Залог перепланировка

Перепланировка и переустройство: почему банки не берут в залог квартиры с неузаконенной перепланировкой/переустройством?

Текст: Алена Юкина

Покупка жилья в ипотеку позволяет решить жилищную проблему многим россиянам. Но получение ипотечного кредита под жилое помещение является непростым процессом. Помимо одобрения банком положительного кредитного решения сложным является найти подходящую квартиру, и при этом весь вопрос не в поиске «квартиры мечты», а квартиры, подходящей для залога в банк. В данном случае, квартиры без перепланировки и переустройства.

Многие банки не принимают квартиры с неузаконенной перепланировкой/переустройством в залог, что является сюрпризом для приобретающих недвижимость граждан. Многие покупатели, найдя подходящую для них квартиру, и не догадываются, что эта квартира с перепланировкой/переустройством.

В соответствии с ч. 1 ст. 25 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения в технический паспорт жилого помещения.

Под инженерными сетями квартиры следует понимать электропроводку, телефонную сеть, общие стояки с подводами природного газа, горячей и холодной воды, отводом канализации, а также трубы водяного отопления. Таким образом, их установка, замена или перенос не допускается, если такие изменения требуется внести в технический паспорт жилого помещения. К санитарно-техническому оборудованию можно отнести унитаз, раковину, ванную и душ. Из электрического оборудования может устанавливаться электрическая плита.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменения его конфигурации, требующее внесение изменений в технический паспорт жилого помещения (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ). То есть любые, даже самые незначительные изменения в плане квартиры являются перепланировкой. Например: увеличение площади жилой комнаты за счет демонтажа встроенного шкафа, перенос или расширение дверного проема, установка перегородки или снос имеющейся.

Перепланировки и переустройства бывают 2 типов: узакониваемые и не узакониваемые. К последним относятся: перенос «мокрой точки», изменение конфигурации несущих стен, увеличение площади санузла, снос перегородки между жилой комнатой и кухней с газовой плитой и т.д. Такого рода перепланировки/переустройства не принимает ни один банк.

Когда банк выдает ипотечный кредит, он рискует своими средствами. Квартира, идущая в залог, внимательно изучается и оценивается. Доверенным лицом банка в данном случае выступает аккредитованная в этом банке оценочная компания, которая выполняет независимую оценку приобретаемой недвижимости. Из отчета об оценке банк узнаёт о наличии/отсутствии неузаконенной перепланировки/переустройства и принимает решение о выдаче ипотечного кредита.

Позиций банка насчет неузаконенной перепланировки/переустройства много. Некоторые банки не принимают в залог недвижимость с изменениями в плане. Другие банки берут в залог квартиры с незначительными перепланировками/переустройствами (узакониваемыми), где покупатель дает нотариальное обязательство узаконить в течение определенного периода времени или же вернуть все в первоначальное состояние.

В любом случае, при выборе квартиры нужно внимательно изучить все документы и не жалея времени сравнить план квартиры по техническому паспорту с фактическим состоянием квартиры для того, чтобы избежать непредвиденных затрат на узаконивание перепланировки/переустройства или на возврат в прежнее состояние.

skorco.ru

Объявление

Неузаконенная перепланировка

  • Регистрация: 30.11.2009
  • Сообщений: 4
  • Регистрация: 08.06.2002
  • Сообщений: 2211
  • Регистрация: 15.01.2004
  • Сообщений: 1573
  • Регистрация: 25.09.2000
  • Сообщений: 1952
  • Регистрация: 09.09.2009
  • Сообщений: 254
  • Сообщений: 3524
  • Комментарий

  • Сообщений: 2054
  • Регистрация: 13.05.2009
  • Сообщений: 2028
    • Регистрация: 03.12.2004
    • Регистрация: 26.07.2002

    gaging call
    А разве есть законодательное принуждение залогополучателя принимать в залог неустаивающее его обеспечение.

