Способ приобретения прав собственности на движимое

Как приобрести право собственности на вещь — движимое и недвижимое имущество?

Прежде всего следует уточнить, что означает термин «вещь» в гражданско — правовом смысле, поскольку наши бытовые представления о вещах с юридической характеристикой этого понятия не всегда совпадают.

Право относит к вещам не только неодушевленные предметы (автомобили, квартиры, предметы одежды и домашнего обихода и пр.), но и живых существ — диких и домашних животных. Невидимые и не всегда осязаемые субстанции, такие как газ, тепловая, электрическая и атомная энергии также являются объектами гражданского оборота.

Объектом права вещь становится благодаря самой важной ее особенности — наличия свойств, способных удовлетворять потребности человека. По этой причине вещи, полезные свойства которых неизвестны либо не изучены на данном этапе развития человеческой цивилизации, либо недоступны (например, космические тела) объектами гражданских прав быть не могут, а это значит, что приобрести право собственности на эти объекты невозможно.

Гражданское законодательство России относит к вещам чрезвычайно широкий круг объектов. В него включаются также наличные и безналичные денежные средства, документарные и бездокументарные ценные бумаги, имущественные права (ст. 128 ГК). Все перечисленное охватывается понятием «имущество», поэтому нужно помнить, что понятия вещь и имущество в гражданском праве РФ являются синонимами.

Не все вещи могут свободно приобретаться и отчуждаться, т.е. участвовать в гражданском обороте. По признаку оборотоспособности вещи делятся на неограниченные в обороте (могут быть объектами любых сделок), ограниченные в обороте (для приобретения в собственность таких вещей нужно получить специальное разрешение: оружие, наркотические вещества, яды и др.) и изъятые из оборота, которые не могут быть предметом сделок (реки, моря, дороги, некоторые общественные здания и др.).

Поэтому, приобретая или отчуждая вещь, прежде всего следует определить ее оборотоспособность.

Известно, что некоторые права человека возникают у него с рождения и прекращаются смертью (право на жизнь, здоровье). Право собственности к таким правам не относится, оно приобретается гражданами и юридическими лицами по основаниям, установленным законом.

Закон (ст. 218 ГК) называет несколько оснований (способов) приобретения права собственности.

В пункте 1 первом названной статьи кодекса речь идет о приобретении права собственности на новую вещь, которую лицо изготовило или создало для себя. Собственником такой вещи становится лицо ее создавшее.

Новая движимая вещь может возникнуть путем переработки старой вещи. Право собственности на такую вещь возникает у того лица, кому принадлежат материалы переработки. Если переработчик не является собственником материалов, то собственником новой вещи становится собственник материалов.

Из этого правила есть исключение, которое применяется в зависимости от стоимости переработки. Если эта стоимость существенно превышает стоимость материалов, то право собственности на новую вещь приобретает переработчик, осуществивший переработку вещи для себя. В этом случае переработчик должен возместить собственнику материалов их стоимость. И, наоборот, собственник материалов, который приобрел право на новую (переработанную) вещь, обязан возместить стоимость переработки осуществившему ее лицу. Закон позволяет изменить эти правила договором, заключенным между собственником материалов и переработчиком (п.2 ст.220 ГК).

Названные выше правила не действуют, если речь идет о недвижимом имуществе .

Для создания недвижимого имущества как новой вещи необходимо иметь земельный участок, отведенный для этих целей, предварительно получить разрешение на строительство и осуществлять его с соблюдением градостроительных норм и правил. При игнорировании этого построенное недвижимое имущество (жилой дом, другое строение или сооружение) признается самовольной постройкой.

Закон не признает право собственности на самовольную постройку за лицом, которое ее осуществило (п.2 ст.222 ГК). Соответственно, распоряжаться самовольной постройкой противозаконно. Ее нельзя продавать, дарить, сдавать в аренду, а также совершать с самовольной постройкой другие сделки. Более того, закон обязывает лицо, осуществившее самовольную постройку, снести ее за свой счет.

