Сумма сделки необлагаемая налогом

10 мифов о налогах в недвижимости

Эксперты пояснили, когда и какой нужно платить налог и за что можно получить вычет

Налогообложение – тема непростая, запутаться в ней проще простого, тем более, что законодательство в этой сфере часто меняется и дополняется.

Список из десяти распространенных заблуждений, касающихся налогов при покупке и продаже недвижимости.

Миф 1: Если владеть недвижимостью более трёх лет, никакие налоги платить не нужно

Это справедливо только отчасти. Часто путают два разных налога — налог на доходы физических лиц (НДФЛ) и налог на имущество. Есть три ситуации, к которым могут относиться применение этих налогов: продажа недвижимости (НДФЛ), покупка недвижимости (НДФЛ), владение недвижимостью (налог на имущество). Срок в 3 года относится к продаже недвижимости. С 1 января 2016 года он составит уже не 3, а 5 лет (за отдельными исключениями). Ставка НДФЛ — 13%, а ставки налога на имущество различаются в каждом субъекте федерации.

С точки зрения налогов — это две независимые друг от друга сделки. При продаже налог платить не нужно, если:
— вы владели квартирой 3 года и более (декларация не нужна). Для недвижимости, которая приобретается (именно приобретается, а не продается), начиная с 1 января 2016 года, правила меняются — срок составляет 5 лет (а не 3 года). То есть, сумма, полученная от продажи, не облагается налогом, если до продажи недвижимость была в собственности не менее 5 лет (а не 3-х).
— вы продали квартиру за 1 миллион или дешевле (нужна декаларация),
— вы купили квартиру дороже, а потом продали дешевле, или же продали ровно за ту же сумму (декларация не нужна).

Миф 3: Государство обязано выплатить вычет каждому, кто покупает квартиру

Имущественный налоговый вычет, на который получает право налогоплательщик при покупке недвижимости, и получаемый на его основе возврат — это именно возврат уже уплаченного ранее налога. Поэтому, если у плательщика в предыдущие 3 года не было доходов, с которых удерживался и уплачивался налог на доходы физических лиц, возвращать ему нечего. Это может относиться к неработающему пенсионеру, женщине в декрете и другим категориям покупателей. Но такие люди смогут воспользоваться своим правом в будущем. Если человек стал получать доходы и уплачивать с них НДФЛ, он может использовать право на вычет от сделки, которая произошла ранее. Это право не имеет срока давности, то есть сделка могла состояться десятью годами ранее.

Миф 4: Вернуть налог можно только в случае, если квартира куплена в последние 3 года

Миф 5: Государство выплачивает сумму налогового вычета

Государство может выплатить не сумму вычета, а сумму возврата. Вычет — это сумма, которая вычитается из той суммы, с которой государство берёт налоги (то есть вычет — это сумма, не облагаемая налогом). Возврат — это сумма, которую налогоплательщик фактически получает от государства «живыми деньгами» на свой счёт. Сумма возврата — это 13% от суммы вычета. Например, если сумма вычета — 2 миллиона рублей, то сумма возврата — 260 тысяч рублей. Именно эту сумму и можно получить на счёт.

Миф 6: Если берёшь ипотеку, сумму долга тоже можно включить в вычет

В сумму имущественного налогового вычета можно включить только проценты по ипотеке. «Тело кредита» на сумму вычета никак не влияет.

Миф 7: Если при продаже указать меньшую сумму, можно будет заплатить меньше налогов

Миф 8: Вернуть налоги можно только один раз в жизни

Если право на вычет наступило после 1 января 2014 года, а до этого вычет покупатель не получал, то применяются так называемые «новые правила» — вычет можно получать более одного раза. Но в любом случае действует лимит в 2 млн. рублей на все объекты. Поэтому на практике право на вычет обычно всё равно исчерпывается за один раз. Однако, если квартир после начала 2014 года было куплено две, и одна стоит, к примеру, 1 миллион, а другая — полтора, всё равно можно получить вычет по обеим — но не на 2,5 млн, а на 2 млн. рублей.

Миф 9: По одной квартире вернуть налоги может только один человек

Миф 10: Получение вычета — сложная процедура

На самом деле, каждый год миллионы россиян получают имущественные налоговые вычеты. За неполный 2015 год число претендующих на вычет составило 2,9 миллиона человек. Поэтому получение вычета — довольно стандартная ситуация, о которой хорошо знают налоговые инспекторы, они сталкиваются ней практически ежедневно. Кроме того, в интернете существуют различные сервисы самостоятельного заполнения деклараций.

dobroe-an.ru

Сумма дохода не облагаемая налогом

Добрый день. Скажите пожалуйста по поводу суммы дохода, не облагаемой налогом. Буду ли я платить налог в продажи квартиры, находящей в собственности менее 3 лет. Квартиру купил официально за 2 млн. руб. (остальная сумма не показывалась). через год решил продать квартиру — за 4900 тыс. руб. и купить сразу же другую квартиру стоимостью 4935 тыс. руб. Можно продать за наличные за 2 млн. (остальное нигде не указывать) и т.о. не получить доход — это как бы понятно. Но если покупатель через ипотеку? — сумма сделки официальная.

Ответы юристов (2)

с разницы надо заплатить налог (4900-2000)=2900

2900 облагаемая база (ндфл = 377)

или придется потерпеть до наступления 3-х лет

Уточнение клиента

Покупка другой квартиры большей стоимости — в расчет не идет? получается «как бы обмен» квартиры — одну на другую в один расчетный период. Я не понял такой пример из интернета с сайта http://vashnal.ru/clarification/nalog-na-dohody-fizicheskih-lic/nalog-pri-pokupke-i-prodazhe-kvartiry-dva-vycheta:

Продажная стоимость проданной квартиры составляет 4 000 000 руб. Квартира которую вы покупаете стоит 1 700 000 руб. (максимальный вычет по ней — 1 700 000 руб.). После использования первого вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит: 4 000 000 руб. (продажная стоимость квартиры) — 1 000 000 руб. (первый вычет, предоставляемый продавцам) = 3 000 000 руб. (доход от продажи квартиры, облагаемый налогом, после использования первого вычета)

После использования второго вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:

3 000 000 руб. (доход от продажи квартиры, облагаемый налогом, после использования первого вычета) — 1 700 000 руб. (второй вычет, предоставляемый покупателям) = 1 300 000 руб. (доход от продажи квартиры, облагаемый налогом, после использования двух вычетов)

Сумма налога, которую нужно заплатить по итогам года, составит:

1 300 000 руб. х 13% = 169 000 руб.

Т.е. в этом примере человек получил в итоге прибыль от продажи первой и покупки второй квартиры — разницу 1300000 руб — с них налог. У меня прибыль = НУЛЮ. доход минус 35 тыс. руб. Все равно налог платить?

23 Апреля 2014, 08:22

Добрый день, Игорь!

Платить НДФЛ скорее всего Вам надо. Напишите цифру покупной стоимости новой квартиры.

В
вашей ситуации, если обе сделки прошли в одном и том же году, вы получаете
право на два налоговых вычета.

Первый вычет
предоставляется продавцам недвижимости. Он установлен пп 1 п 1 ст. 220
Налогового кодекса. Его максимальная сумма составляет 1 000 000 руб. (Справочно — вместо использования этого вычета вы вправе уменьшить
доход от продажи квартиры на сумму расходов по еее покупке
).

Второй вычет
предоставляется покупателям недвижимости. Он установлен пп 2 п 1 ст. 220
Налогового кодекса. Его сумма равна стоимости приобретаемой квартиры. При этом
максимальный размер второго вычета ограничен. Независимо от стоимости квартиры
его размер не может превышать 2 000 000 руб.

Итак, например, после
использования первого вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:

4 900 000 руб. (продажная стоимость квартиры) — 1 000 000 руб.
(первый вычет, предоставляемый продавцам) = 3 900 000 руб. (доход от продажи
квартиры, облагаемый налогом)

Однако вы также вправе использовать вычет, предоставляемый покупателям
квартир. После его применения ваш доход, составит:

3 090 000 руб. (доход от продажи квартиры, облагаемый налогом) — 2
000 000 руб. (общая сумма второго вычета) =1 090 000 руб.

В
результате доход, облагаемый налогом — 1 090 000 руб.

То есть, доход человека, облагаемый налогом,
определяется в виде разницы между суммой всех полученных доходов и суммой ВСЕХположенных
вычетов. Об этом черным по белому написано в пункте 3 статьи 210 Налогового
кодекса. Продав и купив квартиру в одном и том же году вы получаете право на ДВА вычета.

