей вторая расписка, в счет стоимости продажи квартиры. Но здесь есть одно но.

Представим ситуацию, что эта расписка попадет в руки гос органов или сам покупатель начнет шантажировать. Мол, не дадите 1 миллион мне, я отдам в ее налоговую и уголовного дела вам не избежать по ст. 199 УК РФ. (неуплата свыше 600 тыс руб).

Насколько действенно будет писать на вторую сумму расписку за неотделимые улучшения. И как на это смотрит регистрационная палата и налоговая инспекция, так как получается квартиру купили всего за 1 миллион рублей, а ремонт на 10 млн. руб. Спасибо за ваше мнение.

Участник программы «‎Работаю честно»

Есть простое правило: Получили деньги — распишитесь.
Расписка это подтверждение получения денежных средств. Вариантов может быть несколько.
Покупатель НЕ пойдет никуда (по простой причине, что будет «соучастником»).

Проверено ЦИАН

ко всему прочему покупатель не дополучит налоговый вычет

«И как на это смотрит регистрационная палата. » — регпалата на это никак не должна смотреть. Расписки туда не предъявляются. Впрочем, если хотите может быть даже получить отказ в регистрации, то рискните и приложите в пакет расписку :-))
А про налоговую Вам уже коллеги ответили.
Но если Вы покупатель по этой сделке, то могу сказать, что на сегодняшнем рынке, который принадлежит покупателю, играть в такие игры нецелесообразно. Куда смотрит Ваш агент?!

Помните социальные ролики про налоги и сон? Так вот с каждым днём они становятся всё более правдивыми. Действительно покупателю нет никакого смысла идти в налоговую, т.к. это соучастие по предварительному сговору организованной группой лиц, но. Как всегда есть но. Есть такое понятие, как деятельное раскаяние, когда человек, совершивший правонарушение своими действиями (походом в налоговую) и помощи следствию искупает свою вину и сразу же становится «СВИДЕТЕЛЕМ » по делу. Но в таком случае Ваш договор судом будет признан недействительным, так как есть несовпадение в стоимости, а значит его расторгнут. Раз расторгнут, то Вам вернут объект, а Вы вернёте деньги согласно расписке к ДОГОВОРУ. На 1 млн рублей. Мосгорсуд признаёт все иные расписки , выданные к недействительному договору НИЧТОЖНЫМИ и взыскать покупателю с Вас разницу будет оооочень сложно, тем более, что если уж до этого дойдёт, то отдавать придётся % от того, что заработаете на лесопилке . Сорри за чёрный юмор.

www.cian.ru