И все же для нерадивых застройщиков предусматривается шанс сохранить за собой право на постройку или возместить ее стоимость. Для этого нужно обратиться в суд с заявлением о признании права собственности на постройку. Решение суда в большей части будет зависеть от того, кто имеет права собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) на земельный участок, на котором осуществлена постройка — сам застройщик или иное лицо.

Если обладатель права на земельный участок и самовольный застройщик — одно и тоже лицо, то скорее всего суд признает за ним право собственности, при условии, что постройка не нарушает права других лиц и не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

Если самовольный застройщик и владелец земельного участка — разные лица, то иск о признании права собственности может быть подан владельцем земельного участка. В случае признания за ним судом права собственности на постройку, суд обязывает его возместить застройщику расходы на постройку в размере, который определяется судом.

Как видите, рисков и хлопот с самовольной постройкой немало. Чтобы их избежать, застройщику при возведении недвижимости нужно следовать установленным правилам, а приобретателю недвижимости, прежде чем отдать деньги продавцу, необходимо выяснить, не является ли недвижимость самовольной постройкой.

Если имущество уже имеет собственника, то право на такое имущество может быть приобретено другим лицом на основании гражданско — правовой сделки: купли-продажи, мены, дарения и пр. Это самый распространенный способ приобретения права собственности на вещи. Такие сделки совершает каждый из нас ежедневно, покупая, например, продукты питания в магазине.

Право собственности на имущество умершего человека переходит к другим лицам по наследству в соответствии с завещанием или законом .

Реорганизация юридического лица также влечет переход права собственности на принадлежащее ему имущество к правопреемникам — юридическим лицам.

Основанием для приобретения права собственности на недвижимое имущество членом потребительского кооператива является полная уплата им паевого взноса за предоставленные кооперативом гараж, квартиру или иное помещение (п.4 ст.218 ГК).

Выше мы вели речь о способах (основаниях) приобретения имущества в собственность. Теперь попытаемся ответить на вопрос, с какого момента вещь переходит в собственность того или иного лица.

По общему правилу, установленному статьей 223 ГК, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. Передачей вещи закон признает ее вручение приобретателю. Фактическое поступление вещи во владение приобретателя закон признает моментом ее вручения, а значит, и моментом перехода права собственности на вещь к приобретателю.

Между тем закон позволяет сторонам договора определить иные условия перехода права собственности на вещь (например, с момента полной оплаты ее цены покупателем).

Правила статьи 223 ГК касаются в основном движимых вещей.

В случаях, когда переход права собственности на вещь подлежит государственной регистрации (а это касается недвижимых вещей), право собственности на вещь у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если законом не установлено иное. Так, член потребительского кооператива приобретает право собственности на недвижимость не с момента его государственной регистрации, а с момента уплаты членом кооператива полного паевого взноса. Необходимость государственной регистрации права собственности на недвижимость возникнет у члена кооператива только тогда, когда он решит совершить с ней сделку (продать, подарить и пр.).

Существует немало вещей, у которых нет собственника или собственник которых неизвестен. Закон называет такие вещи бесхозяйными (ст.225 ГК). О том, как приобретается право собственности на эти вещи, речь пойдет на следующих страницах.

ub-s.ru

8. Право собственности

Бездолевая (совместная) собственность – принадлежность имущества на праве собственности нескольким лицам при невозможности его (права собственности) раздела на доли; собственность, при которой участники обладают долями, не определенными заранее в массиве общего имущества (собственность супругов, членов фермерского хозяйства, собственность лиц, проживающих в приватизированных квартирах).

Вещное право – абсолютное субъективное право, относящееся к числу так называемых абсолютных (т.е. таких, которым противостоит неограниченный круг обязанных лиц) и объектом которого является вещь (имущество).

Добросовестный приобретатель – владение вещью на праве собственности при условии, что владелец вещи не осведомлен об обстоятельствах, препятствующих приобретению им этого права (принятие имущества в порядке наследования по закону, без ведома о наличии завещания, которым это имущество предоставлено другому лицу).

Доверительное управление – способ осуществления собственником принадлежащих ему правомочий посредством передачи своего имущества другому лицу (доверительному управляющему) в доверительное управление, т.е. во владение, пользование и распоряжение, оставаясь при этом собственником данного имущества.