Отметим, что аналогичного мнения придерживается и
Минфин России.

Согласно письму министерства от 19 февраля
2013 г. N 03-04-05/9-115 (цитата):

«… если в одном налоговом периоде налогоплательщик продал квартиру,
а затем приобрел новую, он может воспользоваться каждым из вышеупомянутых
имущественных налоговых вычетов при условии, что ранее имущественным налоговым
вычетом, предусмотренным подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 Кодекса, не
пользовался
«.

Аналогичная точка зрения отражена во
множестве других писем министерства (см., например, письмо Минфина от
5 июля 2013 г. N 03-04-05/25962,
от 22 апреля 2013 г. N 03-04-05/7-397,
от 19 апреля 2013 г. N 03-04-05/4-385, от
19 апреля 2013 г. N 03-04-05/7-393 и т. д.).

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

pravoved.ru

Налог при продаже квартиры в 2018 году: сумма, с которой платится

О том, с какой суммы должен платиться налог при продаже квартиры в 2018 году, владельцы задумываются уже перед подписанием договора. Но изменений в налоговом законодательстве за последние несколько лет столько, что их все нужно учитывать заранее.

Общие сведения

Каждый гражданин РФ или иностранец обязан платить налог на прибыль. Налоговой базой может быть определенная сумма от сделки. Если человек продал свою недвижимость, например, квартиру, ему также необходимо заплатить НДФЛ. Налог рассчитывался с суммы, которою продавец получил о покупателя:

  • с граждан РФ берется 13% от суммы;
  • с иностранцев берется 30%.
  • В целом налог с продажи квартиры в 2018 году – это обязательный платеж, но доход от продажи имущества не всегда подлежит налогообложению. В 2018 году для физических лиц были введены дополнительные изменения, позволяющие на законных основаниях уклониться от уплаты.

    Когда платить

    По старым правилам платить налог с продажи квартиры необходимо было тогда, когда недвижимость находилась в собственности менее 3 лет. Теперь этот срок продлили до 5 лет. Датой, с которой начинается исчисление этого срока, является дата регистрации договора купли-продажи.

    Но так как это изменение было введено в 2016 году, для владельцев квартир, купивших их до 1 января этого года, срок остается неизменным. К примеру, владелец двухкомнатной квартиры в Санкт-Петербурге приобрел ее в августе 2015 года. Продать ее без обложения НДФЛ он сможет в августе 2018 года. Но если бы жилплощадь была куплена на год позднее, то есть в августе 2016 года, то продавать без налога ее пришлось бы в августе 2021 года.

    Некоторые изменения коснулись и расчета налога. Для продавцов важно знать, с какой именно суммы платится подоходный налог с продажи квартиры, так как его размер может существенно отличаться. Раньше НДФЛ рассчитывался просто с суммы, которую покупатель передавал продавцу за квартиру. Теперь учитывается кадастровая стоимость жилья, а конкретно – только 70%.

    Если при расчетах этот показатель будет выше той суммы, которую стороны указали в соглашении как цену жилья, то НДФЛ взимается с нее. К примеру, если стоимость недвижимости составляет 4 млн 500 тыс. рублей, а кадастровая стоимость – 8 млн 500 тыс. рублей, то 70% от кадастровой стоимости составит 5 млн 950 тыс. С этой суммы придется выплатить 13%.

    Если цена жилья, которую указали стороны, будет выше этого показателя, то налог рассчитывается с нее. Чаще всего на практике так и происходит. Редко кто ставит цену ниже кадастровой стоимости. И с суммы в 4 млн 500 тыс. рублей собственнику нужно будет заплатить 585 тыс. рублей. Это ответ на вопрос, с какой суммы все-таки платится налог на прибыль при продаже квартиры в 2018 году.

    Уменьшение суммы

    Подоходный налог можно уменьшить, но нужно понимать, какая сумма не облагается налогом. Для этого в налоговом законодательстве предусмотрены некоторые послабления для плательщиков. Способов несколько:

    • специальный вычет;
    • учет понесенных расходов.
    • Любой продавец недвижимости в России может обратиться в налоговую службу и воспользоваться одним из указанных способов.

      Есть определенные правила уменьшения размера подоходного налога. К примеру, плательщик не имеет права дважды получать льготу за один налоговый период. Но если муж и жена продают за 1 год две квартиры, то воспользоваться льготами могут оба, но только в отношении разной недвижимости.

      Налоговый вычет подразумевает сумму в 1 000 000 рублей от стоимости квартиры, которая не облагается налогом при продаже. Этот способ часто используется в двух случаях – когда прибыль от продажи квартиры слишком большая или, наоборот, слишком маленькая.

      Допустим, жилье продается за 7 млн 200 тысяч рублей. 13% от этой суммы подлежит уплате, если собственник продает его раньше срока. Поэтому выплачивается 936 тыс. рублей. Но если продавец воспользуется вычетом, то от стоимости продаваемой жилплощади следует отнять 1 млн рублей. И НДФЛ рассчитывается уже так: 6 200 000 * 13% = 806 тыс. рублей. Разница довольно существенна.

      С небольшой суммы налог также можно уменьшить, даже если стоимость квартиры меньше миллиона рублей. Например, цена квартиры 890 тыс. рублей, то есть не доходит до 1 млн рублей. Тем не менее, эти деньги облагаются НДФЛ. Продавец будет вынужден заплатить 115 тыс. 700 рублей. Но если воспользоваться вычетом, то облагать налогом будет нечего (890 000 – 1 000 000 = -110 000). Нужно ли пользоваться льготой в данном случае? Ответ очевиден.

      С какой суммы не уплачивается сбор при учете понесенных расходов? Налоговая служба может предоставить плательщику льготу, если:

    • Жилплощадь купили по большой цене, а продают за меньшую стоимость.
    • Были осуществлены большие траты на ремонт и восстановление имущества.
    • Продавец выплачивал за квартиру ипотеку.
    • Не нужно забывать, что при продаже жилья учитывается получение прибыли. Только с этих денег может взиматься НДФЛ. А если владелец не получил доход, а в некоторых случаях даже понес убытки, то о налогообложении не может быть и речи. И полученная им сумма не учитывается.

      Но прибыль, не облагаемая НДФЛ, должна быть доказана с помощью:

      1. Договоров купли-продажи.
      2. Ипотечного соглашения.
      3. Чеков и квитанций, подтверждающих проведенный ремонт.
      4. Справка: если продавец сможет доказать отсутствие дохода, то сумма сделки будет признана необлагаемой.

        Долевая собственность

        Квартиры часто имеют нескольких совладельцев. Надо понимать разницу между общей собственностью и долевой. При продаже жилья, которое находится в общей собственности, НДФЛ платится со всей суммы. Если доли выделены, то платят все владельцы. Например, жилплощадь покупала жена, но потом подарила долю супругу. Значит, платят оба. Причем, разница в цифрах довольно существенная.

        Допустим, стоимость квартиры, находящейся в общей собственности, составляет 5 млн рублей. Владельцы воспользовались вычетом, поэтому налог составит 520 тыс. рублей (4 млн рублей * 13%). Если доли выделены, и каждый из владельцев имеет равную часть, то НДФЛ рассчитывается так: (5 000 000 : 2 – 1 000 000) * 13% = 195 тыс. рублей. Столько должен будет заплатить каждый совладелец.

        Наследство

        При наследовании также платятся различные налоги. Но если речь заходит о продаже квартиры, полученной от завещателя, то здесь есть нюансы. Собственник также должен заплатить НДФЛ, если продает жилье раньше установленного законом срока. Но, несмотря на то, что срок был продлен до 5 лет владения имущество, на собственность, полученную по наследству, это правило не распространяется.

        Наследник может продать квартиру через 3 года после оформления. Эта норма закона касается также недвижимости, полученной на основании дарственной, договора ренты и т.д. Но если есть необходимость оформить сделку раньше, то порядок налогообложения будет стандартным.

        Покупка жилья

        Новый собственник не должен платить налогов от стоимости купленной жилплощади. Но и он вправе рассчитывать на некоторые льготы. Нормы налогового законодательства позволяют покупателям вернуть из государственного бюджета все те же 13% от потраченных средств. Естественно, такое послабление предоставляется не всем.

        Покупатель должен соответствовать определенным требованиям. Во-первых, у него должен быть официальный доход, которым он может подтвердить соответствующей справкой. Во-вторых, сумма сделки не должна превышать 2 млн рублей. Если эти условия не будут соблюдены, то вернуть уплаченную сумму, вернее, ее часть, не получиться.

