Соответствие сделки закону

Понятие и виды сделок. Условия их действительности

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ).

Сделки являются одним из важнейших юридических фактов в гражданском праве. Они широко распространены и обслуживают все сферы имущественного оборота.

Виды сделок, встречающихся в жизни, крайне разнообразны. В гражданском праве допускается совершение любых сделок, не противоречащих закону (ст. 8 ГК РФ). Этот принцип тесно связан со свободой договора, недопустимостью произвольного вмешательства кого-либо в частные дела. Граждане и юридические лица могут совершать сделки как предусмотренные, так и не предусмотренные законом, в том числе содержащие элементы различных типов сделок (смешанные сделки).

Субъектами сделок являются граждане и юридические лица, а также государственные и муниципальные образования (гл. 5 ГК РФ), которые в ст. 153 не названы, однако вправе выступать в гражданском обороте на равных началах с иными субъектами гражданско-правовых отношений (п. 1 ст. 124 ГК РФ).

К признакам сделки традиционно относят:

-правомерность. Основополагающий признак сделки — правомерность, под которой прежде всего понимается соответствие условий, на которых совершается сделка, требованиям закона и иных нормативных актов. Данный признак отличает сделку от действий, во-первых, прямо нарушающих установленные законом и иными нормативными актами запреты, во-вторых, противоречащих закону и иным нормативным актам. Не могут считаться сделками действия по продаже наркотиков лицами, не имеющими соответствующего разрешения на их продажу. Равным образом не будет сделкой действие, совершенное с целью причинить вред другим лицам (п. 5 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 6/8). Такое действие не будет влечь последствий, обычных для таких действий в любом другом случае.

Наряду с правомерностью важное значение имеет соответствие сделки основополагающим нравственным нормам. ГК обязывает суд при определенных условиях руководствоваться требованиями добросовестности, разумности и справедливости (п. 2 ст. 6 ГК РФ), а участников гражданских правоотношений — осуществлять свои права разумно и добросовестно (п. 3 ст. 10 ГК РФ), запрещая совершать сделки с целью, противной основам нравственности (ст. 169 ГК РФ);

  • волевой характер. Различают внутреннюю волю и внешнее волеизъявление. Воля — внутреннее намерение, желание субъекта, направленное на достижение определенного правового результата. Волеизъявление — это выражение, внешнее проявление воли. В тех случаях, когда волеизъявление не соответствует внутренней воле субъекта, сделка может быть признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, обмана, угрозы, насилия и т.п. (ст. ст. 178, 179 ГК РФ). Выявление воли участника сделки имеет важное значение при толковании договора.
  • цель субъектов, вступающих в сделку (causa). Цель, преследуемая субъектами, совершающими сделку, всегда носит правовой характер — приобретение права собственности, права пользования определенной вещью и т.д.;
  • мотив, который самостоятельного значения не имеет. Так, при признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения мотив совершения сделки не имеет значения (ст. 178 ГК РФ).
  • Наличие у всех сделок общих признаков не исключает их подразделения на виды:

    • односторонние, двусторонние и многосторонние;
    • возмездные и безвозмездные;
    • реальные и консенсуальные;
    • каузальные и абстрактные.
    • Сделки могут быть классифицированы и иным образом в зависимости от цели, которая ставится при проведении классификации. Так, для того чтобы показать различия по способу закрепления волеизъявления сторон, сделки могут быть разделены на вербальные и литеральные; для того чтобы выявить особый характер взаимоотношений участников сделки, можно выделить фидуциарные и не фидуциарные сделки; для того чтобы показать особенности юридического механизма действия сделок, их можно разделить на сделки, совершенные под условием или без такового, и т.д.

      Договоры и односторонние сделки. По числу участвующих сторон сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними.

      Договором считается сделка, для заключения которой необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

      Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Примерами односторонних сделок являются завещание, доверенность.

      Реальные и консенсуальные сделки. По моменту, к которому приурочивается их возникновение, сделки могут быть реальными и консенсуальными.

      Реальные сделки (от лат. «res» — вещь) считаются совершенными, когда одновременно выполняются два условия: а) имеется соглашение, совершено волеизъявление в требуемой законом форме; б) произошла передача вещи.