Долевая собственность – собственность, в которой составляющ ее ее и мущество разделено между участниками на конкретные доли; имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц с определением доли каждого из собственников.

Законное владение – владение, опирающееся на правовое основание, титул или основанное на тех фактах, которые по закону признаются способами приобретения права собственности, но ввиду отсутствия того или иного условия не порождают его (одно лицо приобретает в дар вещь от другого лица при условии, что даритель не имел права собственности на эту вещь).

Клад – имущество, собственник которого не может быть установлен или в силу закона утратил на него право.

Находка – обнаружение утерянной вещи, собственник которой неизвестен.

Недобросовестный приобретатель – лицо . в ладеющее вещью при условии, что при определенных обстоятельствах оно должно было убедиться в неосновательности своего владения; лицо, которое знало или должно было знать, что его владение незаконно.

Незаконное владение – владение вещью, присвоенной способом, противоречащим закону.

Объекты вещного права – индивидуально-определенное имущество.

Основания (способы) приобретения права собственности – те юридические факты, с которыми закон связывает возникновение права собственности, переход имущества к собственнику – так, право собственности на имущество, имеющего собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, иной сделки об отчуждении этого имущества).

Первоначальные способы (основания) приобретения права собственности – такие основания, при которых право собственности возникает на вещь, ранее никому не принадлежавшую (изготовление новой вещи – художественного произведения) либо независимо от воли прежнего собственника (в результате находки, длительного правомерного владения вещью и пр.).

Переработка – такой способ возникновения права собственности, когда новая вещь создается одним лицом путем переработки материалов, принадлежащих на праве собственности другому лицу.

Право общей собственности – принадлежность вещи на праве собственности одновременно нескольким лицам – собственникам (право собственности на неделимые вещи – ч. 1 ст. 133 ГК РФ).

Право собственности – право владеть, пользоваться и распоряжаться данным имуществом.

Право хозяйственного ведения – вещные права юридических лиц по хозяйственному и иному использованию имущества собственника.

Правомочие владения – возможность иметь у себя данное имущество, содержать его в собственном хозяйстве.

Правомочие пользования – возможность эксплуатации использования имущества путем извлечения из него полезных свойств, его потребления.

Правомочие преимущества – элемент вещного права, означающий, что при конкуренции вещного и обязательственного прав приоритет в осуществлении принадлежит вещному праву (его субъекту).

Правомочие распоряжения – возможность определения юридической судьбы имущества путем изменения его принадлежности, состояния или назначения.

Правомочие следования – элемент вещного права, означающий, что вещь, выбывшая из владения собственника помимо его воли, продолжает оставаться его собственностью, т.е. не может быть истребована из чужого незаконного владения.

Приобретательная давность – способ приобретения права собственности на движимое или недвижимое имущество посредством открытого добросовестного и непрерывного владения им как своим в течение установленного законом срока (15 лет – для недвижимого и 5 лет – для движимого – ст. 342 ГК РФ).

Производные основания приобретения права собственности – основания, по которым право собственности возникает исключительно на основании волеизъявления прежнего собственника вещи.

Содержание права собственности – право и фактическая возможность собственника по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права и интересы других лиц, включая возможность отчуждать свое имущество в собственность других лиц, передавать им право владения, пользования и распоряжения имуществом, оставаясь при этом собственником, отдавать имущество в залог и распоряжаться им иным образом.

Право собственности представляет собой наиболее широкое по содержанию . в ещное право, которое дает возможность своему обладателю-собственнику и только.

Раздел: Экономика. 1. Право частной собственности и ее наследования. … Право частной собственности на природные ресурсы. Правовое .

Важное значение имеют основания приобретения права собственности. Право . с обственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приоб

Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Сторонники права частной собственности на землю полагают, что именно она будет способствовать изменению к лучшему ситуации в сельском .

4) иные формы собственности — смешанные. В республиках бывшего СССР существовало исключительное право государственной собственности на землю.

Право собственности и другие вещные права на землю. В Российской Федерации юридически признаются несколько основных форм собственности на землю.

Право собственности в этом смысле, как установили еще древнеримские юристы, – это право владеть, пользоваться и распоряжаться конкретным имуществом.