        Недвижимость, облагающаяся налогом на прибыль, продается очень часто. Обстоятельства складываются таким образом, что владельцы просто не могут ждать окончания установленных сроков. Но если действительно есть необходимость продать жилье, то обязательно нужно воспользоваться предоставляемыми льготами. Это позволит хоть немного, но снизить НДФЛ. А иногда и вовсе получить освобождение от уплаты.

        kvadmetry.ru

        Разъяснения

        Как платить налог с продажи квартиры, автомобиля, дома, гаража, дачи, участка. Расчет суммы налога, способы снизить налог, примеры расчета в разных ситуациях.

        Доходы с продажи любого имущества, как правило, облагают налогом на доходы. Вид проданного имущества значения не имеет. Например, обязанность платить налог может возникнуть как при продаже подержанной стиральной машины или старых джинсов, так и при продаже квартиры, жилого дома, автомобиля, земельного участка или гаража. Налог с продажи имущества рассчитывают в любом случае. Здесь мы расскажем о принципах расчета налога и способах уменьшения его суммы. Детальный порядок расчета налога с продажи отдельных видов имущества смотрите в статьях «Налог с продажи квартиры», «Налог с продажи автомобиля» и «Налог с продажи дома».

        СОДЕРЖАНИЕ

        Когда нужно платить налог с продажи имущества

        Как мы уже сказали, доход от продажи имущества как правило облагают налогом. И у вас может возникнуть обязанность платить налог. Почему «как правило» и «может » возникнуть? Все зависит от трех факторов:

      5. первый — срока владения проданным имуществом, то есть периода в течение которого проданное имущество находилось в вашей собственности. Здесь возможны два варианта: 3 года и больше или меньше 3-х лет (кстати по жилой недвижимости, приобретенной в собственность после 1 января 2016 года, этот срок составляет не 3, а 5 лет);
      6. второй — суммы денег, которую вы получили от продажи (то есть продажной цены имущества);
      7. третий — вида проданного имущества. Его условно можно поделить на два типа: жилая недвижимость (комната, квартира, дача, жилой дом) и все остальное (автомобиль, гараж, мотоцикл недострой, яхта).
      8. Под ПРОДАЖЕЙ подразумевается в том числе и ОБМЕН имуществом. Если, например, вы меняете одну квартиру на другую это означает, что одну квартиру вы фактически продаете (в Налоговом кодексе это называется — реализуете), а другую покупаете. Доход от реализации (читайте — продажи) первой квартиры будет облагаться налогом на общих основаниях (то есть ровно также как и при ее продаже за деньги). Зачастую люди обменивающие имущество считают, что платить налог по этим сделкам не нужно. Если вы занимаете такую позицию, то, скорее всего, ее доказывать вам придется в суде. С подробностями вы можете ознакомится по ссылке >>>

        Налог с продажи имущества и срок владения

        З десь все просто. Если любое, проданное вами имущество, находилось у вас в собственности 3 года и больше, то доходы от его продажи налогом не облагают в принципе. Это предусмотрено пунктом 17.1 статьи 217 Налогового кодекса . Вид имущества (машина, квартира, жилой дом, телевизор, стиральная машина и т. д.), количество проданных ценностей (две квартиры, квартира и машина, три машины и гараж), а также его продажная стоимость значения не имеют. Налог с продажи такого имущества не платят. Декларировать подобные доходы и сдавать декларацию 3-НДФЛ не нужно.

        Из этого правила есть лишь одно исключение. Оно касается недвижимого имущества (квартиры, комнаты, дома, дачи), которое получено в собственность в 2016 году и позже. В отношении этого имущество правило про 3-х летний срок действует при одном условии: недвижимость вы получили от близких родственников, по наследству или договору ренты. Если же она приобретена у сторонних лиц, то применяют не 3-х, а 5-ти летний срок. Налог не придеться платить только при условии, что, например, квартира была в вашей собственности 5 лет и больше. Это предусмотрено статьей 217.1 Налогового кодекса. Подробнее про новые правила расчета налога с продажи недвижимости вы можете посмотреть по ссылке.

        Как посчитать трех или пятилетний срок? Тут нужно учитывать, что под понятием «год» подразумевается не календарный год (с 1 января по 31 декабря), а 12 любых месяцев следующих подряд. Такие правила предусмотрены пунктом 3 статьи 6.1 Налогового кодекса. Поэтому 3 года — это 36 месяцев, следующих подряд. 5 лет — это 60 месяцев, следующих подряд.

        Это очень важный момент. Небольшой пример. Вы купили машину в августе 2015 года, а продали в мае 2018 года. В вашей собственности она была в течение четырех неполных календарных лет (2015 — 2018 годов включительно). Чтобы не платить налог она должна находится у вас в собственности 36 месяцев. Это правило в данной ситуации не соблюдается. Машина была в вашей собственности:

      9. в 2015 году — 5 месяцев (август-декабрь);
      10. в 2016 году — 12 месяцев (январь-декабрь);
      11. в 2017 году — 12 месяцев (январь-декабрь);
      12. в 2018 году — 5 месяцев (январь-май).

    Итого, не 36, а всего лишь 34 месяца (5 + 12 + 12 + 5). Следовательно при ее продаже у вас возникает обязанность платить налог. Если бы вы повременили с продажей на 2 месяца, такой обязанности не возникло бы в принципе.

    Как быть если имущество находилось в вашей собственности 36 месяцев (или больше) один или два из которых были не полными? Например, машина куплена 10 августа 2016 года, а продана 23 августа 2019 года. В данной ситуации она находилась в собственности:

    • в 2016 году — 5 месяцев (август-декабрь) один из которых не полный;
    • в 2018 году — 12 месяцев (январь-декабрь);
    • в 2019 году — 8 месяцев (январь-август) один из которых не полный.
    • Получается, что машина была в собственности 37 месяцев (5 + 12 + 12 + 8). При этом 2 из которых неполные (август 2014 и 2017 годов). Если исключить неполные месяца из расчета, то срок владения машиной составит 35 месяцев (37 — 2). Но нужно ли их исключать или они учитываются в расчете?

      Правила подсчета месячного срока есть в статье 6.1 пункт 5 Налогового кодекса. Они простые. Срок заканчивается в то же число, в котором он начался, но через 36 месяцев. Если в 36 месяце нет такого числа, то срок заканчивается в последнее число этого месяца. Если дата попадает на выходной или праздник, то она переносится на ближайший рабочий день.

      Пример
      Машина куплена 10 августа 2016 года

      Ситуация 1
      Автомобиль продан 23 августа 2019 года. В данном случае 36 месяцев заканчиваются 10 августа 2019 года. Но это суббота. Поэтому последний день окончания 36-ти месячного срока — 12 августа 2019 года. Если машина будет продана после 12 августа, то доход от ее продажи налогом не облагают. Декларированию он не подлежит.

      Ситуация 2
      Автомобиль продан 5 августа 2019 года. В данном случае 36 месяцев не прошли. Поэтому у вас появляется доход, облагаемый налогом. Вы обязаны его задекларировать.

      Аналогичной точки зрения придерживается налоговая служба. Например, вы купили машину (или квартиру) 21 июля 2015 года, а продали 21 июля 2018 года (или позднее). В этой ситуации налоговая считает, что имущество находилось в вашей собственности три года (или больше). Поэтому доход от его продажи налогом облагать не нужно. Указанное разъяснение ФНС России опубликовано на нашем сайте.

      Срок, в течение которого имущество было в вашей собственности, желательно подтвердить документально. Проще всего это сделать по недвижимости. Если вы получили квартиру в собственность практически по любому договору (купля-продажа, мена, дарение), то этот срок начинает отсчитываться от той даты, когда сделка была зарегистрирован в Росреестре (дата регистрации сделки указывается на том экземпляре договора, который останется у вас и в Свидетельстве о праве собственности на недвижимость). Если речь идет о новостройке, то он начинается с даты, которая указана в Свидетельстве о праве собственности. Если квартира получена по наследству — срок начинается отсчитываться с даты смерти наследодателя, указанного в свидетельстве о его смерти. Подробнее о сроке владения квартирой смотрите по ссылке.

      В отношении машины, срок начинает течь с той даты, которая указана в договоре ее купли-продажи или Справке-счете выданной продавцом транспорта. В отношении другого имущества, срок начинается с тех дат когда была оформлена покупка. Даты могут быть указаны, например, в товарных чеках, технических паспортах, талонах гарантийного ремонта, чеках контрольно-кассового аппарата.