    Конечно, нет. Договор о залоге — это результат согласования воли обеих сторон. Dingo правильно сказал: не хотите — не принимайте. Только в практике немало бывает случаев, когда нужен именно залог, а не надувание щёк. Платежеспособные клиенты уже давно не бегают за банками. Наоборот.

    bankir.ru

    перепланировка и ипотека

    Купили квартиру в ипотеку. Решили делать перепланировку. незаконную, но согласовать можно( есть такая перепланировка на сайте mzhi). Перепланировку делаем незаконно, тк не хотим договариваться с банком, страховой. Жить планируем там долго.

    Но у меня возник вопрос : когда снимать обременение( ипотеку) в росреестре будем, надо ли будет вызывать БТИ?

    Когда, будете снимать обременение законы могут поменятся! Если произойдет страховой случай, то страховку не выплатят! Я бы на вашем месте сделал все официально! Береженного Бог бережет!
    Откуда это русская черта сделать и главное не законно?
    В наше время согласовать стоит не очень дорого. А последствия могут быть.
    Я Вас отговариваю.

    Для снятия обременения в Росреестре документы технической инвентаризации не потребуют!

    Добрый день! БТИ тут не при чем, их заключение не потребуется. Другое дело, что незаконая перепланировка — явный минус. Все в жизни бывает, «лучше перебдеть, чем недобдеть». Думайте сами, решайте сами)

    В Истре уже на сегодняшний день узаконить перепланировку можно только через суд. Что это такое, думаю, все понимают: масса согласований и разрешений и денежные затраты, естественно. Так что добрый совет — согласовывайте всё!

    Добрый день. Ирина, с 1 декабря 2011 года согласование незначительной перепланировки упрощено (если конечно речь идет о Москве). Все, что Вам потребуется: написать заявление, предоставить технический паспорт квартиры, подтвердить право собственности, согласие всех собственников ну и конечно же согласие банка-залогодержателя. Задумайтесь, может все-таки все сделать так, как положено. ну хотя бы попытайтесь.
    Для снятия обременения документы БТИ Вам не потребуются.

    на сколько страшна перепланировка?

    Олег Гаврилович

    добрый день хочу купить квартиру в ипотеку, нашел вариант, там оказалась перепланировка. узаконенная или нет пока еще не знаю, если нет то какие могут быть для меня последствия?

    Добрый вечер, Олег. Собственно трата в размере 5 000 +/- рублей на отчёт об оценке. Если перепланировка незначительна, то одобрят, но как правило перепланировка является причиной отказа в кредитовании.

    Проверено ЦИАН

    Самое простое, что может быть, это отказ банка брать в залог эту квартиру. А самое сложное зависит от характера перепланировки и напрямую с наличием банка в сделке не связано.

    Участник программы «‎Работаю честно»

    Основное ,чтобы не были затронуты несущие стены и мокрые точки.

    если очень заинтересованы в квартире, то перепланировку можно скрыть от банка, если перепланировка незначительная, банк при одобрении может получить с вас обязательство ее узаконить.

    Не с каждой перепланировкой можно сегодня покупать квартиру. Купить то ее можно, и с банком-кредитором решить вопрос. А вот какова эта перепланировка и во что в дальнейшем она выльется.
    В планах ужесточить контроль за перепланировками. А отвечает за несанкционированную перепланировку владелец имущества, а не тот кто ее когда-то произвел.

    «Скрытая перепланировка» чревата последствиями. Если она не зафиксирована ,то вся ответсвенность за нее лежит на собственники.Оно Вам надо? Был как-то у меня случай граждане снесли вентшахту. Этаж был невысокий и в нижерасположенных квартирах просто не заметили ее отсутствие. МЫ от покупки отказались и собственники в срочном порядке проводили восстановление.

    Я советую Вам не пугаться раньше времени, а сходить и посмотреть, насколько перепланировка там серьёзная и насколько она удобна для Вас. Если данную перепланировку невозможно или сложно узаконить (перенос мокрых точек, соединение комнаты с лоджией и т.д) но Вам это нравится и удобно, то единственный банк, который рассматривает такого рода перепланировки-это Райффайзен. Придётся тогда идти туда, хоть там не самый лучший процент. В общем, посмотрите, а дальше видно будет.

    www.cian.ru

    Перепланировка квартиры при ипотеке

    Содержание статьи:

    Считается, что изменять планировку ипотечной квартиры нельзя. Поскольку фактически это изменяет ее рыночную стоимость. Банк выдает кредит под залог данного конкретного объекта недвижимости с конкретными свойствами и характеристиками. Выполняя перепланировку, заемщик по факту изменяет первоначальные характеристики объекта залога, и банк уже не может быть уверен в том, что эту квартиру удастся продать за цену, необходимую для погашения займа. Разумеется, все это для банка актуально, как подстраховка на случай, если вдруг заемщик окажется неплатежеспособным.