собственности и других вещных прав, связанные с их абсолютным характером … об абсолютной (вещно-правовой) защите не только права собственности и иных.

Право собственности на вещь прекращается также с ее гибелью или уничтожением . ( п . 1 ст. 235 ГК), поскольку при этом исчезает сам объект данного права.

www.bibliotekar.ru

1. Приобретение движимого имущества

Момент возникновения права собственности при изготовлении (переработке) имущества в нормах ГК прямо не определяется.

Приобретение собственности на движимое имущество по дого-вору представляет правовую картину более сложную, поскольку возможны разные фактические ситуации. Общее правило ГК по этому вопросу таково: право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не преду-смотрено законом или договором (п. 1 ст. 223 ГК). Таким образом, право собственности порождает не заключение договора об отчуж-дении вещи, а факт ее передачи другой стороне1. Что следует пони-мать под такой передачей, ибо вещи могут передаваться покупателю по-разному?

Согласно п. 1 ст. 224 ГК передачей признается вручение вещи приобретателю, а равно сдача перевозчику для отправки приобре-тателю или сдача в организацию связи для пересылки приобрета-телю вещей, отчужденных без обязательства доставки. Это означа-ет, что во время доставки вещи приобретатель по общему правилу уже является ее собственником и, следовательно, может ею распо-ряжаться, однако несет риск повреждения и гибели доставляемого ему имущества.

собственности, когда ее при-ючения договора (ст. 251 ГК).

Вручение вещи приобретателю может подтверждаться состав-лением специального акта сдачи-приемки, подписанного уполно-моченными представителями обеих сторон, или распиской о полу-чении вещи. При отгрузке вещи транспортом или отправлении ее через организации связи передача вещи подтверждается соот-ветствующим документом, выдаваемым отправителю названными организациями.

Однако отчуждение вещи может производиться, как следует из п.

В современной практике в договорах купли-продажи для упро-щенного определения прав и обязанностей сторон часто использу-ются так называемые базисные условия, в том числе понятие франко (свободно). По общему правилу понятие франко обозначает только распределение между продавцом и покупателем расходов по транс-портировке товаров, в большинстве случаев их принимает покупа-тель (они включаются в цену). Однако в зависимости от условий договора термин «франко» может иметь и более широкое значение и определять также момент перехода права собственности на прода-ваемое имущество.

Эти общие положения о моменте перехода права собственности по договору дополняются двумя практически важными правилами, содержащимися в пп. 2 и 3 ст. 224 ГК.

Во-первых, если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находилась во владении приобретателя, вещь призна-ется переданной ему с этого момента, т.е. переход права собствен-ности порождает факт заключения договора. В таких ситуациях дан-ное правило целесообразно и практически удобно.

Во-вторых, к передаче вещи приравнивается передача коноса-мента или иного товарораспорядительного документа на нее. Таким документом может быть складское свидетельство, выдаваемое то-варным складом, принявшим товар на хранение (ст. 912 ГК). Данное правило также целесообразно и облегчает движение товарных цен-ностей на рынке.

Момент возникновения права собственности при наследовании движимого имущества имеет особенности. В наследственном пра-ве существует институт приобретения наследства (гл. 64 ГК)

и установлены его способы, которые зависят от порядка наследова-ния: по завещанию, в силу закона, приобретение имущества госу-дарством как выморочного. Эти вопросы решаются в соответствии с нормами наследственного права и будут рассматриваться в томе II Учебника.

lawbooks.news

Право собственности на движимое и недвижимое имущество

Недостаточно быть богатым, чтобы быть счастливым, надо еще уметь пользоваться богатством.