      Еще раз подчеркнем, что количество проданного имущества (например, две квартиры, одна квартира и гараж, два гаража, три квартиры и пять машин) значения не имеет. По каждому объекту, которым вы владели 3 года (5 лет по недвижимости) и больше, дохода от продажи, облагаемого налогом, не возникает. Его стоимость значения также не имеет. Налог, возможно, придется платить в отношении лишь тех объектов (машин, дач, квартир), которые находились в вашей собственности меньше 3 (или 5) лет.

      Например, вы продали шесть машин. Четыре из них находилось в ваше собственности больше трех лет, две — меньше. Так вот по четырем машинам налог платить не нужно в любом случае. По двум, срок владения которыми меньше трех лет, налог возможно платить придется.

      Если вы получили доход от продажи имущества, которое находилось в вашей собственности меньше 3 лет (5 лет по недвижимости), декларацию формы 3-НДФЛ нужно сдать и задекларировать полученный доход (в отношении этого имущества). Нужно платить налог по сделке или нет, не важно. О том как должна быть оформлена и предоставлена в налоговую инспекцию декларация 3 НДФЛ смотрите по ссылке.

      Возвращаясь к примеру вам нужно задекларировать доход от продажи двух машин. Доход от продажи 4 автомобилей, которые находились в вашей собственности больше 3 лет в декларации не указывают.

      Имущество было в собственности меньше 3-х или 5-ти лет

      В этой ситуации все зависит от вида проданного имущества и его продажной цены. Имущество можно разделить на два вида:

    • жилая недвижимость и земельные участки (для упрощения мы будем называть их просто недвижимость) — жилые дома, квартиры, комнаты, приватизированные жилые помещения, дачи, садовые домики, земельные участки, доли в этом имуществе;
    • «иное» имущество — любое другое не перечисленное выше имущество (машины, телевизоры, стиральные машины, холодильники, одежда, недострой, гаражи и т. д.).
    • Налог с продажи жилой недвижимости и земельных участков

      Продав недвижимость вы имеете право уменьшить доход от продажи при расчете налога. Вариант первый — получить имущественный налоговый вычет. Вычет, эта определенная сумма, установленная законом. При расчете налога она уменьшает полученный доход от продажи. В результате ваш доход, облагаемый налогом, становится меньше. В отношении недвижимости эта сумма составляет 1 000 000 руб. в год . Об этом сказано в статье 220 пункт 2 подпункт 1 Налогового кодекса . Подробно о том, что такое налоговый вычет и как его применяют смотрите по ссылке.

      Вариант второй: при расчете налога полученный доход можно уменьшить на сумму расходов по приобретению проданного имущества (например, его покупке или строительству). Такой порядок предусмотрен статьей 220 пункт 2 подпункт 2 Налогового кодекса. Какой из этих вариантов выбрать — решать вам. Подробнее о каждом из них читайте ниже. Соответственно, вопрос о том нужно платить налог или нет, зависит от суммы дохода, которую вы получили от подобных продаж в течение календарного года (с 1 января по 31 декабря) и от способа, который вы выбрали для уменьшения дохода: вычет или доходы минус расходы. Очевидно, что вычет выгодней использовать в трех случаях. Первый — у вас не было расходов на приобретение недвижимости (например, вы получили ее по наследству, в дар, приватизировали). Второй — расходы вы не можете подтвердить документами (обычно такая проблема возникает при строительстве). Третий — сумма расходов меньше 1 000 000 руб. (то есть размера вычета). Во всех остальных случаях выгодней уменьшать доходы на расходы (то есть использовать второй вариант).

      Вариант первый — налоговый вычет

      Далее речь идет исключительно о тех видах недвижимости, которые прямо перечислены в статье 220 подпункте 1 пункта 2 Налогового кодекса. А именно: жилых домах, квартирах, комнатах, приватизированных жилых помещениях, дач, садовых домиках, земельных участках и долей в указанном имуществе . . В . Все остальные виды недвижимости считаются «иным имуществом». По ним вычет составляет не 1 000 000 руб., а лишь 250 000 руб. Например, в состав иного имущества попадают гаражи, любая нежилая недвижимость, дома не завершенные строительством (недострой), машино-места.

      Если сумма дохода от продажи жилой недвижимости или земельного участка больше 1 млн. руб. (то есть вычета) с суммы превышения налог заплатить нужно, если меньше — то нет. Приведем примеры расчета налога с продажи имущества.

      Пример
      Продается квартира, которая находится в собственности продавца менее 3-х лет. Она получена по наследству. Расходов по ее приобретению нет.

      Ситуация 1
      Цена продажи — 1 500 000 руб.

      Доход продавца, облагаемый налогом, составит:
      1 500 000 (продажная стоимость квартиры) — 1 000 000 (налоговый вычет) = 500 000 руб. (доход, облагаемый налогом)

      Сумма налога, которую придется заплатить по итогам года равна:
      500 000 (доход, облагаемый налогом) х 13% (ставка налога) = 65 000 руб.

      Ситуация 2
      Цена продажи — 3 800 000 руб.

      Доход, облагаемый налогом, составит:
      3 800 000 (продажная стоимость квартиры) — 1 000 000 (налоговый вычет) = 2 800 000 руб. (доход, облагаемый налогом)

      Сумма налога, которую придется заплатить по итогам года равна:
      2 800 000 (доход, облагаемый налогом) х 13% (ставка налога) = 364 000 руб.

      Ситуация 3
      Цена продажи — 1 000 000 руб.

      Доход, облагаемый налогом, составит:
      1 000 000 (продажная стоимость квартиры) — 1 000 000 (налоговый вычет) = 0 руб. (доход, облагаемый налогом)

      Дохода, облагаемого налогом, не возникает. Сумма вычета равна доходу от продажи квартиры. Поэтому налог платить не надо. Однако декларацию 3-НДФЛ вы обязаны сдать в любом случае.

      Ситуация 4
      Цена продажи — 700 000 руб.

      Доход, облагаемый налогом, составит:
      700 000 (продажная стоимость квартиры) — 1 000 000 (налоговый вычет) = 0 руб. (доход, облагаемый налогом)

      Дохода, облагаемого налогом, не возникает. Сумма вычета больше, чем доход от продажи квартиры. Поэтому налог платить не надо. Декларацию 3-НДФЛ необходимо подать в инспекцию.
      ———————————

      Этот вычет вы вправе получать ежегодно. Например, если вы продали квартиры в 2017, 2018 и 2019 годах, то этот вычет вам будет предоставлен трижды в 2017, 2018 и 2019 году.

      Размер вычета — 1 млн. руб. — не зависит от количества квартир или другой недвижимости проданных вами в течение календарного года. Его сумма в любом случае остается неизменной и увеличению не подлежит. Если вы продали одну квартиру вычет составит 1 млн. руб., если две — также 1 млн. руб., если три он останется неизменным.

      Некоторые полагают, что этот вычет уменьшает доход от продажи каждого объекта, проданного в одном и том же году. То есть если вы продали 3 квартиры то вычет составит уже не 1 млн., а 3 млн. рублей (1 000 000 руб. х 3 квартиры). Это не так. Вычет в 1 млн. руб. уменьшает сумму дохода, полученную в календарном году, от продажи любого количества недвижимости. Это его максимальная сумма.

      Ситуация 1
      В одном и том же году продаются две квартиры. Первая за 1 300 000 руб., вторая за 2 700 000 руб.

      Доход, облагаемый налогом, составит:
      1 300 000 (продажная стоимость первой квартиры) + 2 700 000 (продажная стоимость второй квартиры) — 1 000 000 (налоговый вычет) = 3 000 000 руб. (доход, облагаемый налогом)

      Сумма налога, которую придется заплатить по итогам года равна:
      3 000 000 (доход, облагаемый налогом) х 13% (ставка налога) = 390 000 руб.

      Ситуация 2
      В одном и том же году продается одна квартира и комната. Квартира за 3 600 000 руб., комната за 700 000 руб.

      Доход, облагаемый налогом, составит:
      3 600 000 (продажная стоимость квартиры) + 700 000 (продажная стоимость комнаты) — 1 000 000 (налоговый вычет) = 3 300 000 руб. (доход, облагаемый налогом)

      Сумма налога, которую придется заплатить по итогам года равна:
      3 300 000 (доход, облагаемый налогом) х 13% (ставка налога) = 429 000 руб.