      Примерами реальных сделок являются договоры займа (п. 1 ст. 807 ГК), хранения (п. 1 ст. 886 ГК), страхования (п. 1 ст. 957 ГК), перевозки груза (ст. 785 ГК). Все они считаются заключенными только после того, как одна из сторон передала другой соответствующее имущество. При займе необходима выдача суммы займа заемщику, при хранении — передача вещи хранителю, при страховании — уплата страховой премии или ее первого взноса, при перевозке — сдача груза перевозчику.

      Для заключения консенсуальных сделок (от лат. «consensus» — соглашение) необходимо и достаточно соглашения сторон, выраженного в надлежащей форме. Консенсуальными являются большинство гражданско-правовых договоров (купля-продажа, аренда, подряд, комиссия). Некоторые сделки могут быть как реальными, так и консенсуальными (например, договор дарения — ст. 572 ГК, договор морской перевозки груза — ст. 115 КТМ).

      В возмездных сделках обязанности одной стороны совершить определенное действие соответствует (корреспондирует) встречная обязанность другой стороны по предоставлению первой стороне определенного имущественного блага — так называемого встречного удовлетворения. В безвозмездной сделке обязанность предоставления встречного удовлетворения другой стороной отсутствует. Поэтому возмездными могут быть только двусторонние и многосторонние сделки. Односторонние сделки всегда безвозмездны.

      В зависимости от того, может ли сделка быть действительной только при наличии ее правового основания или независимо от этого, сделки делятся на каузальные (от лат. causa — основание) и абстрактные (от лат. abstrahere — отвлекать).

      Каузальная сделка настолько тесно связана с ее основанием, что действительность самой сделки ставится в зависимость от наличия ее основания, соответствия сделки той цели, ради которой она должна быть совершена.

      Абстрактные сделки как бы оторваны от своего основания (от лат. abstrahere — отрывать, отделять). Абстрактность сделки означает, что ее действительность не зависит от основания — цели сделки. Пример абстрактной сделки — выдача векселя.

      В ст. 157 ГК РФ специально предусмотрены условные сделки, в которых возникновение или прекращение прав и обязанностей сторон ставится в зависимость от какого-то обстоятельства, которое может наступить или не наступить в будущем. Условия могут быть отлагательными (когда в зависимость от наступления какого-либо обстоятельства ставится возникновение прав и обязанностей сторон) и отменительными (когда в зависимость от наступления какого-либо обстоятельства ставится прекращение прав и обязанностей сторон).

      Условия действительности сделки вытекают из ее определения как правомерного юридического действия субъектов гражданского права, направленного на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделка действительна при одновременном наличии следующих условий: содержание и правовой результат сделки не противоречат закону и иным правовым актам; каждый участник сделки обладает дееспособностью, необходимой для ее совершения, и если при этом в силу закона собственное волеизъявление участника — необходимое, но недостаточное условие совершения сделки (несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, граждане с ограниченной дееспособностью), воля такого участника должна получить подкрепление волей другого, определенного в законе лица (родителя, усыновителя, попечителя); волеизъявление участника сделки соответствует его действительной воле; волеизъявление совершено в форме, предусмотренной законом для данной сделки.

      Гражданское право — сделки: Видео


      legalquest.ru

      Правовая экспертиза нормативно-правовых актов: понятие, субъекты и виды. Методика проведения правовой экспертизы нормативных правовых актов

      Правовая экспертиза нормативно-правовых актов или, как ее еще называют, юридическая служит для проверки документов на предмет их соответствия действующему законодательству в какой-либо области. Она используется в тех непростых ситуациях, когда есть необходимость установления легитимности документов: уставов, приказов, договоров и т. д.

      Рассмотрим подробнее, что собой представляет правовая экспертиза нормативных правовых актов (понятие, субъекты), как она проводится и некоторые другие, связанные с этим вопросы.

      Общая информация

      Когда процедура назначена, эксперт составляет вопросы, необходимые для раскрытия специфики и содержания исследуемого документа. Далее формируется список других документов, которые помогут прояснить ситуацию. Ими могут быть различные акты, приложения, доверенности и т. п. Вообще, экспертиза может иметь разные направления:

      • установление факта нарушения в документе законодательного акта;
      • проведение анализа каких-либо пунктов, например относительно порядка расчетов, ответственности, прав и обязанностей сторон договора и др.;
      • расшифровку и более детальное рассмотрение положений контракта или договора.
      • Для чего назначают экспертизу

        Предоставленные для экспертизы документы проверяются на соответствие актам закона. Законодательство может быть нарушено по неосторожности, из-за некомпетентности или же преднамеренно. Исследуются как федеральные, так и региональные или муниципальные акты, чтобы в них не встречались противоречия. Анализу могут быть подвержены также постановления и приказы руководителей организаций, чтобы права и свободы сотрудников, которые должны их исполнять, соблюдались в полной мере.