Понятие права собственности на движимое и недвижимое имущество. В гражданском праве вещи традиционно подразделяются на движимые и недвижимые. Причиной существования такой дифференциации служит отнюдь не связь недвижимого имущества с землей или другие подобные признаки. Вещи, относящиеся к категории недвижимости, обычно обладают значительной стоимостью и, следовательно, значимостью для отдельного человека и общества и государства в целом. Другими словами, государство не может оставить без особой опеки процесс владения, пользования и распоряжения самыми важными вещами. Поэтому оно устанавливает для них особый правовой режим, направленный на предотвращение злоупотреблений в сфере их оборота. Именно в этом заключается причина и смысл выделения категории недвижимого имущества, и это объясняет, почему в законодательстве к категории недвижимости относятся воздушные и морские суда, космические корабли и т.п.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ к недвижимым вещам (недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей (первый признак недвижимости), т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (второй признак недвижимости), в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. В случае отделения от земли такие объекты теряют обычное назначение и, соответственно, значительно понижаются в цене. Так, при продаже жилого дома «иод снос» фактически речь идет о продаже строительных материалов, из которых дом состоял. Одним словом, перемещение данных объектов невозможно без несоразмерного ущерба их назначению.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и цепные бумаги, признаются движимым имуществом.

Право собственности на движимое имущество – совокупность правовых норм (правовой подинститут), регулирующих особенности владения, пользования и распоряжения движимым имуществом.

Право собственности на недвижимое имущество – совокупность правовых норм (правовой подинститут), регулирующих особенности владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом.

Право собственности на движимое имущество. Движимое имущество обычно отчуждается и приобретается без особых формальностей. Особенностей владения и пользования движимым имуществом также немного. Существование категории движимого имущества обусловлено выделением и установлением особого правового режима для недвижимости.

Особенности владения и пользования движимым имуществом.

1. В основном для движимых вещей свойственно деление на индивидуально-определенные и родовые вещи. Родовые вещи определяются родовыми признаками (число, вес, мера) и никак не выделяются из себе подобных: зерно, мука, ситец, деньги и т.д.

Индивидуально-определенные вещи – это вещи, которые отличаются от других подобных конкретными, особенными, индивидуальными, т.е. присущими только им, характеристиками: антикварная ваза, выполненная в одном экземпляре, автомобиль под конкретным номером, тоже зерно, но сложенное и опечатанное на складе по вполне определенному адресу.

Вещам разных категорий свойственны разные правила о переходе права собственности в случае их передачи от одного лица к другому. Представьте, что вы одолжили соседке килограмм сахара с условием возврата (вещь, определенная родовыми признаками). Кто стал собственником этого сахара с момента передачи? Если бы им остались вы, соседка должна была бы возвратить вам тот же самый одолженный ей сахар и не могла бы использовать его по назначению и распорядиться им. На самом деле в момент передачи вещей, определенных родовыми признаками, право собственности на них переходит к их фактическому обладателю. Вы же приобретаете право требовать возврата такого же количества таких же вещей (в противном случае их передача потеряла бы всякий смысл).

При передаче правомочия пользования индивидуальноопределенными вещами право собственности остается у их первоначального собственника. С этим связан тот факт, что при гибели индивидуально-определенной вещи право собственности прекращается и бывший собственник может требовать только возмещения убытков, в то время как родовые вещи в случае гибели могут быть заменены другими вещами этого рода.

Кроме того, предметом одних договоров могут быть только родовые вещи (например, договор займа – возвращать мы будем не те же самые купюры, которые взяли), а предметом других – только вещи, определенные индивидуальными признаками (невозможно отдать в аренду колбасу).

2. Только для движимого имущества характерны такие способы приобретения права собственности, как находка и клад.

3. Особые правила установлены для оборота такой разновидности движимых вещей, как ценные бумаги и деньги.

4. Своеобразием отличается правовой режим валютных ценностей (иностранной валюты; ценных бумаг в иностранной валюте; драгоценных металлов – золота, серебра, платины и металлов платиновой группы; природных драгоценных камней – алмазов, рубинов, изумрудов, сапфиров и александритов, а также жемчуга, за исключением ювелирных и других бытовых изделий из этих камней и лома таких изделий). Валютные ценности имеют более сложную оборотоспособность.

Право собственности на недвижимое имущество.

1. С целью предотвращения злоупотреблений с недвижимостью законодательством установлена осложненная оборотоспособность данной категории имущества.

Право собственности и другие вещные нрава на недвижимые вещи, ограничения этих прав (сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда), их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами по государственной регистрации.