      Ситуация 3
      В одном и том же году продается две квартиры. Первая за 500 000 руб., вторая за 300 000 руб.

      Доход, облагаемый налогом, составит:
      500 000 (продажная стоимость первой квартиры) + 300 000 (продажная стоимость второй квартиры) — 1 000 000 (налоговый вычет) = 0 руб. (доход, облагаемый налогом)

      Дохода, облагаемого налогом, нет. Сумма вычета больше, чем доход от продажи двух квартир. Поэтому налог платить не надо.
      ———————————

      Вычет используют один раз в течение одного календарного года (с 1 января по 31 декабря). Поэтому, если вы продали, например две квартиры одну в 2017 и вторую в 2018 году, то вычет в размере 1 000 000 руб. вы получите по каждой из них. Один, в размере 1 млн. руб. в 2017 году, второй в размере 1 млн. руб. в 2018 году.

      Пример
      Продается жилая недвижимость, которая находится в собственности продавца меньше 3-х (или 5-ти) лет. Все объекты или приватизированы или получены по наследству. Поэтому расходов по их приобретению нет.

      Ситуация 1
      В 2017 году продается одна квартира за 1 500 000 руб. В 2018 году продается вторая квартира за 2 200 000 руб.

      Доход, облагаемый налогом в 2017 году, составит:

      1 500 000 (продажная стоимость квартиры) — 1 000 000 (налоговый вычет) = 500 000 руб. (доход, облагаемый налогом)

      Сумма налога, которую придется заплатить по итогам 2017 года равна:
      500 000 (доход, облагаемый налогом) х 13% (ставка налога) = 65 000 руб.

      Доход, облагаемый налогом в 2018 году, составит:
      2 200 000 (продажная стоимость второй квартиры) — 1 000 000 (налоговый вычет) = 1 200 000 руб. (доход, облагаемый налогом)

      Сумма налога, которую придется заплатить по итогам 2018 года равна:
      1 200 000 (доход, облагаемый налогом) х 13% (ставка налога) = 156 000 руб.

      Ситуация 2
      В 2017 году продается одна квартира за 1 000 000 руб. В 2018 году продается вторая квартира за 1 200 000 руб.

      Доход, облагаемый налогом в 2017 году, составит:
      1 000 000 (продажная стоимость квартиры) — 1 000 000 (налоговый вычет) = 0 руб. (доход, облагаемый налогом)

      По итогам 2017 года облагаемого дохода не будет. Поэтому платить налог не нужно.

      Доход, облагаемый налогом в 2018 году, составит:
      1 200 000 (продажная стоимость второй квартиры) — 1 000 000 (налоговый вычет) = 200 000 руб. (доход, облагаемый налогом)

      Сумма налога, которую придется заплатить по итогам 2018 года равна:
      200 000 (доход, облагаемый налогом) х 13% (ставка налога) = 26 000 руб.
      ———————————

      Простой вывод. Если вы решили продать два объекта недвижимости (например, две квартиры, квартиру и комнату, комнату и землю и т. д.) лучше разделить сделку по годам. То есть один объект продать в одном году, а другой — в другом. Это позволит вам использовать вычет по каждому проданному объекту.

      1. Вычет — это сумма, которая уменьшает доход при расчете налога. При продаже жилой недвижимости или земли — это 1 млн. руб.
      2. Вычет в 1 млн. руб. — это максимум, который можно использовать в одном календарном году. Количество проданных объектов значения не имеет.
      3. Вычет в 1 млн. руб. можно использовать каждый календарный год (то есть неоднократно).
      4. Вместо вычета вы вправе при расчете налога уменьшить доход на расходы по покупке проданной недвижимости.

      Вариант второй — доходы минус расходы

      Как мы уже говорили вместо использования данного вычета вы вправе уменьшить доход от продажи недвижимости на сумму расходов по ее приобретению (покупке или строительству). Это предусмотрено статьей 220 пунктом 2 подпункт 2 Налогового кодекса. Как уменьшать доход для расчета налога (на вычет или на расходы) решать вам. Но учтите — нужно использовать что то одно (или вычет или расходы). Уменьшать доход по одному и тому же объекту и на вычет и на расходы одновременно нельзя. Это прямо запрещено Налоговым кодексом.

      Если вы выбрали расходы, то их сумму нужно документально подтвердить. В качестве документального подтверждения расходов на покупку жилой недвижимости выступают два документа:

    • договор купли -продажи. Он подтверждает, что ваши расходы связаны с конкретным объектом недвижимости;
    • платежный документ по которым недвижимость оплачивалась. Они подтверждают, что вы понесли расходы на оплату этого объекта. К таким документам относят расписку продавца в том, что он получил от вас деньги, платежное поручение, если деньги переводились через банк по безналичному расчету.
    • Если жилую недвижимость вы не покупали, а строили то все расходы по строительству также нужно подтвердить. Здесь нужны договоры с подрядчиками и документы, подтверждающие оплату их работ, накладные и чеки контрольно-кассовой техники на купленные строй материалы.

      Налог с продажи имущества придеться заплатить, если доход от продажи больше расходов на его покупку. Налог платят с превышения доходов над расходами по ставке 13 процентов. Если доход от продажи меньше расходов на покупку жилой недвижимости или земли, то платить налог вы не должны.

      Пример
      Продается квартира, которая находится в собственности продавца меньше 3-х (или 5-ти) лет. Доход от продажи квартиры 1 600 000руб.

      Ситуация 1
      Расходы на ее покупку, которые подтверждены документами, составили 1 400 000 руб.

      Продавец уменьшает доход на расходы. Доход, облагаемый налогом, составит:
      1 600 000 (продажная стоимость квартиры) — 1 400 000 (расходы на покупку) = 200 000 руб. (доход, облагаемый налогом)

      Ситуация 2
      Расходы на ее покупку, которые подтверждены документально, составили 1 870 000 руб.

      Продавец уменьшает доходы на расходы. Доход, облагаемый налогом, составит:
      1 600 000 (продажная стоимость квартиры) — 1 870 000 (расходы на покупку) = 0 руб.
      ———————————

      Так как расходы превысили доходы, дохода, облагаемого налогом, нет. Нет дохода — нет налога. Его платить не недо. Декларацию по налогу вы обязаны подать в любом случае.

      Нельзя суммировать расходы по разному имуществу и учитывать их «общей кучей». Доход от продажи конкретной квартиры уменьшается на расходы по покупке именно этой, то есть проданной квартиры. На другие проданные квартиры эти расходы не распространяются. Они не учитываются при расчете налога по продаже других квартир.

      Пример
      Продаются две квартиры. Первая за 2 300 000 руб., вторая за 4 500 000 руб. Продавец вычет не использует, а уменьшает доход от продажи на сумму расходов по покупке. Расходы по покупке первой квартиры 3 400 000 руб., второй — 3 200 000 руб.

      Неправильный вариант (!) расчета дохода и налога с продажи имущества:

      2 300 000 (доход от продажи первой квартиры) + 4 500 000 (доход от продажи второй квартиры) — 3 400 000 (расходы на покупку первой квартиры) — 3 200 000 (расходы на покупку второй квартиры) = 200 000 руб. (доход, облагаемый налогом)

      Сумма налога с дохода:
      200 000 (доход, облагаемый налогом) х 13% = 26 000 руб.

      Правильный вариант расчета дохода и налога с продажи имущества:

      — доход от продажи первой квартиры, облагаемый налогом:
      2 300 000 (доход от продажи первой квартиры) — 3 400 000 (расходы на покупку первой квартиры) = 0 руб. (расходы больше доходов)

      — доход от продажи второй квартиры, облагаемый налогом:
      4 500 000 (доход от продажи второй квартиры) — 3 200 000 (расходы на покупку второй квартиры) = 1 300 000 руб. (доход облагаемый налогом)

      Общая сумма дохода, облагаемого налогом от продажи двух квартир:
      0 руб. (доход от продажи первой квартиры) + 1 300 000 (доход от продажи второй квартиры) = 1 300 000 руб. (доход от продажи двух квартир, облагаемый налогом)

      Сумма налога с дохода:
      1 300 000 (доход, облагаемый налогом) х 13% = 169 000 руб.
      ———————————

      Какой способ выгодней использовать при расчете налога

      Когда вместо вычета выгодней использовать расходы? Ответ очевиден. Если расходы, подтвержденные документами, превышают 1 млн. руб. выгодней уменьшать доходы на расходы. В обратной ситуации, это не выгодно. Например, когда расходы меньше 1 млн. руб. Здесь выгодней использовать вычет. Если расходы и вычет равны, то выгодней опять же использовать вычет. Его не нужно подтверждать документами. И никаких лишних придирок со стороны налоговой инспекции не будет.