    На самом деле осуществлять перепланировку можно, но для этого необходимо выполнить целый ряд условий и тщательно подготовиться.

    1. Подготовка к перепланировке

    Прежде чем совершать какие-то глобальные изменения необходимо составить план перепланировки, с которым можно будет отправиться в соответствующее бюро, а затем в банк и получить их разрешения. Стоит учитывать, что такие действия, как перенос сантехники, изменение или перенос ненесущих перегородок, изменение или перенос конфигурации дверных проемов и тому подобное не запрещены, а потому получить разрешение на их выполнение вполне возможно. А вот что касается каких-либо глобальных работ, связанных с несущими стенами, то здесь получить разрешение будет крайне сложно.

    Также стоит изучить кредитный договор на предмет отсутствия запрета на такого рода ремонтные мероприятия. Он может не просто запрещать перепланировку, но и в случае несогласованного ее выполнения налагать определенные санкции, вплоть до серьезных штрафов и досрочного возврата всей суммы займа. Если вы надеетесь, что банк никогда не узнает о том, что в ипотечной квартире была проведена перепланировка, то вы ошибаетесь. Кредитор не только имеет право периодически запрашивать документы о состоянии предмета залога, но и проводить специальные инспекционные визиты.

    2. Согласование перепланировки с БТИ и банком

    После того, как вы проверили все юридические нюансы и составили план квартиры после реконструкции, необходимо согласовать его в БТИ и в управляющей компании. Такое согласие должно выражаться в письменной форме. Далее с планом перепланировки, а также с разрешениями от соответствующих структур необходимо получить письменное разрешение на перепланировку у банка. Ранее даже наличие всех необходимых документов не могло гарантировать благоприятного решения банка по проведению перепланировки. Сейчас же все изменилось.

    Банки не только прописывают в договоре разрешение на перепланировку, и без проблем дают согласие на ее выполнение, но и вводят в штат специальные отделы. Менеджеры этих структурных подразделений должны помогать клиентам в решении вопросов перепланировки и других подобных. Они подскажут, как лучше оформить планируемые изменения и насколько законно их вообще проводить в данной квартире.

    3. Выполнение перепланировки и ее узаконивание

    После того, как вы получите все разрешения и согласования, можно приступать к осуществлению самих ремонтный работ. В процессе ремонта важно не отходить от разрешенного плана перепланировки, поскольку любые изменения могут потребовать дополнительного согласования, а выполнение их без разрешения будет иметь те же последствия, что и несогласованная перепланировка.

    4. Согласование изменений со страховой компанией

    Перепланировка квартиры в ипотеке – довольно затратное и хлопотное дело. Здесь не удастся ограничиться только согласованием ее с БТИ и банком-кредитором. Важно не забыть о страховой компании, с которой вы заключали договор на страхование объекта залога. Необходимо понимать, что изначально полис выдавался на один объект недвижимости, а после перепланировки он приобретает новые характеристики и свойства. Может измениться общая жилая площадь квартиры или другие ее показатели.

    Как известно стоимость страхового полиса рассчитывается исходя из индивидуальных характеристик страхуемого объекта, а потому после перепланировки страховка может стоить совсем других денег. Для определения реальной стоимости измененной квартиры в страховой компании могут потребовать провести дополнительную экспертную оценку стоимости жилья. А это влечет за собой дополнительные расходы.

    В части дополнительных расходов также необходимо быть готовым и к тому, что в банке за рассмотрение заявления о перепланировке могут взять комиссию (как правило, некоторые банки берут около 2 000 – 5 000 рублей). Также возможно придется доплатить по договору страхования объекта залога. В целом перепланировка ипотечной квартиры несколько сложнее и дороже изменений обычной, однако, при желании выполнить ее более чем реально.

    kreditipo.ru