Государственная регистрация прав па недвижимое имущество и сделок с ним – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Это означает, что любой договор в отношении недвижимого имущества считается заключенным и порождает правовые последствия только после государственной регистрации. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственная регистрация прав проводится на всей территории РФ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества.

Государственная регистрация сделки с недвижимостью возможна двумя способами. В первом случае стороны договора, не удостоверяя его нотариально, вместе лично подают заявление о регистрации сделки. Во втором – это может также самостоятельно сделать лицо, к которому переходят права по договору, однако для этого нужно иметь на руках нотариально удостоверенный договор.

После приема документов, необходимых для регистрации, осуществляется правовая экспертиза документов, проверка законности сделки и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав. С этого момента сделку в отношении недвижимого имущества можно считать заключенной, а переход прав – свершившимся.

Сведения, содержащиеся в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются открытыми и доступными для любого заинтересованного лица. Именно в этом и заключается смысл ведения данного реестра. Теперь любое лицо может получить необходимую информацию об интересующем его объекте недвижимости. Обладать информацией очень важно, например, перед покупкой данного имущества, заключением в его отношении другой сделки. Продавец, например, может умолчать, что какие-либо третьи лица имеют права на данное имущество (например, оно заложено, отдано в аренду, кто-то имеет право проживания в квартире, ставшей объектом купли- продажи), и в таком случае покупатель окажется в затруднительном положении – он приобретет не то, на что он рассчитывал. Теперь положение покупателя стало более устойчивым.

2. Основным видом недвижимого имущества является земля и другие природные ресурсы (недра, водные объекты, леса и др.). Значимость данных объектов столь велика, что государство установило абсолютно уникальный правовой режим пользования и распоряжения ими.

Суть его заключается в том, что земля, недра, воды и другие являются основой для жизнедеятельности общества. В то же время эти ресурсы ограничены, а главное, при неграмотном использовании могут деградировать или быть уничтожены. Однако зачастую собственник ресурсов не заботится об их сохранении, его интересует сиюминутное получение прибыли, а не экологическая обстановка.

Осознавая это, государство идет на серьезное ограничение свободы в сфере использования и распоряжения землей и природными ресурсами и ставит саму возможность нахождения земли в собственности у определенного лица в зависимость от рациональности ее использования. Что входит в понятие «рациональное» – определяется самим государством.

Нормы, регулирующие правовой режим использования земель и других природных ресурсов, настолько своеобразны, что составляют самостоятельные отрасли права – земельное, природоресурсное, экологическое (последнее регулирует природоохранный аспект использования природных ресурсов).

В чем заключается специфика правового режима пользования и распоряжения землей?

Прежде всего, следует отметить, что предметом регулирования земельного права являются отношения, складывающиеся по поводу земли (и других природных ресурсов), находящейся в системе экологических связей с окружающей природной средой, т.е. не изъятой из природы. Самосвал земли уже не будет являться ни таким объектом, ни недвижимым имуществом вообще, а его правовой режим определяется общими нормами о праве собственности.

В соответствии с законодательством земля может принадлежать на праве собственности как государству или муниципальному образованию, так и юридическим лицам и гражданам. Однако Гражданский кодекс РФ установил презумпцию (предположение) нахождения земли в государственной собственности: земля, не находящаяся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, признается государственной собственностью. Данное правило исключает существование не принадлежащей никому земли и, соответственно, произвол третьих лиц в ее отношении.

В отечественном законодательстве закреплен принцип целевого использования земли. Все земли РФ подразделяются на определенные категории:

1) сельскохозяйственного назначения;

2) населенных пунктов (городов, поселков, сельских населенных пунктов);

3) промышленности, транспорта, связи, радиовещания, энергетики, обороны и т.п. (земли промышленного назначения);

4) природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;

5) лесного фонда;

6) водного фонда;

У земель каждой категории существует свое назначение, что видно из названия категорий. Так, земли сельскохозяйственного назначения должны использоваться для нужд сельского хозяйства, земли лесного фонда – для нужд лесного хозяйства и т.п. В соответствии с законодательством земельные участки должны использоваться только в строгом соответствии с его целевым назначением. Использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением, определенным при оформлении права на участок, строго запрещено и влечет применение ответственности, вплоть до изъятия участка.