      Пример
      Продается квартира, которая находится в собственности продавца меньше 3-х (или 5-ти) лет.

      Ситуация 1
      Цена квартиры 1 600 000 руб. Расходы на ее покупку, которые подтверждены документами, составили 1 400 000 руб.

      Если вы воспользуетесь вычетом, то доход, облагаемый налогом, составит:
      1 600 000 (продажная стоимость квартиры) — 1 000 000 (налоговый вычет) = 600 000 руб. (доход, облагаемый налогом)

      Сумма налога, которую придется заплатить по итогам года равна:
      600 000 (доход, облагаемый налогом) х 13% (ставка налога) = 78 000 руб.

      Если вы уменьшите доход от продажи на сумму расходов по покупке, то доход, облагаемый налогом, составит:
      1 600 000 (продажная стоимость квартиры) — 1 400 000 (расходы на покупку квартиры) = 200 000 руб. (доход, облагаемый налогом)

      Это на 52 000 руб. (78 000 — 26 000) меньше. Значит выгоднее уменьшать доход на расходы.

      Ситуация 2
      Цена квартиры 1 300 000 руб. Расходы на ее покупку, которые подтверждены документами, составили 400 000 руб.

      Если вы воспользуетесь вычетом, то доход, облагаемый налогом, составит:
      1 300 000 (продажная стоимость квартиры) — 1 000 000 (налоговый вычет) = 300 000 руб. (доход, облагаемый налогом)

      Сумма налога, которую придется заплатить по итогам года равна:
      300 000 (доход, облагаемый налогом) х 13% (ставка налога) = 39 000 руб.

      Если вы уменьшите доход от продажи не на вычет, а на сумму расходов по покупке, то доход, облагаемый налогом, составит:
      1 300 000 (продажная стоимость квартиры) — 400 000 (расходы на покупку квартиры) = 900 000 руб. (доход, облагаемый налогом)

      Сумма налога, которую придется заплатить по итогам года равна:
      900 000 (доход, облагаемый налогом) х 13% (ставка налога) = 117 000 руб.

      Это на 78 000 руб. (117 000 — 39 000) больше. Значит выгодней уменьшать доходы на вычет.
      ———————————

      Еще раз подчеркнем. Использовать как вычет, так расходы по одной и той же квартире одновременно нельзя. Вы должны выбрать что-то одно. Либо вычет, либо расходы.

      Использование двух вариантов по разным объектам

      Можно ли при продаже, например, двух или трех объектов (двух квартир; квартиры и жилого дома; квартиры, комнаты, жилого дома и земли) уменьшить доход от продажи одного объекта на вычет, а другого на сумму расходов по его покупке? Прямого ответа на этот вопрос нет. Минфин России считает что можно. Об этом сказано в письмах от 27 апреля 2012 г. № 03-04-05/7-563, от 10 февраля 2010 г. № 03-04-05/9-48, от 3 июня 2009 г. № 03-04-05-01/418. Согласно этим документам: «при продаже в одном налоговом периоде двух квартир, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, налогоплательщик имел право воспользоваться имущественным налоговым вычетом в сумме, полученной от продажи квартиры в размере до 1 000 000 руб., и одновременно уменьшить сумму облагаемого налогом дохода от продажи другой квартиры на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с ее приобретением».

      Подобные разьяснения несколько противоречат статье 220 (подпункт 2 пункт 2) Налогового кодекса. В ней говорится:

      «ВМЕСТО получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов . «.

      Пример
      Продаются две квартиры. Обе в собственности менее 3-х (или 5-ти) лет. Первая за 800 000 руб. Она была получена по наследству. Поэтому расходов на ее покупку не было. Вторая за 3 400 000 руб. Расходы на ее покупку — 3 200 000 руб.

      Продавец вправе доход от продажи первой квартиры уменьшить на вычет 1 000 000 руб., второй — на расходы по ее покупке — 3 200 000 руб.

      доход от продажи первой квартиры, облагаемый налогом:

      800 000 (доход от продажи первой квартиры) — 1 000 000 (вычет) = 0 руб.

      С дохода от продажи первой квартиры налог платить не надо

      доход от продажи второй квартиры, облагаемый налогом:

      3 400 000 (доход от продажи второй квартиры) — 3 200 000 (расходы по ее покупке) = 200 000 (доход, облагаемый налогом)

      Общая сумма дохода, облагаемая налогом:
      0 руб. (доход от продажи первой квартиры) + 200 000 (доход от продажи второй квартиры) = 200 000 руб. (общая сумма дохода, облагаемая налогом)

      С нее причитается налог в размере:
      200 000 (доход, облагаемый налогом) х 13% (ставка налога) = 26 000 руб.
      ———————————

      Более детальный порядок расчета налога с продажи жилой недвижимости смотрите в статьях «Налог с продажи квартиры» и «Налог с продажи дома».

      Налог с продажи «иного» имущества

      По Налоговому кодексу под определение «иное» попадает любое имущество которое не относится к жилой недвижимости или земельным участкам (то есть те виды вашего имущество которые НЕ перечислены в статье 220 пункт 2 подпункт 1 первый абзац Налогового кодекса). К иному имуществу, в частности, относят гаражи, нежилые помещения, недостроенные дома, автомобили, мотоциклы, бытовую технику, прогулочные яхты, самолеты, золото в слитках, фамильное серебро, драгоценности, картины Клода Моне и Рембрандта, хрустальные вазы, люстры венецианского стекла, музыкальные инструменты, книги, одежду, мебель, предметы обихода и т. д. и т. п.

      Продав «иное» имущество вы имеете право уменьшить доход от продажи при расчете налога. Вариант первый — получить имущественный налоговый вычет. Вычет, эта определенная сумма, установленная законом. При расчете налога она уменьшает полученный доход от продажи. В результате ваш доход, облагаемый налогом, становится меньше. В отношении иного имущества эта сумма составляет 250 000 руб. в год. Об этом сказано в статье 220 пункт 2 подпункт 1 Налогового кодекса. Подробно о том, что такое налоговый вычет и как его применяют смотрите по ссылке.

      Вариант второй: при расчете налога полученный доход можно уменьшить на сумму расходов по приобретению проданного имущества. Такой порядок предусмотрен статьей 220 пункт 2 подпункт 2 Налогового кодекса. Какой из этих вариантов выбрать — решать вам. Подробнее о каждом из них читайте ниже. Соответственно, вопрос о том нужно платить налог или нет, зависит от суммы дохода, которую вы получили от подобных продаж в течение календарного года (с 1 января по 31 декабря) и от способа, который вы выбрали для уменьшения дохода: вычет или доходы минус расходы. Очевидно, что вычет выгодней использовать в трех случаях. Первый — у вас не было расходов на приобретение иного имущества (например, вы получили ее по наследству или в дар). Второй — расходы вы не можете подтвердить документами. Третий — сумма расходов меньше 250 000 руб. (то есть размера вычета). Во всех остальных случаях выгодней уменьшать доходы на расходы (то есть использовать второй вариант).

      Применяем налоговый вычет

      Если сумма дохода от продажи иного имущества больше 250 000 руб. (то есть вычета) с суммы превышения налог заплатить нужно, если меньше — то нет. Приведем примеры расчета налога с продажи имущества.

      Пример
      Продается гараж, который находятся в собственности продавца менее 3-х лет. Он относится к «иному» имуществу и получен по наследству. Поэтому расходов по его приобретению нет.

      Ситуация 1
      Цена продажи — 450 000 руб.

      Доход продавца, облагаемый налогом, составит:
      450 000 (продажная стоимость гаража) — 250 000 (налоговый вычет) = 200 000 руб. (доход, облагаемый налогом)

      Ситуация 2
      Цена продажи — 1 800 000 руб.

      Доход, облагаемый налогом, составит:
      1 800 000 (продажная стоимость гаража) — 250 000 (налоговый вычет) = 1 550 000 руб. (доход, облагаемый налогом)

      Сумма налога, которую придется заплатить по итогам года равна:
      1 550 000 (доход, облагаемый налогом) х 13% (ставка налога) = 201 500 руб.

      Вы обязаны заплатить налог и сдать декларацию 3-НДФЛ по налогу.

      Ситуация 3
      Цена продажи — 250 000 руб.