        Правовая экспертиза нормативно-правовых актов устанавливает их соответствие:

        • федеральным законам;
        • кодексам РФ (административному, гражданскому, уголовному);
        • нормам и правилам, которые утверждены органами, контролирующими соответствующие области;
        • региональным и муниципальным актам;
        • другим законодательным актам.

        Процедуру могут назначить, к примеру, при судебном разбирательстве на предмет исполнения договорных обязательств, если один участник считает, что положения контракта являются незаконными. В то же время правовая экспертиза нормативно-правовых актов может быть инициирована одним или несколькими сотрудниками организации. Причинами могут стать сомнения относительно соответствия названных документов положениям текущего законодательства или конституционным правам.

        Методика проведения правовой экспертизы нормативных правовых актов является превентивной в случаях проверки договоров перед заключением важной сделки. Это позволяет в будущем избежать судебных споров, касательно отдельных пунктов договоров и положений, которые были подписаны сторонами. Проверкой также устанавливается соответствие пунктов сделки основам правопорядка и нравственности.

        Что еще может прояснить экспертиза

        Часто описываемая экспертиза разъясняет какие-то пункты договоров или же раскрывает юридический смысл и возможные последствия того или иного шага, прописанного в них или появляющегося после подписания. Неискушенные в вопросах юриспруденции граждане могут попросту не заметить подводных камней, которые подразумеваются под тем или иным пунктом.

        Юридические понятия могут иметь сходное звучание, но оказаться разными по смыслу. Такие трактовки могут встречаться в самых различных узкоспециализированных областях, и юриспруденция не является в этом смысле исключением. Поэтому человек, не обладающий специальными знаниями, может сделать ошибочный вывод из договора, отличный от того, который в него вложил автор. Кроме этого, невыгодные условия обычно юристами маскируются так, что дилетант их просто не заметит. Таким образом, в ряде случаев проведение правовой экспертизы нормативных правовых актов является обязательным условием.

        Когда экспертиза необходима

        В любой ситуации, где оформляются документы, может быть назначена экспертиза. Договоры, приказы, положения и прочее — все это может исследоваться экспертами. А значит, если у составителей либо у тех, кто должен выполнять положения, возникают сомнения на предмет их соответствия действующему законодательству, лучше доверить проверку документа настоящим экспертам.

        Конкретные случаи для назначения экспертизы

        Но есть и ситуации, когда процедура назначается чаще всего:

      • Так, при судебном разбирательстве может потребоваться проведение правовой экспертизы нормативных правовых актов по вопросу исполнения обязательств согласно пунктам договора.
      • Также она может потребоваться в случае, если предстоит серьезная сделка по объекту недвижимости. Тогда благодаря эксперту существенно снизится риск потери средств при покупке. Юрист при этом может дать советы, как лучше поступить в соответствии с жилищным правом, а также проанализировать чистоту сделки.
      • Современные пары все чаще предпочитают подписывать брачный договор. Тогда помощь специалиста заключается в проверке его на соответствие законодательству. При необходимости даются рекомендации по изменению или добавлению каких-то пунктов.
      • Правовая экспертиза нормативных правовых актов, примеры которой мы рассматриваем в статье, необходима и в случаях, когда в кредит берется крупная сумма (будь то ипотека, средства на осуществление предпринимательской деятельности и т. п.). При этом исследуется как экономическая составляющая, в которую входит законность начисления процентов и исполнения других пунктов договора, так и соблюдение прав при различных особых условиях (форс-мажорные обстоятельства, досрочное погашение, банкротство и др.).
      • Правовая экспертиза проектов нормативно-правовых актов может понадобиться также при включении в договор дополнительных документов, в которых регулируются различные тонкости отношений сторон и уточняются обязанности при наступлении особых случаев.
      • Иногда проверку назначают для установки факта, насколько действия юридического лица соответствует тем нормам, которые зафиксированы его учредительными документами.