В законодательстве о земле закреплен принцип рационального использования земли. С одной стороны, это означает, что собственник земельного участка обязан использовать его но назначению, а его неиспользование может повлечь применение мер ответственности. Существование данного правила вызвано ограниченностью земель, а также тем, что неиспользование земли ведет к ее деградации (зарастанию, заболачиванию, засолению, эрозии и т.п.). С другой стороны, данный принцип ориентирует пользователя земли на такое ее использование, которое обеспечивает сохранение и улучшение ее качеств и нс ведет к деградации.

Остальные нормы земельного права, регулирующие использование и оборот земли каждой категории, подчиняются и вытекают из указанных выше принципов.

3. Особым видом недвижимого имущества являются жилые помещения. Это имущество также обладает существенной значимостью для общества: каждому человеку нужно где-то жить, а жилье – дорогое. Этим обусловлено установление государством особого правового режима использования и оборота жилых помещений, суть которого выражена в правиле: жилье должно использоваться по назначению, т.е. для проживания граждан, предоставление в жилых домах помещений для нужд промышленного производства запрещается.

Жилое помещение может принадлежать на праве собственности как гражданину, так и юридическому лицу, муниципальному образованию, государству. В любом случае собственник должен использовать их для проживания граждан, Так, например, юридическое лицо может поселить в помещении своих работников. Кроме того, права собственника ограничены правами членов его семьи, проживающих в данном помещении: они имеют право пользования жилым помещением, которое само по себе не прекращается при переходе права собственности на помещение к другому лицу. Поэтому при приобретении жилого помещения необходимо удостовериться, что на него не будут претендовать члены семьи бывшего собственника (если они есть, необходим их отказ от права пользования помещением).

При использовании жилого помещения не по назначению, систематическом нарушении прав и интересов соседей, бесхозяйственном обращении с жильем суд после предупреждения, сделанного органом местного самоуправления по его иску, может принять решение о продаже помещения с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств.

Жилое помещение – это объект, находящийся в гражданском обороте, т.е. в отношении жилого помещения могут быть заключены сделки купли-продажи, мены, помещение можно отдавать в залог и т.п.

Помимо своих прочих прав, собственник жилого помещения имеет право сдавать свой дом (квартиру) по договору имущественного найма. Поэтому вторым наиболее распространенным правом, на котором жилые помещения могут принадлежать гражданам и юридическим лицам, является право нанимателя но договору имущественною найма.

В настоящее время в Российской Федерации в рамках договора имущественного найма жилых помещений сложились два типа отношений.

1. Отношения по коммерческому найму жилых помещений, в основном урегулированные Гражданским кодексом РФ.

2. Отношения по социальному найму жилых помещений. Собственником помещений, сдающихся в порядке социального найма, является государственное или муниципальное образование, а нанимателем – только граждане. Таким образом, договором социального найма регулируется использование помещения, которое было предоставлено (или предоставляется) очередникам органами местного самоуправления, а также государственными и муниципальными организациями. Для регулирования данных отношений государством предусмотрены особые нормы права, которые в основном содержатся в Жилищном кодексе РФ [1] и предусматривают дополнительные по сравнению с Гражданским кодексом РФ правила, в целом направленные на создание более выгодного положения нанимателя по договору социального найма по сравнению с коммерческим нанимателем.

Договор коммерческого найма жилого помещения.

Заключению договора коммерческого найма жилого помещения не предшествует сложная административная процедура предоставления жилья, которая включает постановку на учет и получение ордера. Нанимателем по договору коммерческого найма может быть любое, в том числе и нс нуждающееся в улучшении жилищных условий, лицо (физическое или юридическое). Предметом договора коммерческого найма является любое по площади жилое помещение без количественных ограничений (удовлетворяющее, однако, необходимым санитарным и иным нормам). Размер платы по договору коммерческого найма устанавливается соглашением сторон. Поэтому она, как правило, несопоставимо выше платы за социальный найм.

  • [1] См.: Федеральный закон от 24 декабря 2004 г. № 188-ФЗ.

studme.org