      Доход, облагаемый налогом, составит:
      250 000 (продажная стоимость гаража) — 250 000 (налоговый вычет) = 0 руб. (доход, облагаемый налогом)

      Дохода, облагаемого налогом, не возникает. Сумма вычета равна доходу от продажи. Поэтому налог платить не надо. Однако декларацию 3-НДФЛ вы обязаны сдать в любом случае.

      Ситуация 4
      Цена продажи — 180 000 руб.

      Доход, облагаемый налогом, составит:
      180 000 (продажная стоимость гаража) — 250 000 (налоговый вычет) = 0 руб. (доход, облагаемый налогом)

      Дохода, облагаемого налогом, не возникает. Сумма вычета больше, чем доход от продажи. Поэтому налог платить не надо. Декларацию 3-НДФЛ необходимо подать в инспекцию.
      ———————————

      Этот вычет вы вправе получать ежегодно. Например, если вы продали в 2017 году гараж, в 2018 году автомобиль, в 2019 году опять машину, то этот вычет вам будет предоставлен трижды в 2017, 2018 и 2019 году в отношении каждой продажи.

      Размер вычета — 250 000 руб. — не зависит от количества предметов проданных вами в течение календарного года. Его сумма в любом случае остается неизменной и увеличению не подлежит. Если вы продали один автомобиль вычет составит 250 000 руб., если два — те же 250 000 руб., если пять и еще гараж впридачу он также останется неизменным.

      Некоторые полагают, что этот вычет уменьшает доход от продажи каждого объекта, проданного в одном и том же году. То есть если вы продали 3 машины, то вычет составит уже не 250 000, а 750 000 рублей (250 000 руб. х 3 машины). Это не так. Вычет в 250 000 руб. уменьшает общую сумму дохода, полученную в календарном году, от продажи любого количества единиц вашего имущества. Это его максимальная сумма.

      Пример
      Продается иное имущество, которое находится в собственности продавца меньше 3-х лет. Оно получено по наследству. Расходов по приобретению этого имущества нет.

      Ситуация 1
      В одном и том же году продаются машина и гараж. Машина за 300 000 руб., гараж за 700 000 руб.

      Доход, облагаемый налогом, составит:
      300 000 (продажная стоимость машины) + 700 000 (продажная стоимость гаража) — 250 000 (налоговый вычет) = 750 000 руб. (доход, облагаемый налогом)

      Сумма налога, которую придется заплатить по итогам года равна:
      750 000 (доход, облагаемый налогом) х 13% (ставка налога) = 97 500 руб.

      Ситуация 2
      В одном и том же году продается нежилое помещение и машина. Помещение за 1 600 000 руб., машина за 150 000 руб.

      Доход, облагаемый налогом, составит:
      1 600 000 (продажная стоимость помещения) + 150 000 (продажная стоимость машины) — 250 000 (налоговый вычет) = 1 500 000 руб. (доход, облагаемый налогом)

      Сумма налога, которую придется заплатить по итогам года равна:
      1 500 000 (доход, облагаемый налогом) х 13% (ставка налога) = 195 000 руб.

      Ситуация 3
      В одном и том же году продается две машины. Первая за 50 000 руб., вторая за 30 000 руб.

      Доход, облагаемый налогом, составит:
      50 000 (продажная стоимость первой машины) + 30 000 (продажная стоимость второй машины) — 250 000 (налоговый вычет) = 0 руб. (доход, облагаемый налогом)

      Дохода, облагаемого налогом, нет. Сумма вычета больше, чем доход от продажи двух машин. Поэтому налог платить не надо.
      ———————————

      Вычет используют один раз в течение одного календарного года (с 1 января по 31 декабря). Поэтому, если вы продали, например две машины одну в 2017 и вторую в 2018 году, то вычет в размере 250 000 руб. вы получите по каждой из них. Один, в размере 250 000 руб. в 2017 году, второй в размере 250 000 руб. в 2018 году.

      Примеры расчета налога.

      Пример
      Продается два гаража, которые находятся в собственности продавца меньше 3-х лет. Документов, подтверждающих расходов по их приобретению нет.

      Ситуация 1
      В 2017 году продается один гараж за 500 000 руб. В 2018 году продается второй гараж за 700 000 руб.

      500 000 (продажная стоимость гаража) — 250 000 (налоговый вычет) = 250 000 руб. (доход, облагаемый налогом)

      Сумма налога, которую придется заплатить по итогам 2017 года равна:
      250 000 (доход, облагаемый налогом) х 13% (ставка налога) = 32 500 руб.

      Доход, облагаемый налогом в 2018 году, составит:
      700 000 (продажная стоимость второго гаража) — 250 000 (налоговый вычет) = 450 000 руб. (доход, облагаемый налогом)

      Сумма налога, которую придется заплатить по итогам 2018 года равна:
      450 000 (доход, облагаемый налогом) х 13% (ставка налога) = 58 500 руб.

      Ситуация 2
      В 2017 году продается гараж за 200 000 руб. В 2018 году продается второй гараж за 450 000 руб.

      Доход, облагаемый налогом в 2017 году, составит:
      200 000 (продажная стоимость гаража) — 250 000 (налоговый вычет) = 0 руб. (доход, облагаемый налогом)

      Доход, облагаемый налогом в 2018 году, составит:
      450 000 (продажная стоимость второго гаража) — 250 000 (налоговый вычет) = 200 000 руб. (доход, облагаемый налогом)

      Сумма налога, которую придется заплатить по итогам 2018 года равна:
      200 000 (доход, облагаемый налогом) х 13% (ставка налога) = 26 000 руб.
      ———————————

      Из изложенного следует простой вывод. Если вы решили продать две единицы имущества (например, две машины, гараж и машину и т. д.) лучше разделить сделку по годам. То есть один объект продать в одном году, а другой — в другом. Это позволит вам использовать вычет по каждому объекту.

      1.»Иное» имущество — это любое имущество, которое не является жилой недвижимостью или земельным участком.
      2. Вычет — это сумма, которая уменьшает доход при расчете налога. При продаже «иного» имущества — это 250 000 руб.
      3. Вычет в 250 000 руб. — это максимум, который можно использовать в одном календарном году. Количество проданных объектов значения не имеет.
      4. Вычет в 250 000 руб. можно использовать каждый календарный год (то есть неоднократно).
      5. Вместо вычета вы вправе при расчете налога уменьшить доход от продажи на расходы по покупке проданного имущества.

      Уменьшаем доход на расходы

      Как мы уже говорили вместо использования данного вычета вы вправе уменьшить доход от продажи «иного» имущества на сумму расходов по его покупке. Это предусмотрено статьей 220 пунктом 2 подпункт 2 Налогового кодекса. Как уменьшать доход для расчета налога (на вычет или на расходы) решать вам. Но учтите — нужно использовать что то одно (или вычет или расходы). Уменьшать доход по одному и тому же объекту и на вычет и на расходы одновременно нельзя. Это прямо запрещено Налоговым кодексом.

      Если вы выбрали расходы, то их сумму нужно документально подтвердить. В качестве документального подтверждения расходов могут служить договоры купли-продажи, справки-счета, накладные, товарные чеки. Обязательно необходимы и платежные документы, которые подтверждают тот факт, что имущество вы оплатили. Например, расписки продавца в том, что он получил от вас деньги, приходные кассовые ордера, чеки контрольно-кассовой техники, платежные поручения.

      Налог с продажи имущества придеться заплатить, если доход от продажи больше расходов на его покупку. Налог платят с превышения доходов над расходами по ставке 13 процентов. Если доход от продажи меньше расходов на покупку, то платить налог вы не должны.

      Пример
      Продается нежилое помещение, которое находится в собственности продавца меньше 3-х лет. Доход от продажи 870 000 руб.

      Ситуация 1
      Расходы на покупку помещения, которые подтверждены документами, составили 670 000 руб.

      Продавец уменьшает доход на расходы. Доход, облагаемый налогом, составит:
      870 000 (продажная стоимость помещения) — 670 000 (расходы на покупку) = 200 000 руб. (доход, облагаемый налогом)

      Сумма налога, которую придется заплатить:
      200 000 (доход, облагаемый налогом) х 13% (ставка налога) = 26 000 руб.

      Ситуация 2
      Расходы на покупку помещения, которые подтверждены документально, составили 1 350 000 руб.

      Продавец уменьшает доходы на расходы. Доход, облагаемый налогом, составит:
      870 000 (продажная стоимость помещения) — 1 350 000 = 0 руб.

      Так как доходы меньше расходов на покупку, дохода, облагаемого налогом, нет. Нет дохода — нет налога. Его платить не надо. Декларацию по налогу вы обязаны подать в любом случае.