        Документы для экспертизы

        Так как процедура проводится по предоставляемым бумагам, они должны быть переданы в удобной для исследования форме — на электронном носителе, присланы на E-mail, в виде копий, ксерокопий или оригинальных документов. Также должен быть четко установлен предмет проведения вместе со всем списком вопросов, на которые должны быть получены ответы. В таком случае методика проведения правовой экспертизы нормативных правовых актов будет максимально соответствовать запросу заявителя.

        Описываемая процедура проводится узконаправленным специалистом, имеющим все необходимые знания и компетенцию в соответствующей области. В предмете исследования эксперт должен ориентироваться полностью, знать все последние изменения нормативных документов, иметь доступ к необходимым базам данных, чтобы грамотно реализовывать свою деятельность.

        Методика правовой экспертизы нормативных правовых актов состоит из нескольких этапов:

        1. Ставятся основные задачи.
        2. Проводится анализ на правильность составления документа.
        3. Анализируется соответствие его действующему законодательству.
        4. Исследуется запрос заказчика.
        5. Составляется заключение эксперта.
        6. Правовая основа

          Рассмотрим, какие требования правовой экспертизы нормативно-правовых актов должны выполняться. Процедура может осуществляться отдельными специалистами и негосударственными организациями, у которых накоплены соответствующие знания и компетенции в конкретной области. Это зафиксировано в 41-й статье ФЗ №73 от 31 мая 2001 года, где в целом регулируется экспертная деятельность на территории России.

          Гражданский кодекс определяет соответствие сделки закону. Так, в ст. 168 говорится, что сделка, не соответствующая предписаниям закона, признается недействительной. А ст. 169 определяет ее незаконность в случаях, если она противоречит правовым основам и принципам нравственности.

          Вопросы для специалистов

          У эксперта могут запрашивать только информацию, касающуюся относительно его компетенции. Рассмотрим примерный список. Конечно, он не полон и имеет общий характер, но он сможет помочь сформировать образец правовой экспертизы нормативного правового акта, который клиент хочет получить в результате. Вот эти вопросы:

        7. Составлен ли документ правильно?
        8. Соблюдены ли в нем требования правопорядка и нравственности?
        9. Имеется ли риск признания его недействительным, и если да, то какой он?
        10. Нет ли нарушения прав и свобод контрагентов в документе?
        11. Есть ли в нем ошибки? Какие?
        12. Какие требуются еще документы, чтобы были учтены субъекты правовой экспертизы нормативных актов?
        13. Какие пункты нужно изменить?
        14. Какие пункты еще добавить?
        15. Каково юридическое значение конкретного пункта?
        16. Какие обязанности должна совершить сторона, исходя из юридического смысла конкретного пункта?
        17. Нужны ли детали для исследования части документа?
        18. Не имеет ли пункт скрытый смысл и толкование?
        19. Как лучше переформулировать пункт, чтобы избежать неоднозначности в трактовке?
        20. Имеются ли ошибки и неточности в пункте?
        21. Может ли лицо, которое завизировало документ, делать это?
        22. Есть ли в нем положения, которые ухудшают положение одной стороны по отношению к другой?
        23. Может ли документ в случае его подписания привести к дополнительным расходам клиента?
        24. После ответа на эти вопросы заключение правовой экспертизы нормативного правового акта станет более полным и ясным. Однако для исчерпывающего понимания следует конкретизировать вопросы в каждом случае. Тогда оценка эксперта поможет вам принять единственно правильное решение.

          Экспертное заключение

          После того как правовая экспертиза нормативно-правовых актов завершена, составляется заключение эксперта. В нем должна быть отражена нижеследующая информация:

        25. Реквизиты акта, который был подвержен юридической экспертизе, с указанием всех изменений и дополнений, если таковые были.
        26. Повод исследования. Например, был принят новый закон федерального, регионального или муниципального уровня, или имеются сомнения по поводу того, что в документе есть противоречие закону, ошибочное положение и т. п.
        27. Предмет регулирования и его соответствие с указанием соответствующих статей.
        28. Состояние регулирования в рассматриваемой сфере.
        29. Оценка компетенции.
        30. Соответствие содержания акта Конституции РФ.
        31. Согласованность со всеми правилами юридической техники.