      Нельзя суммировать расходы по разному имуществу и учитывать их «общей кучей». Доход от продажи конкретного вида имущества уменьшается на расходы по покупке именно этого, то есть проданного имущества. На другие виды проданных ценностей эти расходы не распространяются. Они не учитываются при расчете налога по продаже других единиц имущества.

      Пример
      Продаются две машины. Первая за 300 000 руб., вторая за 500 000 руб. Продавец вычет не использует, а уменьшает доход от продажи на сумму расходов по покупке. Расходы по покупке первой машины 400 000 руб., второй — 300 000 руб.

      Неправильный вариант (!) расчета дохода и налога с продажи «иного» имущества:
      300 000 (доход от продажи первой машины) + 500 000 (доход от продажи второй машины) — 400 000 (расходы на покупку первой машины) — 300 000 (расходы на покупку второй машины) = 100 000 руб. (доход, облагаемый налогом)

      Сумма налога с дохода:
      100 000 (доход, облагаемый налогом) х 13% = 13 000 руб.

      Правильный вариант расчета дохода и налога с продажи «иного» имущества:

      — доход от продажи первой машины:
      300 000 (доход от продажи первой машины) — 400 000 (расходы на покупку первой машины) = 0 руб. (доходы меньше расходов)

      — доход от продажи второй машины:
      500 000 (доход от продажи второй машины) — 300 000 (расходы на покупку второй машины) = 200 000 руб. (доход облагаемый налогом)

      Общая сумма дохода, облагаемого налогом от продажи двух машин:
      0 руб. (доход от продажи первой машины) + 200 000 (доход от продажи второй машины) = 200 000 руб. (доход от продажи двух машин, облагаемый налогом)

      Сумма налога с дохода:
      200 000 (доход, облагаемый налогом) х 13% = 26 000 руб.
      ———————————

      Какой метод выгодней использовать при расчете налога

      Когда вместо вычета выгодней использовать расходы? Ответ очевиден. Если расходы, подтвержденные документами, превышают 250 000 руб. выгодней уменьшать доходы на расходы. В обратной ситуации, это не выгодно. Например, когда расходы меньше 250 000 руб. Здесь выгодней использовать вычет. Если расходы и вычет равны, то выгодней опять же использовать вычет. Его не нужно подтверждать документами. И никаких лишних придирок со стороны налоговой инспекции не будет.

      Пример
      Продается гараж, который находится в собственности продавца меньше 3-х лет.

      Ситуация 1
      Цена гаража 600 000 руб. Расходы на его покупку, которые подтверждены документами, составили 400 000 руб.

      Если вы воспользуетесь вычетом, то доход, облагаемый налогом, составит:
      600 000 (продажная стоимость гаража) — 250 000 (налоговый вычет) = 350 000 руб. (доход, облагаемый налогом)

      Сумма налога, которую придется заплатить по итогам года равна:
      350 000 (доход, облагаемый налогом) х 13% (ставка налога) = 45 500 руб.

      Если вы уменьшите доход от продажи на сумму расходов по покупке, то доход, облагаемый налогом, составит:
      600 000 (продажная стоимость гаража) — 400 000 (расходы на покупку гаража) = 200 000 руб. (доход, облагаемый налогом)

      Сумма налога, которую придется заплатить по итогам года при уменьшении дохода на расходы, а не на вычет, равна:
      200 000 (доход, облагаемый налогом) х 13% (ставка налога) = 26 000 руб.

      Это на 19 500 руб. (45 500 — 26 000) меньше. Значит выгоднее уменьшать доход на расходы.

      Ситуация 2
      Цена гаража 300 000 руб. Расходы на его покупку, которые подтверждены документами, составили 100 000 руб.

      Если вы воспользуетесь вычетом, то доход, облагаемый налогом, составит:
      300 000 (продажная стоимость гаража) — 250 000 (налоговый вычет) = 50 000 руб. (доход, облагаемый налогом)

      Сумма налога, которую придется заплатить по итогам года равна:
      50 000 (доход, облагаемый налогом) х 13% (ставка налога) = 6500 руб.

      Если вы уменьшите доход от продажи на сумму расходов по покупке, то доход, облагаемый налогом, составит:
      300 000 (продажная стоимость гаража) — 100 000 (расходы на покупку гаража) = 200 000 руб. (доход, облагаемый налогом)

      Сумма налога, которую придется заплатить по итогам года равна:
      200 000 (доход, облагаемый налогом) х 13% (ставка налога) = 26 000 руб.

      Это на 19 500 руб. (26 000 — 6500) больше. Значит выгодней уменьшать доходы на вычет.
      ———————————

      Внимание!

      Еще раз подчеркнем. Использовать как вычет, так расходы по одному и тому же имуществу одновременно нельзя. Вы должны выбрать что-то одно. Либо вычет, либо расходы.

      Когда можно использовать оба варианта

      Можно ли при продаже, например, двух или трех объектов (двух машин; гаража и машины; нежилого помещения, машины, гаража и недостроя) уменьшить доход от продажи одного объекта на вычет, а другого на сумму расходов по его покупке? Прямого ответа на этот вопрос нет. Минфин России считает что можно. Об этом сказано в письмах от 27 апреля 2012 г. № 03-04-05/7-563, от 10 февраля 2010 г. № 03-04-05/9-48, от 3 июня 2009 г. № 03-04-05-01/418. Там речь идет про квартиры. Но это не важно. По данному вопросу применяют одни и те же правила. Согласно этим документам (цитата):

      «. при продаже в одном налоговом периоде двух квартир, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, налогоплательщик имел право воспользоваться имущественным налоговым вычетом в сумме, полученной от продажи квартиры в размере до 1 000 000 руб., и одновременно уменьшить сумму облагаемого налогом дохода от продажи другой квартиры на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с ее приобретением».

      Подобные разяснения несколько противоречат статье 220 (подпункт 2 пункт 2) Налогового кодекса. В ней говорится:

      «ВМЕСТО получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов . «.

      Получается, что закон предусматривает лишь один из двух вариантов: либо вычет, либо расходы. Именно поэтому налоговые инспекции иногда отказывают в уменьшении доходов от продажи разного имущества и на вычет и на расходы. Подробности есть в разделе «Комментировать» по этой ссылке. Однако, в большинстве случаев, этот вариант принимается инспекцией. Тем более, что «все неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и сборах толкуются в пользу налогоплательщика» (статья 3 пункт 7 Налогового кодекса).

      Пример
      Продаются гараж и машина. Оба объекта в собственности менее 3-х лет. Гараж за 800 000 руб. Расходы на его покупку составили 750 000 руб. Машина за 320 000 руб. Она была получена по наследству. Поэтому расходов на ее покупку не было.

      Продавец вправе доход от продажи гаража уменьшить на расходы по покупке — 750 000 руб., машины на вычет — 250 000 руб.

      — доход от продажи гаража, облагаемый налогом:
      800 000 (доход от продажи гаража) — 750 000 (расходы по покупке гаража) = 50 000 руб.

      — доход от продажи машины, облагаемый налогом:
      320 000 (доход от продажи машины) — 250 000 (вычет) = 70 000 руб.

      Общая сумма дохода, облагаемая налогом:
      50 000 (доход от продажи гаража) + 70 000 (доход от продажи машины) = 120 000 руб. (общая сумма дохода, облагаемая налогом)

      С нее причитается налог в размере:
      120 000 (доход, облагаемый налогом) х 13% (ставка налога) = 15 600 руб.
      ———————————

      Более детальный порядок расчета налога с продажи машины смотрите в статье «Налог с продажи автомобиля».

      Портал «Ваши налоги»
      2018

      ____________________________________________________________________________________________________________________

      ВНИМАНИЕ!

      НЕ РАЗМЕЩАЙТЕ СВОИ ВОПРОСЫ В РАЗДЕЛЕ «КОММЕНТИРОВАТЬ». ОН ПРЕДНАЗНАЧЕН ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО ДЛЯ ОБСУЖДЕНИЯ ДАННОГО МАТЕРИАЛА.
      ДЛЯ ВОПРОСОВ ЕСТЬ КНОПКА «ЗАДАТЬ ВОПРОС НА САЙТ».

      ВОПРОСЫ, ЗАДАННЫЕ ЗДЕСЬ, БУДУТ БЕСПОЩАДНО УДАЛЯТЬСЯ! НАДЕЕМСЯ НА ВАШЕ ПОНИМАНИЕ

      vashnal.ru