        Заключение

        В статье мы рассмотрели, что такое правовая экспертиза нормативных актов, понятие и виды этого процесса. Получается, что этот механизм защищает контрагентов, например, при заключении дорогостоящего и долгосрочного договора от невыгодных для них условий. В общем, правовая экспертиза нормативно-правовых актов — это меры, направленные на обеспечение соответствия исследуемых документов всем законодательным актам с целью защиты прав и интересов граждан.

        fb.ru

        Статья 46. Крупные сделки

        1. Крупной сделкой считается сделка (несколько взаимосвязанных сделок), выходящая за пределы обычной хозяйственной деятельности и при этом:

        связанная с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества (в том числе заем, кредит, залог, поручительство, приобретение такого количества акций (иных эмиссионных ценных бумаг, конвертируемых в акции) публичного общества, в результате которых у общества возникает обязанность направить обязательное предложение в соответствии с главой XI.1 Федерального закона от 26 декабря 1995 года N 208-ФЗ «Об акционерных обществах»), цена или балансовая стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату;

        предусматривающая обязанность общества передать имущество во временное владение и (или) пользование либо предоставить третьему лицу право использования результата интеллектуальной деятельности или средства индивидуализации на условиях лицензии, если их балансовая стоимость составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату.

        2. В случае отчуждения или возникновения возможности отчуждения имущества с балансовой стоимостью активов общества сопоставляется наибольшая из двух величин — балансовая стоимость такого имущества и цена его отчуждения. В случае приобретения имущества с балансовой стоимостью активов общества сопоставляется цена приобретения такого имущества.

        В случае передачи имущества общества во временное владение и (или) пользование с балансовой стоимостью активов общества сопоставляется балансовая стоимость передаваемого во временное владение или пользование имущества.

        В случае совершения обществом сделки или нескольких взаимосвязанных сделок по приобретению акций (иных эмиссионных ценных бумаг, конвертируемых в акции) публичного общества, которые повлекут возникновение у общества обязанности по приобретению акций (иных эмиссионных ценных бумаг, конвертируемых в акции) в соответствии с главой XI.1 Федерального закона от 26 декабря 1995 года N 208-ФЗ «Об акционерных обществах», с балансовой стоимостью активов общества сопоставляется цена всех акций, которые могут быть приобретены обществом по таким сделкам, в соответствии с главой XI.1 Федерального закона от 26 декабря 1995 года N 208-ФЗ «Об акционерных обществах».

        3. Принятие решения о согласии на совершение крупной сделки является компетенцией общего собрания участников общества.

        В случае образования в обществе совета директоров (наблюдательного совета) общества принятие решений о согласии на совершение крупных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет от 25 до 50 процентов стоимости имущества общества, может быть отнесено уставом общества к компетенции совета директоров (наблюдательного совета) общества.

        В решении о согласии на совершение крупной сделки должны быть указаны лицо (лица), являющееся ее стороной, выгодоприобретателем, цена, предмет сделки и иные ее существенные условия или порядок их определения.

        В решении о согласии на совершение крупной сделки могут не указываться сторона сделки и выгодоприобретатель, если сделка заключается на торгах, а также в иных случаях, если сторона сделки и выгодоприобретатель не могут быть определены к моменту получения согласия на совершение такой сделки.

        Решение о согласии на совершение или о последующем одобрении сделки может также содержать указание:

        на минимальные и максимальные параметры условий сделки (верхний предел стоимости покупки имущества или нижний предел стоимости продажи имущества) или порядок их определения;

        на согласие на совершение ряда аналогичных сделок;

        на альтернативные варианты условий сделки, требующей согласия на ее совершение;

        на согласие на совершение сделки при условии совершения нескольких сделок одновременно.

        В решении о согласии на совершение или о последующем одобрении крупной сделки может быть указан срок, в течение которого действительно такое решение. Если такой срок в решении не указан, согласие считается действующим в течение одного года с даты его принятия, за исключением случаев, если иной срок вытекает из существа и условий сделки, на совершение которой было дано согласие, либо обстоятельств, в которых давалось согласие.

        Крупная сделка может быть заключена под отлагательным условием получения надлежащего согласия на ее совершение в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.

        4. Крупная сделка, совершенная с нарушением порядка получения согласия на ее совершение, может быть признана недействительной в соответствии со статьей 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации по иску общества, члена совета директоров (наблюдательного совета) общества или его участников (участника), обладающих не менее чем одним процентом общего числа голосов участников общества.

        Срок исковой давности по требованию о признании крупной сделки недействительной в случае его пропуска восстановлению не подлежит.

        5. Суд отказывает в удовлетворении требований о признании крупной сделки, совершенной с нарушением порядка получения согласия на ее совершение, недействительной при наличии хотя бы одного из следующих обстоятельств:

        к моменту рассмотрения дела в суде представлены доказательства последующего одобрения такой сделки;

        при рассмотрении дела в суде не доказано, что другая сторона по такой сделке знала или заведомо должна была знать о том, что сделка являлась для общества крупной сделкой, и (или) об отсутствии надлежащего согласия на ее совершение.

        6. В случае, если крупная сделка одновременно является сделкой, в совершении которой имеется заинтересованность, и в соответствии с настоящим Федеральным законом вопрос о согласии на совершение такой сделки вынесен на рассмотрение общего собрания участников, решение о согласии на совершение такой сделки считается принятым, если за него отдано количество голосов, необходимое в соответствии с требованиями настоящей статьи, и большинство голосов всех не заинтересованных в сделке участников.

        7. Положения настоящей статьи не применяются:

        к обществам, состоящим из одного участника, который одновременно является единственным лицом, обладающим полномочиями единоличного исполнительного органа общества;

        к отношениям, возникающим при переходе к обществу доли или части доли в его уставном капитале в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом;

        к отношениям, возникающим при переходе прав на имущество в процессе реорганизации общества, в том числе по договорам о слиянии и договорам о присоединении;

        к сделкам, совершение которых обязательно для общества в соответствии с федеральными законами и (или) иными правовыми актами Российской Федерации и расчеты по которым производятся по ценам, определенным в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, или по ценам и тарифам, установленным уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, а также к публичным договорам, заключаемым обществом на условиях, не отличающихся от условий иных заключаемых обществом публичных договоров;

        к сделкам по приобретению акций (иных эмиссионных ценных бумаг, конвертируемых в акции) публичного общества, заключаемым на условиях, предусмотренных обязательным предложением о приобретении акций (иных эмиссионных ценных бумаг, конвертируемых в акции) публичного общества;

        к сделкам, заключенным на тех же условиях, что и предварительный договор, если такой договор содержит все сведения, предусмотренные пунктом 3 настоящей статьи, и было получено согласие на его заключение в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

        8. Для целей настоящего Федерального закона под сделками, не выходящими за пределы обычной хозяйственной деятельности, понимаются любые сделки, которые приняты в деятельности соответствующего общества либо иных хозяйствующих субъектов, осуществляющих аналогичные виды деятельности, независимо от того, совершались ли такие сделки таким обществом ранее, если такие сделки не приводят к прекращению деятельности общества или изменению ее вида либо существенному изменению ее масштабов.

        www.zakonrf.info

        Федеральная
        нотариальная
        палата

        Советы нотариуса

        Ваш населённый пункт

        Сделки с недвижимостью

        Удостоверение сделок купли-продажи недвижимости (кроме земельных участков)

        Для формы сделок с недвижимостью (купля-продажа, мена, дарение) в статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) установлено специальное требование — они совершаются в письменной форме — простой или нотариальной, переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации. Большинству сделок с недвижимостью стороны могут придать нотариальную форму только по своему желанию, тем самым возлагая на себя ответственность и риск, связанный с неблагоприятными правовыми последствиями.

        При этом следует учитывать, что нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, что осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

        Согласно Основам законодательства Российской Федерации о нотариате (статьи 54-56) нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона.

        При удостоверении сделок, направленных на отчуждение или залог имущества, права на которое подлежат государственной регистрации (статья 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации), нотариус проверяет принадлежность данного имущества лицу, его отчуждающему или закладывающему, за исключением случаев, если в соответствии со сделкой на момент ее совершения данное имущество еще не принадлежит этому лицу.

        Договор о возведении жилого дома на предоставленном земельном участке удостоверяется нотариусом по месту предоставления земельного участка.

        Удостоверение договоров об отчуждении жилого дома, квартиры, дачи, садового дома, гаража, а также земельного участка производится по месту нахождения указанного имущества.

        По смыслу статьи 48 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате нотариус удостоверяет сделку, если она соответствует требованиям закона, а документы, представленные для ее совершения, соответствуют требованиям законодательства.

        При оформлении договора купли-продажи недвижимости следует обратить внимание на его существенные условия и особенности его заключения.

        В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

        При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

        Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

        При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 ГК РФ, не применяются.

        Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

        В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

        Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

        Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

        Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.

        Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

        В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

        По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

        В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

        Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

        При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

        Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

        Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

        Особенности купли и продажи жилых помещений, соответствующих условиям отнесения к жилью экономического класса, установленным уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, определяются законом.

        Особенности купли-продажи предприятия предусмотрены в статьях 559-566 ГК РФ.

        Следует также учитывать, что если на совершение сделки в силу закона требуется согласие третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, о своем согласии или об отказе в нем третье лицо или соответствующий орган сообщает лицу, запросившему согласие, либо иному заинтересованному лицу в разумный срок после получения обращения лица, запросившего согласие.

        В предварительном согласии на совершение сделки должен быть определен предмет сделки, на совершение которой дается согласие.

        При последующем согласии (одобрении) должна быть указана сделка, на совершение которой дано согласие.

        Молчание не считается согласием на совершение сделки, за исключением случаев, установленных законом (статья 157.1 ГК РФ).

        При удостоверении договоров купли-продажи недвижимости взимается нотариальный тариф, размер которого установлен в Основах законодательства Российской Федерации о нотариате (пункт 1 части 1 статьи 22,1), а также плата за оказание услуг правового и технического характера. Размер нотариального тарифа составляет:

        за удостоверение сделок, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества:

        супругу, родителям, детям, внукам — 3 000 рублей плюс 0,2 процента оценки недвижимого имущества (суммы сделки), но не более 50 000 рублей;

        другим лицам в зависимости от суммы сделки:

        до 1 000 000 рублей включительно — 3 000 рублей плюс 0,4 процента суммы сделки;

        свыше 1 000 000 рублей до 10 000 000 рублей включительно — 7 000 рублей плюс 0,2 процента суммы сделки, превышающей 1 000 000 рублей;

        свыше 10 000 000 рублей — 25 000 рублей плюс 0,1 процента суммы сделки, превышающей 10 000 000 рублей, а в случае отчуждения жилых помещений (квартир, комнат, жилых домов) и земельных участков, занятых жилыми домами, — не более 100 000 рублей.

        При удостоверении сделок, предметом которых является отчуждение или залог недвижимого имущества, имеющего кадастровую стоимость, если оценка, данная этому недвижимому имуществу участниками (сторонами) сделки, ниже его кадастровой стоимости, для исчисления тарифа используется кадастровая стоимость этого недвижимого имущества.

        уполномоченное государством должностное лицо, имеющее право совершать нотариальные действия от имени Российской Федерации в интересах российских граждан и организаций (юридических лиц). юридические и физические лица, заключающие или заключившие между собой договор. Стороной договора может быть государство (Российская Федерация, ее субъекты), которые выступают на равных началах с иными участниками гражданско-правовых отношений. условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. правовая ситуация, в силу которой одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие (например, передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п.), либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. проверка законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение. Осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, определенном Основами законодательства Российской Федерации о нотариате и гражданским законодательством. договор, по которому одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) определенное имущество или имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или третьим лицом. Безвозмездность – главный классифицирующий признак договор дарения, при наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен. документ, предоставляющий лицу право на совершение определенного действия лицом, чье согласие требуется для совершения той или иной сделки в соответствии с законом. К числу нотариально удостоверенных согласий относятся: согласие супруга на совершение сделки (как для приобретения, так и для отчуждения имущества), согласие на отказ от приватизации, согласие на выезд за границу несовершеннолетнего ребенка, согласие собственников (нанимателей) жилья на временную регистрацию. определенные действия (или бездействие), в результате которых изменяется собственник имущества. С переходом права собственности у нового собственника возникают законные основания для владения, распоряжения и использования имущества. Как правило, основанием для перехода права собственности является совершение сделки. соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также части зданий, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места). К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также части зданий, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места). К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. юридически значимое действие, совершаемое нотариусом или уполномоченным должностным лицом в соответствии с Основами законодательства РФ о нотариате. действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. способ обеспечения исполнения обязательств, позволяющий кредитору (залогодержателю) в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). Предметом залога могут быть материальные ценности, производимая продукция, земельные участки или иное имущество, находящееся в собственности заемщика.

        notariat.ru